Lorsque vous ne pouvez pas déposer au moins 20% sur une hypothèque, vous devrez généralement payer pour l'assurance hypothécaire privée (PMI). PMI protège le prêteur contre le risque supplémentaire qu'il prend en prêtant à quelqu'un qui aurait peu à perdre en s'éloignant de sa maison et de son prêt hypothécaire, comme l'ont fait de nombreux emprunteurs désespérément sous l'eau après l'éclatement de la bulle immobilière. Bien que PMI est une dépense mensuelle supplémentaire que les emprunteurs n'aiment pas payer, c'est mieux que l'alternative traditionnelle: ne pas être en mesure d'obtenir une hypothèque du tout jusqu'à ce que vous avez suffisamment baissé de 20% sur une maison.

Aujourd'hui, certains prêteurs offrent des programmes de prêts hypothécaires à faible acompte qui vous permettent d'éviter les PMI - et nous ne parlons pas seulement des prêts VA, qui ne sont disponibles que pour les acheteurs de maisons militaires admissibles. service (ou, dans certaines circonstances, leurs conjoints). Les banques, les coopératives de crédit et les prêteurs du marché à travers le pays offrent des alternatives au paiement d'assurance hypothécaire. Certains prêteurs offrent des prêts piggyback, ce qui signifie que vous aurez deux hypothèques; d'autres facturent des taux d'intérêt plus élevés ou vous obligent à souscrire une hypothèque à taux variable, dont les taux vont probablement augmenter dans les années à venir. Voici quelques-unes des options disponibles sur le marché d'aujourd'hui et comment leur coût se compare à payer PMI.

NASA Federal Credit Union

Si vous achetez une maison à titre de résidence principale, vous pouvez emprunter jusqu'à 650 000 $ à la NASA Federal Credit Union (FCU) pour acheter une maison sans payer PMI. Cela rend cette offre une bonne affaire pour les propriétaires à la recherche d'un prêt jumbo. Avec d'autres programmes sans PMP, vous pouvez seulement emprunter jusqu'à 417 000 $, la limite de prêt conforme dans la plupart des régions du pays (sauf les zones à coût élevé).

Ce prêt est disponible à Washington, DC, et 17 états: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, Caroline du Nord, New Hampshire, Oregon, Pennsylvanie, Rhode Island, Texas (bien qu'il ne puisse pas être utilisé pour refinancer une maison dans l'État Lone Star), en Virginie, au Vermont, à Washington et en Virginie-Occidentale. C'est un prêt piggyback et est disponible avec des hypothèques à taux fixe et à taux variable. Vous devez être membre d'un syndicat de crédit, mais n'importe qui peut devenir membre de la NASA FCU en devenant membre de la National Space Society, qui est gratuite. (Pour en savoir plus, voir Fatigué des banques? Essayez une caisse populaire .)

Republic Bank

Louisville, Ky. Republic Bank offre une hypothèque sans mise de fonds sans PMI et pas de points. Le prêt est un ARM de sept ans avec un taux d'intérêt initial de 4.950%. Ce taux est significativement plus élevé que celui du prêteur de marché SoFi (abréviation de Social Finance). Il est également beaucoup plus élevé que le taux annoncé de Wells Fargo sur un ARM 7/1, qui est juste 3.5% mais nécessite un acompte de 25%. Le programme de prêt plus cher pourrait être un bon choix pour vous si vous n'êtes pas admissible à des options moins coûteuses.

Votre paiement mensuel avec ce prêt de Republic Bank serait de 495 $ pour chaque tranche de 100 000 $ empruntée pour les sept premières années; après cela, le taux d'intérêt s'ajuste une fois par an sur la base du taux préférentiel, qui est actuellement de 3,5%, plus une marge de 0,50% (c'est pourquoi on l'appelle un ARM 7/1). Vous pouvez emprunter jusqu'à 417 000 $ avec ce prêt, qui est pour les achats seulement (pas de refinancement). La maison doit être votre résidence principale.

SoFi

SoFi permet aux acheteurs de réduire jusqu'à 10% les prêts jusqu'à 3 millions de dollars et évite les PMI. Il n'y a pas de frais d'origination non plus. Vous pouvez utiliser une hypothèque SoFi pour acheter une résidence principale ou secondaire (mais pas une propriété d'investissement) à Washington, DC et 25 états: Alabama, Californie, Connecticut, Delaware, Floride, Géorgie, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, Caroline du Nord, Dakota du Nord, Oregon, Pennsylvanie, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginie, Washington, Wisconsin et Wyoming. (Pour en savoir plus, voir SoFi: Ce que vous devriez savoir sur ce prêteur alternatif .)

SoFi facture aux emprunteurs un taux d'intérêt légèrement supérieur en échange de ne pas avoir à payer de PMI. Michael Tannenbaum, vice-président de l'hypothèque chez SoFi, dit que sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans avec une baisse de 20%, le meilleur taux de SoFi, au 1er avril 2016, serait de 3. 875%; Si vous mettez 10%, le taux augmente à 4. 125%. De même, si vous avez choisi un ARM 7/1 avec 20% de baisse, votre taux serait de 3. 125%, alors que ce taux serait de 3. 625% si vous avez baissé de 10%.

San Francisco Federal Credit Union

Avec PoppyLoan de San Francisco Federal Credit Union, les acheteurs qui travaillent dans le comté de San Francisco ou dans le comté de San Mateo et qui achètent une maison d'une valeur de 2 millions de dollars en baisse de 0% sans payer de PMI. Ce prêt est un 5/5 ARM amorti sur 30 ans. Cela signifie que le taux d'intérêt initial est fixé pour cinq ans, après quoi le taux ne s'ajuste qu'une fois tous les cinq ans. Le taux d'intérêt n'augmentera pas de plus de 2% tous les cinq ans et il n'augmentera pas de plus de 6% au total pendant la durée du prêt.

En échange de la réduction de 0%, vous paierez des frais de montage de 1% du montant du prêt, soit 1 000 $ pour chaque 100 000 $ empruntés . Si vous empruntiez 700 000 $ (une somme raisonnable dans une ville où le prix médian des maisons est supérieur à 1 million $), vous pourriez obtenir un taux d'intérêt de 3 75% si votre pointage est de 740 ou plus. Vos frais de clôture seraient près de 19 000 $, y compris les frais d'origination de prêt-à-valeur de 7 000 $. Votre paiement mensuel initial serait de 3 241 $. 81. Le taux est près d'un demi-point de plus que le taux moyen national pour les ARM de 5/1, mais ce n'est pas un mauvais compromis à faire en échange de l'ajustement de votre taux cinq ans au lieu d'une fois par an.

En ce qui concerne les ARM, celui-ci présente un risque relativement faible car le taux d'intérêt n'augmentera pas fréquemment.Mais compte tenu des prix élevés des logements de la région de la baie, même une augmentation de 2% sur un prêt hypothécaire de 700 000 $ signifie un saut de près de 850 $ par mois. Ce prêt nécessite un compte en fourrière (également appelé compte séquestre), ce qui signifie que vous paierez vos impôts fonciers et votre assurance au prêteur chaque mois avec votre paiement hypothécaire, et il transférera cet argent à votre agent d'assurance et à votre percepteur local quand vos factures sont dues. Vous devez acheter une maison (et non un refinancement) dans laquelle vous vivrez en tant que résidence principale.

American United

Le programme Homebuyer Flex d'American United permet aux emprunteurs du New Jersey de réduire de 3% leurs prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans tout en évitant PMI et ne payant aucun point. Vous aurez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 680, et le plus que vous pouvez emprunter est de 417 000 $. En échange de rien, vous paierez un taux d'intérêt légèrement supérieur au taux fixe actuel de 30 ans de la banque. 3. 625%. La maison doit être votre résidence principale, et vous devez obtenir l'acompte de 3% vous-même - il ne peut pas être un cadeau.

Autres options sans PMI

Si aucune des options ci-dessus ne vous convient, voici quatre autres à étudier:

• Travis Credit Union - Les acheteurs de Californie du Nord peuvent éviter d'effectuer un acompte ou de payer un PMI en obtenant un prêt de ferroutage pour lequel 95% du montant du prêt est la première hypothèque et le 5% restant est une deuxième hypothèque.
• Mountain America Credit Union - Les résidents de l'Utah, de l'Idaho, de l'Arizona, du Nouveau-Mexique et du Nevada peuvent déposer 1 000 $ sur des prêts allant jusqu'à 275 000 $ avec un ARM 5/1, 7/1 ARM ou Hypothèque à taux fixe de 30 ans.
• Eastman Credit Union - Empruntez jusqu'à 100% de la valeur de la maison pour acheter une maison avec un prêt à taux fixe ou à taux variable au Tennessee et ne payez aucun PMI.
• Columbia Credit Union - Les acheteurs de maison de l'État de Washington peuvent obtenir une hypothèque à taux fixe de 80/20 piggyback d'une durée maximale de 30 ans et sans PMI. Pour rejoindre, vous devez vivre ou travailler dans l'état de Washington ou avoir un membre de la famille qui le fait.

Ce n'est pas une liste exhaustive, donc si vous ne voyez pas un prêt ici qui fonctionne pour vous, continuez à chercher, en particulier dans les banques locales et les coopératives de crédit. (Pour en savoir plus, voir Rendement de l'hypothèque de 3% .)

Coût PMI

Le coût d'un PMI dépend du montant de votre dépôt, de votre pointage de crédit et de votre type de prêt. Il peut varier de 0. 18% à 2. 25% du solde du prêt par an, en fonction de la compagnie d'assurance hypothécaire et de vos caractéristiques de prêt et d'emprunteur. Plus vous posez et plus votre pointage de crédit est élevé, plus votre taux est bas; les prêts dont les paiements ne peuvent pas changer pendant au moins les cinq premières années (qui comprend entre autres les hypothèques à taux fixe à 30 ans, les ARM 5/1 et les ARM 7/1) ont aussi un PMI moins cher. Fondamentalement, le moins risqué de votre prêt est du point de vue du prêteur, moins les coûts PMI.

Comparaison des coûts

Le tableau suivant montre ce que vous pourriez payer avec certaines des différentes options de prêt disponibles.

Prêts hypothécaires mensuels types, prêts de 200 000 $, divers programmes de prêts, avec et sans PMI
Prêteur	Type de prêt	Acompte	Taux d'intérêt initial	Principal mensuel + paiement d'intérêts < PMI mensuel avec 760+ pointage de crédit	Paiement mensuel total	Republic Bank
7/1 ARM	0%	4.950%	990 $	so	990 $	SoFi
7/1 ARM	10%	3. 625%	912 $	so	912 $	SoFi
30 ans. fixé	10%	4. 125%	969 $	so	969 $	San Francisco FCU
5/5 ARM	0%	3. 750%	926 $	so	926 $	Conventionnel
30 ans. fixé	3%	3. 500%	898 $	175 $	1 073	Conventionnel
30 ans. fixé	10%	3. 500%	898 $	82 $	980 $	Le graphique montre que vous pouvez vous démarquer, au moins à court terme, avec un programme de prêts qui vous permet d'éviter l'IPM, mais il y a des réserves importantes . Si vous envisagez une hypothèque à taux variable pour éviter les PMI, vous pouvez arrêter de sortir une fois le taux réinitialisé. Par exemple, sur le prêt de San Francisco Federal Credit Union, le taux pourrait augmenter à 5, 75% dans la sixième année, vous donnant un versement mensuel de 1 167 $ sur un prêt de 200 000 $; à 7. 75% en l'an 11, ce qui rend votre paiement mensuel de 1 433 $; et grimper aussi haut que 9. 75% l'année 16, rendant vos paiements mensuels $ 1, 718 - presque le double de ce qu'ils étaient pendant les cinq premières années.

Le plus grand inconvénient des prêts qui vous permettent d'éviter PMI est que vous pouvez annuler l'assurance hypothécaire privée une fois que vous avez accumulé au moins 20% d'équité dans votre maison en remboursant votre capital ou en augmentant la valeur de votre maison. Si vous avez atteint le point médian de votre période de prêt à faible échéance, vous bénéficierez d'un prêt à taux d'intérêt supérieur ou d'un prêt à taux préférentiel pendant 30 ans ou jusqu'à votre refinancement. Le refinancement ultérieur peut ou non être possible ou logique, en fonction de ce qui se passe avec la valeur de votre maison, votre solvabilité et les taux d'intérêt.

Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée pour plus de détails. Considérations fiscales

Votre objectif devrait être d'obtenir l'hypothèque la moins chère qui répond à vos besoins, et non de maximiser vos économies d'impôt. Une hypothèque moins chère vous permettra d'économiser plus d'argent qu'une hypothèque plus onéreuse qui vous donne une plus grande déduction fiscale. Cependant, vous devez être conscient des implications fiscales de vos options.

Vous pouvez demander une déduction d'impôt pour vos intérêts hypothécaires tant que votre prêt hypothécaire est de 1 million de dollars ou moins et que vos déductions détaillées à l'annexe A sont supérieures à votre déduction standard. C'est souvent le cas pour les propriétaires, car vous pouvez détailler les impôts sur le revenu de l'État, les impôts fonciers, les dons de bienfaisance et les intérêts hypothécaires.

Les primes PMI sont déductibles des impôts, mais la déduction commence à disparaître dès que votre revenu brut ajusté atteint 100 000 $ (50 000 $ si vous êtes marié), et vous ne pouvez pas déduire PMI du tout. L'AGI dépasse 109 000 $ (54 500 $ si vous êtes marié et déposez séparément). Bien qu'il soit peu probable que la déduction des intérêts hypothécaires à domicile disparaisse dans un avenir prévisible, la déduction PMI devrait expirer le 31 décembre 2016, bien qu'elle puisse être prolongée comme par le passé.

The Bottom Line

Bien qu'il puisse être tentant de souscrire une hypothèque de 0% aujourd'hui, surtout lorsque les paiements sont similaires ou même inférieurs à ce que vous paieriez en faisant un petit acompte et en payant un PMI, Il est important de réfléchir à la façon dont obtenir ce prêt de 0% affectera vos finances à long terme.Acheter une maison pour y vivre n'est jamais une décision purement financière - c'est émotif, aussi - mais prenez le temps d'examiner les conséquences financières avant de signer cette rame de paperasserie hypothécaire.