Êtes-vous un acheteur potentiel qui éprouve des difficultés à obtenir du financement? Êtes-vous un propriétaire qui veut vendre mais a du mal à trouver un acheteur?

En tant qu'acheteur, il peut être difficile d'obtenir une hypothèque si votre situation financière ne rentre pas dans des petites boîtes bien ordonnées - un salaire prévisible qui peut être documenté avec des talons de chèque et des formulaires W-2, un historique d'emploi stable sans interruption. un pointage de crédit brillant. Et en tant que vendeur, conclure une affaire sur votre maison peut être difficile si les emprunteurs ont du mal à obtenir l'approbation des prêts. Ce ne serait pas génial si vous pouviez sortir l'homme du milieu et trouver un autre moyen de compléter la transaction?

Dans cet article, nous allons nous concentrer sur un financement d'option-vendeur peu connu qui peut vous aider à acheter ou à vendre une maison.

Tutoriel: Notions de base sur les prêts hypothécaires

Comment fonctionne le financement par les vendeurs?

Le financement des vendeurs est exactement ce que cela ressemble: au lieu que l'acheteur obtienne un prêt de la banque, la personne qui vend la maison prête à l'acheteur l'argent pour l'achat.

L'acheteur et le vendeur exécutent un billet à ordre comportant un taux d'intérêt, un échéancier de remboursement et les conséquences du défaut. L'acheteur envoie ses paiements hypothécaires mensuels au vendeur, qui obtient des intérêts sur le prêt, peut-être à un taux plus élevé que celui qu'il pourrait obtenir ailleurs. Si le vendeur choisit de vendre le prêt (plus sur cela plus tard), l'acheteur enverra les paiements hypothécaires mensuels à l'investisseur qui achète le prêt. (Pour en savoir plus à ce sujet, consultez la section Notes sur les billets à ordre: pas votre reconnaissance de dette moyenne .)

Les arrangements de financement des vendeurs sont souvent à court terme, comme cinq ans, avec un paiement forfaitaire dû à la fin. L'idée est que l'acheteur sera en mesure de refinancer avant cette date. Bien sûr, des arrangements comme celui-ci peuvent sérieusement se retourner contre vous si vous ne faites pas attention.

Le financement des vendeurs a tendance à être plus courant dans les marchés où les prêts hypothécaires sont difficiles à obtenir. Il y a deux raisons à cela:

• Si les hypothèques sont faciles à obtenir, mais qu'un acheteur intéressé ne peut en obtenir un, le vendeur sera hautement suspect de la capacité de l'acheteur à payer. Par conséquent, lorsque les prêts sont généralement difficiles à obtenir, il est plus probable qu'il y ait des acheteurs qualifiés qui éprouvent des difficultés à obtenir un financement traditionnel.
• Lorsque le crédit est serré, la vente devient plus difficile, de sorte que les vendeurs de maisons sont plus susceptibles d'envisager d'autres options.

Pourquoi le financement par les vendeurs est-il rare?

Si vous êtes un vendeur, votre première objection à cet arrangement pourrait être: «Mais je n'ai pas l'argent pour prêter à un acheteur! Votre deuxième objection pourrait être: «Je ne veux pas devenir un prêteur, c'est trop risqué. Une autre raison pour laquelle le financement du vendeur n'est pas si commun est que la plupart des vendeurs ont besoin du produit intégral de la vente de leur maison pour acheter leur prochaine maison.

Mais selon Robin Daniels, un investisseur immobilier et propriétaire dans le centre de la Floride, "Beaucoup de vendeurs ont peur de vendre avec le financement du propriétaire, mais ne savent pas que le billet qu'ils détiennent peut être vendu à quelqu'un d'autre. arriver le même jour que la clôture, de sorte que le vendeur obtient de l'argent tout de suite. " En d'autres termes, les vendeurs n'ont pas besoin d'argent et ne doivent pas devenir des prêteurs.

L'autre raison pour laquelle le financement du vendeur est rare est que les gens ne le connaissent pas.

L'investisseur immobilier Don Tepper de Solutions 3D LLC dit: «Il y a des douzaines d'autres façons d'acheter: bail-option, bail-achat, contrat foncier, contrat d'acte, partage d'actions, hypothèque enveloppante - et la liste va et la plupart des acheteurs, et la plupart des agents immobiliers, ne savent pas comment ceux-ci fonctionnent. " (Pour en savoir plus sur les options de location, les locations, et autres options, lisez Louer pour posséder, posséder pour louer et immobilier à louer plein de pièges .) > Pourquoi un vendeur offrirait-il un financement?

Un vendeur peut être prêt à offrir un financement pour un certain nombre de raisons:

pour minimiser les frais de port en attendant de trouver l'acheteur parfait et obtenir un accord rapidement

• pour distinguer la propriété des autres annonces et obtenir il s'est vendu plus rapidement, en particulier dans un marché en baisse
• pour augmenter la possibilité de recueillir le plein prix de la maison
• pour obtenir un acompte pour acheter une autre propriété
• pour rembourser la dette
• associé à la propriété de la maison
• En d'autres termes, le financement vendeur ne profite pas seulement aux acheteurs qui ne sont pas admissibles (ou ne veulent pas) de financement traditionnel. Il profite également aux vendeurs, en particulier ceux qui sont particulièrement motivés pour vendre leurs maisons.

Avantages pour les acheteurs

Le financement par les vendeurs présente de nombreux avantages pour les acheteurs:

1.

Le processus de fermeture peut être plus rapide. Les acheteurs et les prêteurs prudents utiliseront toujours la période de clôture pour effectuer leur diligence raisonnable. Mais avec le financement du vendeur, le processus de clôture peut être plus rapide. Willie Kathryn Suggs, courtier principal et propriétaire du courtage immobilier Harlem qui porte son nom, dit qu'avec le financement du vendeur, «l'affaire se ferme plus vite car il n'y a pas d'attente pour l'agent de crédit bancaire, le souscripteur et le service juridique le dossier - un processus qui à New York s'étend facilement à deux ou trois mois pour une maison en rangée et plus longtemps pour une coopérative. "

2.

Les coûts de clôture sont inférieurs. M. Suggs souligne également que «les acheteurs adorent [le financement du vendeur] parce qu'ils peuvent rentrer chez eux pour moins d'argent et ne pas avoir à payer les frais bancaires et les frais d'évaluation.»

3.

Le montant de l'acompte peut être extrêmement flexible . Au lieu d'avoir à respecter une banque ou un minimum imposé par le gouvernement, le montant de l'acompte peut être ce que le vendeur et l'acheteur acceptent. Cela ne signifie pas nécessairement que le vendeur acceptera un acompte inférieur à ce que l'acheteur serait obligé de payer ailleurs, mais c'est toujours une possibilité. (Vous pourriez vouloir vérifier

4 Alternatives à une hypothèque traditionnelle . Inconvénients pour les acheteurs

Il existe également quelques problèmes potentiels à prendre en compte lors de l'étude de la possibilité d'utiliser le financement par les vendeurs:

1.

Les acheteurs devraient s'attendre à payer un taux d'intérêt plus élevé que ce qu'ils feraient à une banque. Les acheteurs devront payer un taux d'intérêt qui incite le vendeur à leur prêter de l'argent plutôt qu'à investir leur argent ailleurs.

2.

Les acheteurs devront encore prouver qu'ils sont dignes emprunteurs . C'est une chose si un acheteur et un vendeur veulent juste retirer la banque de l'équation. Toutefois, si un acheteur n'est pas admissible à une hypothèque traditionnelle, il pourrait y avoir une bonne raison à cela - et un vendeur peut ne pas vouloir devenir le prêteur de cette personne non plus.

3.

Les acheteurs doivent s'assurer que le vendeur est propriétaire et libre de la maison ou que le prêteur du vendeur accepte la transaction de financement du vendeur . Selon Jason Burkholder, courtier / directeur des ventes et agent immobilier chez Weichert, Realtors - Engle & Hambright, «la plupart des hypothèques ont une clause« due à la vente »qui interdit au vendeur de vendre la maison sans rembourser l'hypothèque. Donc, si un vendeur finance et que l'entreprise hypothécaire le découvre, il considérera la maison comme «vendue» et exigera le paiement immédiat de la dette, ce qui permettra au prêteur de saisir. »

4.

Le vendeur d'origine pourrait vendre le billet à ordre . Ce n'est pas vraiment un gros problème si cela se produit, mais cela signifie que la personne à qui l'acheteur pense faire ses paiements peut changer. La même chose arrive tout le temps avec les hypothèques traditionnelles.

Réalisation

Si le financement du vendeur vous intéresse en tant que vendeur à domicile ou acheteur, comment le faites-vous?

Ajouter à la liste

• En tant que vendeur, vous pouvez proposer un financement vendeur dans votre fiche. Il suffit d'ajouter trois mots à votre annonce - "financement du vendeur disponible" - alertera les acheteurs potentiels et leurs agents de l'option unique que vous offrez.

  Rendre l'information disponible

• Lorsque des acheteurs potentiels voient votre maison, vous pouvez omettre une fiche d'information décrivant en détail les conditions du financement du vendeur que vous offrez. Il pourrait également être une bonne idée de décrire ce que le financement du vendeur est, car de nombreux acheteurs ne seront pas familiers avec lui.

  Demandez au vendeur de l'offrir

• Les acheteurs qui recherchent un financement de vendeur pourraient essayer de le demander. Selon Todd Huettner, courtier hypothécaire et président de Huettner Capital, basé à Denver, «le secret pour obtenir un financement par le propriétaire est de le présenter correctement, plutôt que de demander si le financement par un propriétaire est une option. Par exemple, «Mon offre est à plein prix avec une baisse de 20%, un financement vendeur de 350 000 $ à 6%, amorti sur 30 ans avec un ballon de cinq ans et si je ne refinance pas dans deux ou trois ans, j'augmenterai le »

  Créer une situation confortable

• Huettner conseille en outre aux acheteurs de peindre une image pour rendre le vendeur à l'aise avec l'offre de financement.Le vendeur voudra savoir pourquoi un acheteur ne pourrait pas prétendre à une hypothèque ailleurs, mais il est toujours solvable. Par exemple, Huettner dit qu'un acheteur potentiel peut avoir un bon crédit et un bon acompte, mais qu'il vient de démarrer une nouvelle entreprise et qu'il ne peut pas prétendre à un prêt pour deux ans. De même, les vendeurs doivent peindre une image pour rendre l'acheteur à l'aise avec l'arrangement. Ils doivent expliquer en détail à l'acheteur ce qu'est le financement du vendeur, comment cela fonctionne et pourquoi l'acheteur devrait le considérer.

  Parce que le financement des vendeurs est rare, l'acheteur et le vendeur auraient intérêt à consulter des experts financiers et juridiques qui comprennent comment cela fonctionne avant de conclure une telle transaction. Ces experts devraient veiller aux meilleurs intérêts de leurs clients et les guider tout au long du processus.

The Bottom Line

Il y a plus d'une façon d'acheter ou de vendre une maison. Juste parce que votre situation financière est un peu plus compliquée que les prêteurs traditionnels préfèrent ne signifie pas que vous ne pouvez pas acheter. Et juste parce que les banques n'approuvent pas les emprunteurs facilement ne signifie pas que vous ne pouvez pas vendre votre maison rapidement - et pour ce que ça vaut. Le financement des vendeurs pourrait être la solution que vous recherchez. (Si vous êtes encore sur la question de savoir si vous souhaitez acheter une propriété, consultez

Pour louer ou acheter? Les questions financières .)