Grâce à la récente vague de changements de zonage résidentiel dans les communautés de chambres disséminées à travers le pays, de nombreux baby-boomers et Gen-Xers de pointe ont une option de planification de retraite et d'investissement. pas eu.

Bien ancrés dans leurs agréables quartiers de banlieue, ces gens vers la fin des années 40, 50 et 60 mettent l'épargne et l'équité en valeur au travail en construisant des maisons secondaires distinctes sur les mêmes terrains que leur famille existante. Maisons. Appelées unités d'habitation accessoires ou ADU, ces nouvelles maisons plus petites peuvent être utilisées pour la vie de famille multigénérationnelle ou pour les revenus locatifs.

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Mieux logements alternatifs - et plus d'argent

Contrairement à tant d'appartements mamans qui sont maladroitement creusés dans les espaces intérieurs existants et sous-utilisés à cause de leurs inconvénients (sous-sol humide, grenier sans air) , les nouvelles maisons peuvent être conçues dès le départ avec des cuisines fonctionnelles et des espaces habitables. Des équipements tels que des panneaux solaires, un chauffage radiant, des barrières pour bébés, des halls et des portes de largeur en fauteuil roulant peuvent être aménagés dans la nouvelle maison.

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Si personne dans la famille n'a besoin de vivre dans l'unité en ce moment, l'ADU peut être un investissement pour la croissance libre d'impôt, avec le revenu alimentant un IRA autogéré. La seule limite est que la nouvelle maison doit être gérée de façon indépendante par un tiers et utilisée strictement comme une location, et les locataires ne peuvent pas être des membres de la famille. Bien que vous ne puissiez pas posséder de biens immobiliers dans les limites d'un 401 (k), vous pouvez emprunter jusqu'à 50% des fonds jusqu'à concurrence de 50 000 $ - argent qui pourrait être un prêt-relais pendant la construction. Si vous envisagez ces options, des conseils professionnels sur la légalité de la propriété indépendante et les risques des prêts 401 (k) peuvent vous aider à prendre une décision éclairée.

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Pourquoi le zonage résidentiel évolue

Au cours de l'ère post-levittown de l'expansion urbaine suburbaine, la densité de population a été considérée comme indésirable. Même les zones résidentielles plus anciennes qui permettaient un garage discret ou une salle de sous-sol avec une salle de bain généralement interdite, y compris une cuisine. Dans le nouveau zonage, cependant, les restrictions principales typiques sont sur la taille - habituellement 800 à 1000 pieds maximum - et sur le style de sorte que la nouvelle structure s'insère dans le voisinage environnant. Le propriétaire peut être obligé de vivre sur la propriété, que ce soit dans le nouveau lieu ou la maison d'origine, pour prévenir les taudis. Fournir une manière légale possible d'ajouter des unités auxiliaires réduit les illégaux qui contournent les lois fiscales et les codes de prévention des incendies.

De nombreux gouvernements municipaux favorisent les ADU en tant que nouvelle source d'élargissement de l'assiette fiscale. Ils créent des logements abordables qui n'impliquent pas les conflits de questions de domaine éminent ou les inconvénients des logements intercalaires commerciaux qui sont esthétiquement décalés par rapport à la ville.

La diversité des logements pour permettre une gamme de revenus est importante dans les villes qui ont besoin de résidents pour occuper divers emplois. Dans la grande région métropolitaine de Washington, D. C., y compris certaines parties de la Virginie et du Maryland, des logements auxiliaires peuvent être autorisés à condition qu'ils soient réservés aux personnes à faible revenu. Dans cette région, ADU est également utilisé pour représenter un logement abordable, par exemple, ce qui permet à certaines maisons en rangée rattachées à l'ADU de devenir des lotissements unifamiliaux unifamiliaux. Des restrictions de revenu s'appliquent également. Des lieux différents, des espaces différents

La vague de changement est nationale, mais elle a un aspect furtif, car elle se déroule dans un endroit à la fois, chaque localité élaborant des solutions selon ses propres termes.

L'exception est la Californie, où la ville de Santa Cruz a écrit le livre, littéralement - un manuel pratique avec les conceptions ADU et les systèmes d'approbation qu'elle a développé avec une subvention de 350 000 $ à la condition que le modèle de Santa Cruz soit rendu disponible gratuitement dans toute la Californie. L'objectif de croissance intelligente de Santa Cruz était d'augmenter la densité tout en protégeant la ceinture de verdure autour de la ville. Quelques villes dans d'autres états, comme Ann Arbor, Mich., Adoptent maintenant le modèle de Santa Cruz, et il y en aura plus.

Il n'est pas surprenant que Portland, Ore., Est un autre pionnier: le 1er juin 2014, il a tenu sa première édition de Build Small, Live Large: unité de logement accessoire, montrant 11 ADU finis, un en construction et six minuscules maisons destinées à être sur roues. L'intérêt était élevé; Les billets pour la tournée de la ville se sont vendus bien à l'avance.

Le code de zonage de Portland a été modifié en 1998. Lorsqu'une dérogation pour 2010 a réduit les frais de développement d'infrastructure de la ville de 11 000 $, le nombre d'ADU construites par permis est passé de 30 à 200 en 2013. > Seattle les appelle des «Portland houses», et Portland les surnomme «cottages d'arrière-cour», mais une maison de transport de 600 pieds carrés se trouve dans la cour d'Edith Casterline et la propriété de Don Golden dans le quartier de Sunnyside à Portland. En 2009, il a coûté à ses créateurs 110 000 $, plus les capitaux propres. Les propriétaires ont tiré profit de l'épargne et d'une marge de crédit hypothécaire. La maison de transport a des panneaux solaires qui soutiennent les deux maisons pendant les six mois les plus chauds de l'année. Le nouvel endroit est utilisé comme une location tandis que les propriétaires vivent dans la maison principale, heureux d'avoir des revenus de la petite maison en payant la moitié de leur hypothèque.

Les maisons de transport, ou «ruelles» à l'origine pour les serviteurs, sont une tradition victorienne de Minneapolis, mais pendant plus de 40 ans, ils n'ont pas été autorisés à vivre en tant qu'individus indépendants, à la grande frustration de Jim Graham. résident) du Village Ventura des villes jumelles, la seule zone qui permet les ADU. Ventura Village est une communauté prévue pour le logement abordable au début des années 2000 qui a prouvé son point à sa satisfaction.

De l'autre côté de la rivière, la rue haut de gamme St PaulAnthony Park discute actuellement d'un plan pour les ADU à moins d'un demi-mille d'une nouvelle ligne de train léger. Le groupe d'action sur l'efficacité de l'utilisation des terres du parc St. Anthony est à l'origine des initiatives de changement de zonage et, en mai 2014, il a annoncé la formation d'un groupe de travail chargé de formuler des recommandations sur la pertinence. The Park Bugle, un journal communautaire, a couvert "les opinions fortes" exprimées localement pour et contre l'initiative de zonage de l'ADU, et le résultat semble loin d'être certain.

L'urbaniste Jim Graham n'est pas d'accord: «Ça va vraiment arriver», dit-il. Graham connaît bien l'étude AARP de 2000 qui préconisait que les ADU pour les personnes âgées réduisent leurs habitations. Il s'est rendu à Vancouver (C.-B.) pour étudier l'utilisation de la calèche bien établie dans toute la ville, y compris autour de son hôtel de ville. «C'est un logement idéal à profil bas et à haute densité», dit-il, «abordable pour une population croissante et qui ajoute à l'assiette fiscale sans ajouter de coûts d'infrastructure. "

En 2002, avec une subvention de Fannie Mae pour Ventura Village, Graham et ses collègues ont imaginé des façons de construire de multiples unités de 1180-1190 pieds carrés avec différentes apparences et configurations intérieures variables, mais en utilisant certains composants standard et techniques Ikea pour contenir les coûts à 59-60 $ le pied carré. Ces unités architecturales haut de gamme construites en ICF (forme en béton isolant) ont été conçues pour résister à l'ouragan et à la consommation d'énergie «presque à somme nulle». C'était il y a une douzaine d'années. Aujourd'hui, dit Graham, une maison individuelle de plus de 1000 pieds carrés sur un garage de trois voitures pourrait être construite à partir de zéro pour environ 100 $ le pied carré - soit environ 100 000 $.

Une nouvelle solution pour les baby-boomers Gen X

ADUs fournissent un itinéraire qui est particulièrement utile à la partie plus jeune de la génération de Baby Boom énorme. Une grande fracture se joue entre les baby-boomers précoces et tardifs: Les premiers baby-boomers (1946-1952) ont commencé à travailler lorsque les régimes à prestations définies ont prévalu - généralement des régimes de retraite offrant des versements mensuels réguliers et certains avantages médicaux garantis pour les retraités. Ils ont tendance à être assez confiants quant à leurs finances à la retraite.

En revanche, les baby-boomers (nés entre 1958 et 1963) ont plus souvent eu accès à des régimes à cotisations définies, c'est-à-dire 401 (k) s ou Keoghs et 403 (b) s. Le paiement le plus commun 401 (k) est une somme forfaitaire, ce qui rend les personnes responsables de la gestion de leur argent à partir de là.

Cette génération, âgée d'une cinquantaine ou d'une soixantaine d'années, brûlée par l'effondrement des prêts hypothécaires et meurtrie par les bouleversements de la Grande Récession, a de grandes incertitudes quant à son avenir. Les baby-boomers tardifs s'attendent à continuer à travailler jusqu'à l'âge de 72 ans. Plus d'un tiers soutient financièrement un enfant adulte, et beaucoup ont réduit leur épargne-retraite pour compenser les pertes d'emplois. Pas étonnant qu'ils aient les bouffées de chaleur anxieuses de la retraite. Ils savent que des revenus de retraite supplémentaires seront nécessaires pour empêcher leur argent de s'épuiser.

Les aînés et les futurs aînés qui prévoient travailler plus longtemps doivent continuer à vivre près de leur emploi. En outre, ils peuvent aimer leurs quartiers et redouter l'isolement social de s'éloigner des gens qu'ils connaissent; la réduction des effectifs à côté a un attrait. Et certains ne veulent tout simplement pas vivre dans des logements pour personnes âgées - des "ghettos", comme les appelle Margaret Wylde, présidente de ProMatura Group. Une récente étude de State Street a révélé que les Boomers tardifs croient que l'immobilier a été leur meilleur investissement à ce jour: "Les investisseurs ont clairement une affinité pour le tangible - l'argent d'une part et l'immobilier de l'autre", conclut l'étude. Les ADU peuvent fournir les deux.

Trouver l'argent

Emprunter auprès d'un 401 (k) n'est pas la seule façon de financer un ADU. Les prêts sur valeur domiciliaire font un retour prudent. Il est toujours possible de refinancer à un taux hypothécaire bas, de sorte que certaines familles tapent l'équité dans leur maison existante. Et il y a l'âge magique de 59 ans et demi lorsque les pénalités de retrait anticipé ne s'appliquent plus aux comptes d'épargne-retraite, une autre source potentielle de liquidités.

Les AADU permettent également à la génération X, plus entrepreneuriale, de prendre en main leurs futurs besoins en matière de logement et de revenu pour la retraite. Les revenus locatifs sont susceptibles de suivre le coût de la vie mieux que les prestations de sécurité sociale, ils croient. Selon des études récentes, la génération Xers - née en 1961-1981 - est centrée sur la famille et la communauté. Comparé aux autres générations, la génération X se classe au plus haut niveau dans le bénévolat, avec 3 actifs sur 10 actifs. Une récente étude Metlife a révélé que 20% des membres de la génération X consacrent en moyenne 11 heures par semaine à prendre soin de leurs parents ou d'un autre parent plus âgé, en les aidant à faire leurs courses, à faire leurs repas ou à assurer le transport. Plus de 15% fournissent 20 heures ou plus de soins par semaine - une raison supplémentaire pour laquelle une UDA peut être utile à la fois au parent âgé et à l'aidant.

Quand la génération de colle l'emporte sur le Geezer Ghetto

L'écart de génération ne semble pas conduire les baby-boomers de milieu de vie et leurs familles de la génération X à se distinguer comme autrefois. La Grande Récession a rendu de nombreuses familles plus interdépendantes. Generation Glue se développe souvent alors que les générations partagent un toit, et la nécessité se transforme en affinité.

Les grands-parents et les gardes d'enfants réguliers sont une heureuse reprise pour beaucoup de retraités actifs des dernières générations de Boomer et de la génération X qui ont travaillé eux-mêmes avec leurs parents, se précipitant dans le jeune âge de leurs enfants. Le logement ADU pourrait commencer avec les adultes plus âgés qui utiliseraient la nouvelle structure comme une propriété à revenus ou pour loger des enfants qui commencent tout seuls.

Plus tard, les aînés pourraient emménager dans l'ADU, transférant leur plus grande maison à la prochaine génération de parents et de petits-enfants. Avoir la plus jeune famille d'à côté signifiera que les aînés plus âgés peuvent reporter le déménagement déchirant à la vie assistée ou aux soins infirmiers et éviter certains des coûts plus élevés, apaisant les craintes de survivre à leur argent. Faute de membres de la famille pour l'utiliser, l'ancienne génération pourrait déménager dans l'ADU et louer sa plus grande maison.Il n'est pas étonnant que l'investissement dans une maison secondaire à côté de leur maison actuelle attire de nombreuses personnes au milieu de la vie: c'est un logement multigénérationnel et à cycle de vie.

The Bottom Line

«Les familles qui vivent ensemble peuvent s'épanouir ensemble» pourraient être la devise de ces familles. D'autres aiment les ADU comme un moyen de réduire les effectifs à mesure qu'ils vieillissent et reçoivent un revenu à la retraite. Les municipalités qui changent le zonage pour permettre à ces unités de bénéficier d'une plus grande diversité de logements et d'une assiette fiscale plus large sans nouvelle infrastructure coûteuse. Comme Minneapolis / St. L'urbaniste Paul Jim Graham déclare: «Le moment est venu. "