Quand vous pensez à l'achat d'un bien immobilier, la première chose qui vous vient à l'esprit, c'est votre maison. Mais la propriété physique peut également jouer un rôle dans un portefeuille, notamment en tant que couverture contre le marché boursier. Cependant, alors que l'immobilier est devenu un véhicule d'investissement populaire au cours des 50 dernières années, l'achat et la possession de brique et de mortier est beaucoup plus compliqué que d'investir dans des actions et des obligations. Dans cet article, nous examinerons les principales options pour les investisseurs individuels, énumérées dans l'ordre approximatif de la façon dont un investissement immobilier direct, et les raisons d'investir.

Propriétés locatives de base

Il s'agit d'un investissement aussi ancien que la pratique de la propriété foncière. Une personne achètera une propriété et la louera à un locataire. Le propriétaire, le propriétaire, est responsable de payer l'hypothèque, les taxes et l'entretien de la propriété.

Idéalement, le locateur exige un loyer suffisant pour couvrir tous les coûts susmentionnés. Un locateur peut également facturer davantage pour produire un profit mensuel, mais la stratégie la plus courante consiste à être patient et à ne facturer des loyers suffisants pour couvrir les dépenses jusqu'à ce que l'hypothèque ait été payée, la majorité du loyer devenant profit. En outre, la propriété peut également avoir apprécié en valeur au cours de l'hypothèque, laissant le propriétaire avec un atout plus précieux. Selon le US Census Bureau, l'immobilier dans ce pays a constamment augmenté en valeur de 1940 à 2006. Alors qu'il y avait un creux pendant la crise des subprimes de 2008 à 2010, il a maintenant rebondi et a augmenté dans l'ensemble.

Un investisseur doit connaître le marché dans lequel il cherche un bien ou engager un expert pour l'aider. Pour les investisseurs qui recherchent un flux de revenus provenant de propriétés locatives, les aspects les plus importants à prendre en compte sont l'emplacement des propriétés et les taux de location du marché. En ce qui concerne l'emplacement, de nombreuses locations réussies sont situées à proximité des principales écoles. Par exemple, si vous achetez une propriété à proximité d'une université d'État, les étudiants voudront probablement la louer année après année. Il y a aussi beaucoup d'autres caractéristiques d'une propriété locative rentable, et certaines prennent du temps à apprendre. Pour en savoir plus, consultez Top 10 des caractéristiques d'une propriété locative rentable.

Il y a, bien sûr, des imperfections sur le visage de ce qui semble être un investissement idéal. Vous pouvez vous retrouver avec un mauvais locataire qui endommage la propriété ou, pire encore, finir par n'avoir aucun locataire du tout. Cela vous laisse avec un flux de trésorerie mensuel négatif, ce qui signifie que vous pourriez avoir à se démener pour couvrir vos paiements hypothécaires. Il y a aussi la question de trouver la bonne propriété. Vous voudrez choisir un endroit où les taux d'inoccupation sont bas et choisir un endroit que les gens voudront louer.

La plus grande différence entre un bien locatif et d'autres investissements est peut-être la quantité de temps et de travail que vous devez consacrer à prendre soin d'eux.Si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier professionnel. Mais son salaire devient alors une dépense qui impacte la rentabilité de votre investissement.

The Flip Side: le trading immobilier

C'est le côté sauvage de l'investissement immobilier. Comme les commerçants de jour qui sont des ligues loin d'un investisseur buy-and-hold, les commerçants immobiliers sont une race entièrement différente des propriétaires d'acheter et de louer. Les commerçants immobiliers achètent des propriétés dans l'intention de les détenir pour une courte période de temps, souvent pas plus de trois à quatre mois, sur quoi ils espèrent les vendre pour un profit. Cette technique est également appelée retournement et est basée sur l'achat de propriétés qui sont significativement sous-évaluées ou qui se trouvent dans une zone très chaude.

Les nageoires de propriété pure ne mettront pas d'argent dans une propriété pour des améliorations; l'investissement doit avoir la valeur intrinsèque pour transformer un profit sans altération ou ils ne le considéreront pas. Le renversement de cette manière est un investissement de trésorerie à court terme.

Si un flipper se retrouve dans une situation où il ne peut pas décharger une propriété, cela peut être dévastateur parce que ces investisseurs ne conservent généralement pas suffisamment de liquidités pour payer l'hypothèque sur une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes continues pour un commerçant immobilier qui est incapable de décharger la propriété dans un mauvais marché.

Une deuxième classe de flipper de propriété existe également. Ces investisseurs font leur argent en achetant des propriétés bon marché ou à prix raisonnable et en ajoutant de la valeur en les rénovant. hey puis vendre la propriété après des rénovations pour un prix plus élevé. Cela peut être un investissement à long terme, en fonction de l'ampleur des améliorations. La caractéristique limitante de cet investissement est qu'il prend beaucoup de temps et ne permet souvent aux investisseurs de prendre possession que d'une propriété à la fois.

Groupes de placement immobilier

Les groupes de placement immobilier sont un peu comme de petits fonds communs de placement pour des propriétés locatives. Si vous voulez posséder une propriété locative, mais ne voulez pas les tracas d'être un propriétaire, un groupe d'investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une entreprise achètera ou construira un ensemble de bâtiments, souvent des appartements, puis permettra aux investisseurs de les acheter à travers l'entreprise, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d'espace de vie autonome, mais la société exploitant le groupe d'investissement gère collectivement toutes les unités, s'occupant de l'entretien, annonçant les unités vacantes et interrogeant les locataires. En échange de cette gestion, l'entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe plusieurs versions de groupes d'investissement, mais dans la version standard, le bail est au nom de l'investisseur et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre des vacances occasionnelles, ce qui signifie que vous recevrez assez pour payer hypothèque même si votre unité est vide. La qualité d'un groupe d'investissement dépend entièrement de l'entreprise qui l'offre. En théorie, c'est un moyen sûr d'entrer dans l'investissement immobilier, mais les groupes sont vulnérables aux mêmes frais qui hantent l'industrie des fonds communs de placement.Encore une fois, la recherche est la clé.

Société en commandite immobilière

Une société en commandite immobilière (RELP) s'apparente à un groupe d'investissement immobilier: c'est une entité formée pour acheter et détenir un portefeuille de propriétés, ou parfois une seule propriété - seulement en existence pour un nombre fini d'années. Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de développement immobilier sert de partenaire général. Des investisseurs extérieurs sont alors sollicités pour financer le projet immobilier, en échange d'une part de propriété en tant que commanditaires. Ils peuvent recevoir des distributions périodiques à partir des revenus générés par les propriétés du RELP, mais le bénéfice réel vient quand les propriétés sont vendues - espérons-le, avec un bénéfice important - et le RELP dissout la route.

Les RELP permettent aux investisseurs de financer la construction ou la rénovation de bâtiments, sans avoir besoin d'être directement impliqué dans la gestion ou d'avoir une expérience dans l'immobilier. Cependant, ils tendent à être des investissements illiquides, puisque les investisseurs peuvent seulement encaisser à certains intervalles - ou souvent du tout, jusqu'à ce que le RELP se dissolve.

REITs

L'immobilier existe depuis que nos ancêtres troglodytes ont commencé à chasser les étrangers de leur espace, il n'est donc pas surprenant que Wall Street ait trouvé un moyen de le titriser, transformant l'immobilier en un instrument coté en bourse .

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) est formée pour utiliser l'argent des investisseurs pour acheter, exploiter et vendre des biens productifs de revenu. Les FPI sont achetés et vendus sur les principaux marchés, comme n'importe quel autre titre. Pour conserver son statut de FPI, cette entité doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes. Ce faisant, les FPI évitent de payer l'impôt sur le revenu des sociétés, tandis qu'une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices, ce qui aurait pour effet de réduire les rendements qu'elle pourrait distribuer à ses actionnaires.

Tout comme les actions ordinaires donnant droit à des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs du marché boursier qui veulent un revenu régulier, bien qu'ils offrent également la possibilité d'une appréciation. Les FPI permettent aux investisseurs d'acquérir des propriétés non résidentielles comme des centres commerciaux (environ un quart de toutes les FPI se spécialisent dans ces biens), des établissements de soins de santé, des hypothèques ou des immeubles de bureaux. En comparaison avec les types d'investissement immobilier susmentionnés, les REITS sont également très liquides. Pour plus de détails, voir The REIT Way .

Fonds communs de placement immobilier

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des sociétés de placement immobilier et des sociétés d'exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d'acquérir une exposition diversifiée à l'immobilier avec un montant relativement faible de capital. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d'actifs beaucoup plus large que ce qui peut être réalisé en achetant des actions individuelles de FPI, avec la possibilité de réduire les coûts de transaction et les commissions.

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Les informations analytiques et de recherche fournies par le fonds sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance de placements immobiliers spécifiques et comme une catégorie d'actifs constituent un autre avantage important pour les investisseurs de détail.Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers, surpondérant tactiquement certains types de biens ou régions afin de maximiser le rendement.

Pourquoi investir dans l'immobilier?

L'immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d'un investisseur, offrant des rendements compétitifs ajustés au risque. Même en tenant compte de la crise des subprimes, l'immobilier commercial du marché privé a enregistré en moyenne 8,4% sur la période de 10 ans de 2000 à 2010, sur la base des données du Conseil national des fiducies d'investissement immobilier (NCREIF). Et généralement, le marché de l'immobilier est de faible volatilité en particulier par rapport aux actions et obligations.

L'immobilier est également attrayant par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles. Cette classe d'actifs s'échange généralement à un taux de rendement supérieur à celui des bons du Trésor américain et est particulièrement intéressante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.

Diversification et protection

Un autre avantage de l'investissement dans l'immobilier est son potentiel de diversification. La corrélation entre l'immobilier et les autres grandes classes d'actifs est faible et, dans certains cas, négative, ce qui signifie que lorsque les stocks sont en baisse, l'immobilier est souvent en hausse (voir Diversification Beyond Stocks ). En effet, dans 14 des 15 marchés baissiers antérieurs, remontant à 1956, les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté, selon les données de Robert Shiller, co-créateur de l'indice Home-Price Case-Shiller de l'Université Yale. Bien sûr, il y a des exceptions: les biens immobiliers ont été soutenus par des actions pendant la Grande Récession (bien que ce fût une anomalie, selon Schiller, reflétant le rôle des prêts hypothécaires à risque dans le déclenchement de la crise).

Cela signifie que l'ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et offrir un meilleur rendement par unité de risque. Plus l'investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture: les véhicules plus indirects, négociés publiquement, comme les REIT, vont évidemment refléter la performance globale du marché boursier (et certains analystes pensent que les deux deviendront de plus en plus corrélés, maintenant que REIT les actions sont représentées sur le S & P 500). Fait intéressant, cependant, cela a également changé récemment. Selon une étude de l'Association nationale des fiducies de placement immobilier (NAREIT), la corrélation entre les FPI cotés et le marché boursier en général a atteint son niveau le plus bas en 12 ans en 2015, ce qui laisse croire que les facteurs non déterminants Le marché ne se répercutera pas nécessairement sur le marché des FPI », écrit Reit. com, le site de l'association, a conclu.

Parce qu'il est adossé à la brique et au mortier, l'immobilier comporte aussi moins de conflits entre le principal et l'agent, ou la mesure dans laquelle l'intérêt de l'investisseur dépend de l'intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes d'investissement les plus indirectes offrent une certaine protection: les FPI, par exemple, exigent qu'un pourcentage minimum de bénéfices soit versé sous forme de dividendes.

Inflation Hedging

La capacité de couverture de l'inflation de l'immobilier découle de la relation positive entre la croissance du PIB et la demande pour l'immobilier.Au fur et à mesure que les économies se développent, la demande pour l'immobilier pousse les loyers à la hausse, ce qui se traduit par des valeurs de capital plus élevées. Par conséquent, l'immobilier a tendance à maintenir le pouvoir d'achat du capital, en répercutant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous la forme d'une appréciation du capital.

Le pouvoir du levier financier

À l'exception des FPI, investir dans l'immobilier offre à l'investisseur un outil qui n'est pas accessible aux investisseurs boursiers: l'effet de levier. Si vous voulez acheter un stock, vous devez payer la valeur totale du stock au moment où vous passez la commande d'achat, sauf si vous achetez sur marge. Et même dans ce cas, le pourcentage que vous pouvez emprunter est encore beaucoup moindre qu'avec l'immobilier, grâce à cette méthode de financement magique, l'hypothèque.

La plupart des hypothèques conventionnelles exigent un acompte de 20%. Cependant, selon l'endroit où vous vivez, vous pourriez trouver une hypothèque qui exige aussi peu que 5%. Cela signifie que vous pouvez contrôler la totalité de la propriété et l'équité qu'elle détient en ne payant qu'une fraction de la valeur totale. Bien sûr, la taille de votre hypothèque affecte le montant de la propriété que vous possédez réellement dans la propriété, mais vous la contrôlez à la minute où les documents sont signés.

C'est ce qui encourage les flippers immobiliers et les propriétaires. Ils peuvent contracter une deuxième hypothèque sur leur maison et verser des paiements sur deux ou trois autres propriétés. Qu'ils les louent pour que les locataires paient l'hypothèque ou qu'ils attendent une occasion de vendre pour un profit, ils contrôlent ces actifs, bien qu'ils n'aient payé qu'une petite partie de la valeur totale.

Le drawback de l'investissement immobilier: l'illiquidité

Le principal inconvénient de l'investissement dans l'immobilier est l'illiquidité, ou la difficulté relative de convertir un actif en liquidités et en liquidités en un actif. Contrairement à une transaction boursière ou obligataire, qui peut être complétée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois pour se terminer. Même avec l'aide d'un courtier, il suffit de quelques semaines de travail pour trouver la bonne contrepartie. Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et une meilleure valorisation du marché, mais au prix d'une plus grande volatilité et de moins de diversification, car ils présentent une corrélation beaucoup plus forte avec le marché boursier que les placements immobiliers directs.

The Bottom Line

Dans le contexte de l'investissement de portefeuille, l'immobilier est traditionnellement considéré dans une classe d'investissement «alternative». Cela signifie qu'il s'agit d'un investissement supplémentaire utilisé pour bâtir un portefeuille primaire d'actions, d'obligations et d'autres titres. Mais cela peut constituer un contrepoids important à d'autres instruments, ainsi qu'une source de revenu et, éventuellement, d'appréciation.