L'assurance hypothécaire privée (PMI) est un type particulier de police d'assurance, fournie par des assureurs privés, pour protéger un prêteur contre la perte si un emprunteur est en défaut. La plupart des prêteurs exigent un PMI lorsqu'un acheteur fait un acompte de moins de 20% du prix d'achat de la maison - ou, en termes hypothécaires, le ratio prêt / valeur (LTV) dépasse 80% (plus le ratio LTV est élevé) , plus le profil de risque de l'hypothèque est élevé). Le PMI permet aux emprunteurs d'obtenir du financement s'ils peuvent seulement se permettre (ou préférer) de ne rembourser que 5% à 19. 99% du coût de la résidence, mais cela s'accompagne de coûts mensuels supplémentaires. Les emprunteurs paient leur PMI mensuellement jusqu'à ce qu'ils aient accumulé suffisamment d'équité dans la maison que le prêteur ne les considère plus à haut risque.

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Les coûts PMI peuvent varier de 0, 25% à 2% (mais généralement de l'ordre de 0,5 à 1%) du solde de votre prêt par an, selon l'importance de l'acompte et de l'hypothèque, la durée du prêt et votre pointage de crédit. Plus vos facteurs de risque sont élevés, plus le taux que vous payez est élevé. En outre, parce que PMI est un pourcentage du montant du prêt, plus vous empruntez, plus vous payez PMI. Il existe six grandes sociétés PMI aux États-Unis. Ils facturent des taux similaires, qui sont ajustés chaque année.

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Combien de temps transportez-vous du PMI?

Une fois que le prêt hypothécaire de l'hypothèque tombe à 78% - ce qui signifie que votre acompte, plus le prêt remboursé, équivaut à 22% du prix d'achat de la maison - le prêteur doit automatiquement annuler le PMI comme l'exige la Loi sur la protection du logement. , même si la valeur marchande de votre maison a baissé (tant que vous êtes à jour sur votre prêt hypothécaire).

Dans le cas contraire, le délai d'exécution du PMI dépend du type de PMI choisi.

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Types de PMI

Il existe trois types différents d'assurance hypothécaire privée:

• PMI payé par l'emprunteur (BPMI): vous payez une prime chaque mois jusqu'à ce que votre PMI soit résilié (lorsque votre solde LTV est programmé pour atteindre 78% de la valeur d'origine de votre maison), ou lorsqu'il est annulé à votre demande. Quand un emprunteur a atteint 20% de la valeur nette de la maison, il peut informer le prêteur par écrit qu'il est temps d'abandonner les primes PMI. Les prêteurs sont tenus de fournir à l'acheteur une déclaration écrite à la clôture leur notifiant combien d'années et de mois ils devront payer 20% du capital de l'hypothèque, mais cela pourrait arriver plus tôt, en raison de l'appréciation du prix de la maison parce que vous avez effectué d'autres paiements de capital. Le prêteur doit se conformer tant que la valeur de votre maison n'a pas baissé, vous avez des antécédents de paiements à temps et vous certifiez que vous n'avez pas de deuxième hypothèque ou privilège subordonné sur la propriété.Vous pouvez également demander une annulation ou lorsque vous atteignez le milieu de la période d'amortissement (un prêt de 30 ans, par exemple, atteindrait le point médian après 15 ans).
• PMI Premium unique : vous payez la prime d'assurance prêt hypothécaire à l'avance en une seule fois, éliminant ainsi le besoin d'un paiement PMI mensuel. La prime unique peut être payée en totalité à la clôture ou financée dans l'hypothèque. Bien qu'il nécessite plus d'une mise de fonds initiale, cette option peut économiser de l'argent pour les propriétaires à long terme.
• PMI payé par le prêteur (LPMI) : le prêteur paie l'assurance hypothécaire privée au nom de l'emprunteur. Cela peut faire baisser le paiement hypothécaire mensuel, mais vous finirez par payer plus d'intérêts pendant la durée du prêt, d'autant plus que les taux sont généralement plus élevés pour ce type d'indice (puisque son coût est inclus dans le taux d'intérêt hypothécaire). la vie du prêt). Contrairement à BPMI, vous ne pouvez pas annuler LPMI, car c'est une partie permanente du prêt.

Annulation de PMI

Avec BPMI, il est important de suivre vos paiements hypothécaires et votre accumulation d'actions. Ce seuil de 78% pour la résiliation automatique est basé sur la date à laquelle le LTV est programmé pour atteindre 78%, selon votre calendrier d'amortissement, et non sur vos paiements réels. Cela signifie que si vous avez effectué des paiements supplémentaires et atteint le seuil de 78% avant le calendrier, votre prêteur ne doit pas terminer PMI jusqu'à la date initialement prévue, ce qui pourrait vous faire des mois - voire des années - de PMI inutiles. (Selon la loi, les prêteurs sont tenus de vous informer de votre droit général d'annuler PMI, mais pas quand vous en particulier.)

Vous ne devez pas non plus compter sur le prêteur pour être conscient que votre équité dans la propriété a atteint 20% de son prix d'achat d'origine ou de sa valeur d'évaluation actuelle. Si c'est le cas, il vous incombe de demander l'annulation. Pour demander l'annulation, vous devez être à jour sur vos paiements hypothécaires et avoir un bon dossier de paiement; en particulier, que vous avez:

• effectué aucun paiement échu depuis 60 jours ou plus dans les 12 premiers mois des deux dernières années précédant la date d'annulation (ou la date à laquelle vous demandez l'annulation, selon la dernière éventualité) ; ou
• n'a pas effectué un paiement qui était en retard de 30 jours ou plus dans les 12 mois précédant la date d'annulation (ou la date à laquelle vous demandez l'annulation, selon la date la plus tardive).

Le remboursement de votre prêt hypothécaire n'est pas la seule façon de constituer l'avoir qui vous permet de demander une annulation. Faire des améliorations qui ajoutent suffisamment de valeur à votre maison peut également vous amener au minimum requis. Si vous faites une grande rénovation - un remodelage important de la cuisine, par exemple - passez en revue les chiffres pour voir si vous êtes maintenant admissible à une demande écrite d'annulation de PMI.

Une fois le PMI annulé, le prêteur ne peut plus exiger de PMI plus de 30 jours après la date de réception de votre demande écrite ou la date à laquelle vous avez satisfait aux exigences de preuve et de certification, selon la dernière éventualité.

PMI vs MIP: la différence entre l'assurance hypothécaire privée et la prime d'assurance hypothécaire

Techniquement, l'indice PMI ne s'applique qu'aux prêts conventionnels.Les prêts de la Federal Housing Administration ont leur propre assurance hypothécaire avec des exigences différentes.

Les prêts FHA sont similaires aux prêts PMI en ce sens qu'ils exigent que l'emprunteur paie une assurance hypothécaire, en plus des versements hypothécaires habituels. Mais cette assurance, connue sous le nom de prime d'assurance hypothécaire (MIP), exige une commission initiale à la clôture, ainsi qu'une prime mensuelle, pour un nombre d'années déterminé; Il est versé directement au Département américain du logement et du développement urbain (HUD). Les prêts FHA diffèrent également en ce sens qu'ils sont disponibles pour les emprunteurs avec un crédit moins que parfait, permettent des acomptes de seulement 3,5% du prix d'achat d'une maison, et ne peuvent pas être utilisés pour l'investissement ou résidences secondaires.

Les PIM sont souvent abandonnées dans les mêmes conditions que les PMI. Cependant, votre prêteur peut être légalement autorisé à continuer à l'exiger sur votre prêt FHA dans plusieurs circonstances:

• Lorsque vous avez effectué des paiements plus de 30 jours de retard dans l'année précédente et plus de 60 jours de retard dans les deux dernières années, votre prêteur peut continuer de vous considérer comme un emprunteur à haut risque. Votre prêteur peut arriver à la même conclusion lorsque votre pointage de crédit actuel est très faible.
• Si vous avez une deuxième hypothèque, comme un prêt sur valeur domiciliaire, sur votre propriété. La pensée est, si vous avez un ratio dette / prêt plus élevé, vous êtes plus susceptible de manquer à vos obligations.
• La valeur de votre maison a chuté de manière spectaculaire depuis la première émission du prêt FHA, de sorte que votre LTV reste supérieur ou égal à 80% en fonction de sa valeur marchande actuelle.

Qu'est-ce qui influence les taux de PMI?

Votre taux dépendra de plusieurs facteurs, notamment:

• Taille de votre acompte. PMI coûtera moins si vous avez un acompte plus important (et vice versa).
• Votre pointage de crédit. Plus votre pointage de crédit est élevé, plus votre prime PMI est basse.
• Potentiel d'appréciation de la propriété. Si vous vivez dans un marché avec des valeurs de propriété en baisse, votre prime PMI pourrait être plus élevé.
• Type de prêt. Les hypothèques à taux révisable (ARM) exigent des paiements PMI plus élevés que les hypothèques à taux fixe.
• Occupation de l'emprunteur. Si la propriété financée sera occupée par le propriétaire (vous y vivrez), votre prime PMI sera inférieure à celle d'un bien locatif ou d'un investissement.

Supposons que vous ayez un prêt hypothécaire à taux fixe de 4,5% à 30 ans pour 200 000 $. Votre versement hypothécaire mensuel (principal plus intérêts) s'élèverait à 1 013 $. Si PMI coûte 0, 5%, vous paieriez 1 000 $ de plus par année ou 83 $. 70.

Dans de nombreux cas, l'IPM à prime unique est l'option la plus abordable tant que vous prévoyez rester à la maison pendant au moins trois ans. Pour le même prêt de 200 000 $, vous pourriez payer environ 1, 4% d'avance, ou 2 800 $ (comparativement à environ 3 000 $ après trois ans avec les paiements mensuels PMI).

Comment éviter l'assurance hypothécaire privée

Quel que soit votre choix, l'indice PMI n'est pas bon marché. (Et ne le confondez pas avec l'assurance-vie hypothécaire, qui va à vous, ou à vos héritiers, pour rembourser votre hypothèque si vous devenez invalide ou mourez.Le prêteur est le seul bénéficiaire de PMI.) Mais les moyens d'éviter existent.

Une alternative au paiement d'un PMI consiste à utiliser un deuxième emprunt hypothécaire ou un prêt de ferroutage. Ce faisant, l'emprunteur prend une première hypothèque avec un montant égal à 80% de la valeur de la maison, évitant ainsi PMI, puis prend une deuxième hypothèque avec un montant égal au prix de vente de la maison moins le montant de l'acompte et le montant de la première hypothèque. Avec une hypothèque «80-10-10», par exemple, 80% du prix d'achat est couvert par la première hypothèque, 10% est couvert par le deuxième prêt, et les 10% finaux sont couverts par votre acompte. Cela réduit le prêt-à-valeur (LTV) de la première hypothèque à moins de 80%, éliminant ainsi le besoin de PMI. Par exemple, si votre nouvelle maison coûte 180 000 $, votre première hypothèque serait de 144 000 $, la deuxième hypothèque de 18 000 $ et votre mise de fonds de 18 000 $.

Bien sûr, il y a un inconvénient : Une deuxième hypothèque dans la plupart des cas portera un taux d'intérêt plus élevé que la première hypothèque.

Stratégies PMI

Comment choisir entre ces deux options de base - utiliser une première hypothèque «autonome» et payer une PMI ou utiliser une deuxième hypothèque? Il y a plusieurs variables qui peuvent jouer dans cette décision, y compris:

• Les chiffres mensuels: Les paiements combinés de la première et deuxième hypothèque sont-ils inférieurs aux paiements de la première hypothèque plus PMI?
• Les économies d'impôt associées au paiement de PMI correspondent aux économies d'impôt associées au paiement des intérêts sur une deuxième hypothèque. Aux États-Unis, la législation fiscale permet de déduire l'indice PMI uniquement pour des niveaux de revenu spécifiques, tels que les familles qui gagnent moins de 100 000 dollars. En revanche, il n'y a généralement aucune restriction sur la déduction des intérêts hypothécaires ordinaires.
• Les différents taux de réduction du principal des deux options.
• La valeur temps de l'argent.

Toutefois, la variable la plus importante de la décision est:

• Le taux attendu d'appréciation du prix de la maison

Par exemple, si l'emprunteur choisit d'utiliser une première hypothèque autonome et de payer un PMI plutôt qu'une deuxième hypothèque pour éliminer PMI, avec quelle rapidité la maison pourrait-elle apprécier en valeur au point où le LTV est de 78% et le PMI peut être éliminé? C'est le facteur décisif primordial.

Appréciation: la clé de la prise de décision

La clé de la décision est qu'une fois le PMI éliminé de la première hypothèque autonome, le paiement mensuel sera inférieur aux paiements combinés sur les première et deuxième hypothèques. Nous posons donc les questions: "Combien de temps faudra-t-il avant que le PMI puisse être éliminé?" et «Quelles sont les économies associées à chaque option?»

Voici deux exemples fondés sur différentes estimations du taux d'appréciation du prix des maisons.

Exemple 1: un faible taux d'appréciation du prix des logements
Les tableaux ci-dessous comparent les mensualités d'un prêt hypothécaire autonome à taux fixe de 30 ans avec un indice PMI par rapport à un prêt hypothécaire de premier rang à taux fixe combiné avec une deuxième hypothèque de 30 ans / échéance de 15 ans.

Les hypothèques ont les caractéristiques suivantes:

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Figure 1

Dans la figure 2, les taux annuels d'appréciation des prix des logements sont estimés.

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Figure 2

Notez que le paiement PMI de 120 $ est retiré du paiement mensuel total de la première hypothèque autonome au mois 60, comme le montre la figure 3, lorsque le ratio LTV atteint 78% grâce à une combinaison de la réduction et l'appréciation du prix des maisons.

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Figure 3

Le tableau de la figure 4 montre les paiements mensuels combinés des première et deuxième hypothèques. Notez que le paiement mensuel est constant. Le taux d'intérêt est une moyenne pondérée. Le LTV est seulement celui de la première hypothèque.

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Figure 4

En utilisant la première et la deuxième hypothèque, 85 dollars peuvent être économisés par mois pendant les 60 premiers mois. Cela équivaut à une économie totale de 5 100 $. À compter du mois 61, la première hypothèque autonome bénéficie d'un avantage de 35 $ par mois pour les termes restants des hypothèques. En d'autres termes, dans ce scénario de ralentissement de la hausse des prix des logements, à compter du 61e mois, il faudrait encore 145 mois avant de bénéficier de l'avantage de la première hypothèque autonome sans PMI. pourrait récupérer l'avantage initial de la combinaison des première et deuxième hypothèques. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)

Exemple 2: Un taux rapide d'appréciation du prix des maisons
L'exemple ci-dessous est basé sur les mêmes hypothèques que précédemment. Cependant, les estimations suivantes de l'appréciation du prix des maisons sont utilisées.

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Figure 5

Dans cet exemple, nous montrons seulement un seul tableau des paiements mensuels pour les deux options (voir Figure 6). Notez que PMI est abandonnée dans ce cas au mois 13 en raison de la hausse rapide des prix des logements, ce qui abaisse rapidement le LTV à 78%.

Figure 6

Avec l'appréciation rapide des prix des logements, l'indice PMI peut être éliminé relativement rapidement. Les hypothèques combinées ont seulement un avantage de paiement de 85 $ pour 12 mois. Cela équivaut à une économie totale de 1 020 $. À compter du mois 13, l'hypothèque autonome a un avantage de paiement de 35 $. Si nous divisons 1 020 $ par 35, nous pouvons déterminer qu'il faudrait 29 mois pour combler les économies initiales des première et deuxième hypothèques combinées. En d'autres termes, à partir du mois 41, l'emprunteur serait financièrement mieux loti en choisissant la première hypothèque autonome avec PMI. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de l'argent était prise en compte.)

Une option de plus: Refinancement

Après quelques années, les propriétaires pourraient avoir une autre option pour se débarrasser de PMI: le refinancement. Si vous pensez que la valeur de votre maison a été appréciée, un nouveau prêt peut représenter moins de 80% de la valeur de la maison, ce qui signifie que vous n'aurez pas à payer de PMI. Bien que cela puisse aider les propriétaires, il est important de faire un certain nombre de calculs préalables pour s'assurer que le refinancement est logique. Les taux d'intérêt pourraient avoir augmenté considérablement depuis votre achat, par exemple.En général, si vous pouvez refinancer à un taux d'intérêt favorable et inférieur et vous débarrasser de PMI en même temps, ce pourrait être une bonne décision.