Au printemps 2015, McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170,07 +0,84% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ) était le dernier d'une ligne de sociétés de vente au détail à envisager une retombée de ses propriétés via une fiducie de placement immobilier (FPI) appartenant à un tiers. Comme pour de nombreuses autres entreprises dérivées de FPI, l'idée d'un investisseur activiste a été présentée comme un moyen de libérer la valeur pour les actionnaires et d'augmenter le cours des actions d'une société dont les données fondamentales se détériorent.

Le conseil d'administration de la société finit par rejeter l'idée, préférant maintenir le cap avec son propre plan à long terme pour redresser l'entreprise. Depuis la décision de renoncer au FPI en novembre, les actions de McDonald's ont augmenté de plus de 10%, ce qui indique que le plan de redressement pourrait porter ses fruits.

Comment l'idée du FPI est venue à

En 2015, McDonald's connaissait plusieurs trimestres de ventes effondrées. Il était en train de perdre dans les guerres de fast-food alors que Burger King, Wendy's et les restaurants décontractés branchés montaient des campagnes réussies pour gagner plus de parts de marché. En mai, la société a annoncé une importante restructuration d'entreprise qui comprenait la réfrigération de 4 000 magasins. Il a également introduit des mesures de réduction des coûts et des changements de menu, y compris une offre de petit-déjeuner toute la journée. Les actions de McDonald's stagnaient depuis près de deux ans, se négociant entre 90 $ et 100 $, sans aucun signe d'augmentation des ventes dans les mois à venir.

Larry Robbins, gestionnaire de fonds de couverture pour Glenview Capital Management, détenait une participation importante dans McDonald's. En 2015, Robbins a proposé une retombée pour les actionnaires de la FPI, affirmant qu'elle pourrait faire grimper le cours de l'action jusqu'à 170 $. Robbins a estimé que les actifs immobiliers de la société valaient 20 milliards de dollars, mais leur valeur n'a pas été reflétée correctement dans la valorisation de la société. En transférant les propriétés à un FPI, l'entreprise réaliserait immédiatement leur pleine valeur, ce qui augmenterait le cours de l'action.

Qu'est-ce qu'un FPI?

Un FPI est un fonds qui investit dans un portefeuille de biens immobiliers. Il est négocié publiquement en bourse. Les FPI doivent distribuer au moins 90% de leurs revenus, y compris les flux de trésorerie et les gains en capital, à leurs actionnaires, mais ils sont exemptés de payer des impôts sur leurs revenus. Cela permet aux FPI de verser des dividendes plus élevés à leurs actionnaires.

Ces dernières années, les sociétés de placement immobilier sont devenues l'outil de choix pour les investisseurs activistes qui recherchent un rendement rapide de leurs investissements. Lorsqu'une entreprise vend ses actifs immobiliers à une FPI, elle peut libérer d'énormes quantités d'argent qu'elle peut utiliser pour rembourser sa dette. Il peut confier la responsabilité de la gestion des biens au FPI. Dans certains cas, les entreprises peuvent obtenir des rendements plus élevés sur leurs biens immobiliers lorsqu'elles ne font pas partie de leurs activités d'exploitation.

Les arguments en faveur d'une FPI McDonald's

McDonald's possède environ 70% de ses bâtiments de restauration et environ 45% des terrains situés en dessous. Certaines estimations placent la valeur totale des bâtiments, des propriétés et de l'équipement à 40 milliards de dollars. Il est concevable que si McDonald's transférait la propriété de ses propriétés à une FPI, elle débloquerait un pourcentage important de cette valeur, ce qui augmenterait le cours de son action pour refléter sa capitalisation boursière plus élevée. Le FPI générerait également des rendements plus élevés sur les actifs immobiliers, ce qui pourrait accroître encore plus la valeur pour les actionnaires.

L'action contre un FPI McDonald

Des investisseurs tels que Robbins, qui détenait 2,9 millions d'actions de McDonald's, bénéficieraient immédiatement et généreusement d'une société dérivée de FPI. Cependant, la direction de l'entreprise a conclu que les avantages à court terme d'une retombée ne l'emporteraient pas sur les risques et les coûts à long terme. Mis à part le coût extraordinaire et les complications d'une telle restructuration, de nombreux analystes conviennent que le FPI pourrait finir par coûter plus cher à l'entreprise à long terme.

Les loyers passent d'un flux de trésorerie positif à un passif de la société

Près d'un quart des revenus de McDonald provient du loyer qu'il perçoit auprès des franchisés. Entre 2009 et 2014, les loyers, qui sont basés sur un pourcentage des ventes dans chaque franchise, ont augmenté de 26% pour atteindre plus de 6 milliards de dollars par année. Cette composante de revenus fournit à l'entreprise une source vitale de stabilité financière. À la suite d'un transfert de FPI, McDonald deviendrait locataire et devrait payer un loyer aux 1 500 restaurants qu'il possède aux États-Unis. Une obligation de location devient un passif à long terme sur les livres, que l'entreprise ne peut pas se permettre tout en poursuivant un redressement des ventes.

Ce n'est pas seulement une question d'argent

Selon la structure actuelle, McDonald's contrôle ses biens immobiliers et prend des décisions en fonction de ce qui est le mieux pour ses restaurants et l'immobilier sous-jacent. Lorsqu'un FPI prend le contrôle de la propriété, il contrôle tous les aspects de la gestion immobilière, ce qui pourrait inclure des décisions stratégiques sur la sélection du site et les propriétés à vendre. McDonald's perdrait le contrôle de la sélection des sites et de la performance de la franchise, et cela changerait pour toujours la relation entre l'entreprise et les franchisés.

Une FPI ne résoudra pas le problème sous-jacent

L'afflux de liquidités d'un FPI n'aurait qu'un effet temporaire sur les états financiers de la société, qui souffraient d'un problème plus systémique. McDonald's doit résoudre ses problèmes de circulation et de vente, non seulement avec ses concurrents directs tels que Burger King et Wendy's, mais aussi avec des chaînes de hamburgers comme Shake Shack et l'Habit Grill. Suite à sa restructuration en mai dernier, la direction s'est concentrée sur le rajeunissement de la marque emblématique avec des relookings de menu, des mises à niveau de préparation de nourriture et des remodelages d'emballage. Ses efforts peuvent déjà être payants; la société a annoncé son deuxième trimestre consécutif de hausse des ventes à magasins comparables, les premières augmentations en plus de deux ans.

McDonald's continue d'augmenter la valeur pour ses actionnaires

Les récents résultats de vente et l'amélioration de la confiance des consommateurs envers la marque ont propulsé l'action de McDonald's vers de nouveaux sommets.En date du 16 février 2015, ses actions se négociaient à 119 $, juste en deçà de son sommet historique de 124 $. En outre, il a récemment augmenté son dividende de 5% à 89 cents par action. À la fin de 2016, il aura versé 30 milliards de dollars en espèces aux actionnaires sur une période de trois ans.

McDonald's a choisi d'emprunter la voie de la dette en levant le capital dont elle a besoin pour se restructurer et se développer. Pour la direction, le coût actuel de la dette est si bas qu'il ne présente pas le même risque financier que le coût de la perte de contrôle de ses propriétés. Si la tendance actuelle est à l'augmentation des ventes en magasin, cela pourrait s'avérer une sage décision.