Les violations de l'éthique et les activités criminelles dans diverses industries ont affecté notre économie au cours des dernières décennies, en particulier dans les secteurs bancaire, financier et du logement. Dans cet article, nous examinons les problèmes éthiques et criminels complexes entourant la fraude hypothécaire. La fraude dans sa forme la plus simple est la déformation délibérée et la tromperie. La fraude en action signifie que l'on trompe l'autre en dénaturant des informations, des faits et des chiffres. (Quatre principaux joueurs tranchent votre hypothèque sur le marché secondaire, Dans les coulisses de votre hypothèque .)

Qu'est-ce que la fraude hypothécaire?

La fraude hypothécaire n'est pas seulement une pratique prédatrice qui cible certains emprunteurs. Selon le Federal Bureau of Investigation (FBI), la fraude hypothécaire est une «inexactitude importante, une fausse déclaration ou une omission concernant la propriété ou l'hypothèque potentielle invoquée par un preneur ferme ou un prêteur pour financer, acheter ou assurer un prêt». Avec cette définition de travail, nous voyons que la fraude hypothécaire peut être commise à la fois par des emprunteurs individuels et des professionnels de l'industrie.

Pourquoi commettre une fraude hypothécaire?

Les emprunteurs et les professionnels sont motivés à commettre une fraude hypothécaire pour plusieurs raisons. Nous pouvons décrire la plupart de ces raisons en définissant deux facteurs principaux: la fraude pour le logement et la fraude pour le profit. La fraude au logement est commise par des emprunteurs qui, souvent avec l'aide d'agents de crédit ou d'autres prêteurs, déforment ou omettent des détails pertinents sur l'emploi et le revenu, la dette et le crédit ou la valeur et l'état des biens immobiliers. . Il est important de noter que la fraude pour le logement peut être commise par des personnes qui ont l'intention d'occuper une propriété en tant que résidence principale, ou par des investisseurs qui ont l'intention de louer la propriété comme source de revenu ou de revendre pour le gain.

La fraude à but lucratif est commise par des professionnels qui dénaturent, dénaturent ou omettent des détails pertinents sur l'emploi et le revenu, la dette et le crédit de leurs clients ou de leurs clients ou sur la valeur et l'état des biens dans le but de maximiser profits sur une transaction de prêt. Il est important de noter ici que la fraude pour le profit peut être engagée par n'importe quel professionnel dans la chaîne de transaction de prêt comprenant le constructeur, l'agent immobilier, l'agent de prêt, le courtier hypothécaire, le conseiller de crédit / dette, l'évaluateur immobilier, l'agent d'assurance , société de titre, avocat et agent d'entiercement. Les professionnels de l'industrie peuvent également travailler de concert, en tant que réseau, pour frauder les souscripteurs, les prêteurs et les emprunteurs, et maximiser les frais et partager les bénéfices sur tous les services liés à l'hypothèque. Ces actions sont motivées soit par le désir d'obtenir des commissions de vente supplémentaires, soit simplement d'augmenter une position d'investissement. (Les voleurs d'identité utilisent des lignes de crédit hypothécaires pour commettre leurs crimes.En savoir plus sur Protégez-vous contre la fraude HELOC .)

Fraudes et escroqueries courantes contre les hypothèques

Les fraudeurs hypothécaires les plus courants sont les différents types d'inversion de propriété, la fraude d'occupation et l'escroquerie aux acheteurs de paille . Le basculement de propriété n'est généralement pas illégal lorsqu'il est associé à l'achat d'une maison, à sa conservation / réparation, puis à sa revente à des fins lucratives. D'autre part, quand une propriété est achetée au-dessous du marché et immédiatement vendue au profit avec l'aide d'un évaluateur corrompu qui «vérifie» que la valeur de la propriété est réellement le double du montant initial, la fraude hypothécaire est indiquée.

La fraude en matière d'occupation est un stratagème utilisé par les investisseurs pour se qualifier pour des coûts de prêt sur valeur plus élevés et des coûts moins élevés sur les achats, en plus de la baisse des taux hypothécaires. La fraude à l'occupation survient lorsqu'un emprunteur déclare que le logement sera occupé par le propriétaire pour obtenir un statut bancaire favorable lorsque la propriété restera effectivement vacante. L'acheteur de paille utilise son crédit d'identité et son revenu pour obtenir des biens pour un autre acheteur qui n'est peut-être pas admissible. Les acheteurs de paille sont souvent utilisés par les investisseurs, volontairement ou non, pour dissimuler d'autres formes et plusieurs niveaux de fraude.

Les fraudes hypothécaires individuelles les plus fréquentes sont le vol d'identité et la falsification du revenu ou des actifs. Vol d'identité, où le véritable acheteur obtient frauduleusement un financement en utilisant une information de la victime involontaire et inconsciente, y compris les numéros de sécurité sociale, les dates de naissance, et les adresses. Le vol d'identité à des fins hypothécaires peut également inclure des talons de chèque de paie volés, des relevés bancaires, des déclarations de revenus, des W2 et des lettres de vérification d'emploi falsifiées. Même les registres de propriété peuvent être falsifiés, et un emprunteur peut obtenir une hypothèque frauduleuse sur une propriété qu'il ne possède pas et ne possède pas.

Les escroqueries les plus courantes dans le secteur de la fraude hypothécaire sont la fraude et le prêt aérien. Le prêt aérien est un prêt obtenu sur une propriété inexistante ou pour un emprunteur inexistant. Un groupe de professionnels travaillera souvent ensemble pour créer un faux emprunteur, une chaîne de titres sur une propriété inexistante, et pour obtenir un titre et un cartable d'assurance de biens. En outre, la chaîne de fraude peut inclure des banques de téléphone et des boîtes aux lettres pour créer de fausses vérifications d'emploi, des adresses de domicile et des numéros de téléphone d'emprunteur. L'escroquerie des aviateurs met simplement de l'argent entre les mains des auteurs, et aucune propriété n'est jamais achetée ou vendue. La fraude d'évaluation implique souvent un agent immobilier, un constructeur, un évaluateur et un agent de crédit travaillant ensemble pour maximiser le prix d'achat et le montant du prêt afin d'augmenter la commission. D'autre part, les évaluateurs corrompus vont souvent sous-évaluer une propriété pour s'assurer qu'un autre investisseur sera en mesure d'acheter l'actif.

Certaines formes d'activités prédatrices de prêt, de sauvetage forclusionnel et d'escroqueries de réduction d'hypothèque dépendent fortement des pratiques de fraude hypothécaire susmentionnées. Les prêts prédateurs consistent généralement à falsifier les chiffres des revenus des prêteurs pour refléter inexactement leur capacité à assumer des dettes supplémentaires.De telles activités ont fortement contribué à la Grande Récession. (Les schémas de Ponzi ne sont qu'un exemple de ce type d'escroquerie, apprenez comment éviter de devenir une victime, dans Fraude d'affinité: pas de sécurité en nombre .)

Comment fonctionne un système de fraude hypothécaire?

Dans cet exemple de plan de virement des biens immobiliers fermés le même jour, la chaîne de titres et l'évaluation sont souvent frauduleuses et comprennent trois parties: le vendeur, le flipper et l'acheteur final qui ne se doute de rien. Le vendeur conclut un contrat avec l'acheteur pour acheter la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande. Le flipper fournit à l'acheteur final un engagement d'assurance de titre frauduleux, montrant le flipper en tant que propriétaire (mais pas le cas) et une évaluation est faite au prix gonflé que le flipper et l'acheteur final ont convenu.

Dans plusieurs cas historiques, un transformateur de crédit de Cincinnati a utilisé de faux documents de revenu, des valeurs d'évaluation gonflées et de fausses sociétés pour voler près de 400 000 $. À Atlanta, 10 personnes ont été condamnées à utiliser un réseau d'agents de crédit. perpétrer un régime de renversement de propriété de 41 millions de dollars. Enfin, à Detroit, un groupe a utilisé le vol d'identité pour obtenir des signatures et des renseignements personnels qui ont été convertis en une fausse chaîne de titres utilisée pour vendre illégalement des propriétés entre acheteurs et vendeurs sans méfiance.

La fraude hypothécaire peut-elle être combattue ou arrêtée?

Il n'y a pas de pénurie de lois au niveau local, étatique ou fédéral visant à réduire la fraude hypothécaire. Les États ont fait un grand pas en exigeant l'octroi de licences d'agent de crédit et la formation continue. De plus, les agences immobilières, de titre et d'assurance sont autorisées et surveillées par les agences gouvernementales. De nombreux États exigent également une vérification périodique des activités et des opérations des sociétés de prêt hypothécaire pour surveiller la conformité. Les organisations professionnelles telles que les associations de banquiers hypothécaires et l'Association nationale des courtiers en hypothèques ont un code de conduite et des pratiques exemplaires qui sont surveillés par les pairs. L'Unité des crimes économiques du FBI II surveille également les plaintes et les activités suspectes dans le secteur hypothécaire.

Comment la fraude hypothécaire affecte-t-elle les marchés?

Pour comprendre les implications pour les secteurs du logement et de l'immobilier, ainsi que pour les institutions financières, il suffit de se reporter aux titres et à la documentation sur la crise des subprimes de 2008. Une étude rapide des produits dérivés et des titres adossés à des créances hypothécaires raconte les échecs des institutions financières qui ont suivi des prêts spéculatifs parfois fondés sur la fraude hypothécaire.

The Bottom Line

Les bonnes nouvelles sont que nous pouvons améliorer les marchés en réduisant la fraude hypothécaire. Les individus doivent établir des attentes réalistes en matière d'emprunt et d'expérience d'accession à la propriété. Les investisseurs devraient fixer des objectifs réalistes pour le profit. Les professionnels de l'industrie doivent poursuivre des normes personnelles plus élevées et se soumettre à la responsabilité de l'organisation des pairs. Les gouvernements doivent rendre la législation plus uniforme et concilier l'application de la loi avec les enquêtes actives. (Les fraudeurs de Les pionniers de la fraude financière ont été les premiers à commettre des fraudes, à participer à des opérations d'initiés et à manipuler des actions.