Pour de nombreux Américains, l'immobilier, sous la forme d'une maison familiale ou d'une propriété locative, constitue leur catégorie d'investissement la plus importante. Ces investisseurs perçoivent souvent l'immobilier comme l'un des investissements les plus sûrs et les plus rentables sur une période de temps. Cependant, l'investissement immobilier implique un coût d'entrée élevé (généralement financé par un prêt avec intérêt), une longue période d'investissement et une grande incertitude. Au lieu d'acheter des biens réels, les investisseurs peuvent envisager d'enterrer les options immobilières comme un moyen d'investir dans l'immobilier à moindre coût et avec moins de dépenses.

Un regard réaliste sur le calcul du profit dans l'immobilier

Un investisseur immobilier novice peut regarder un appartement de deux chambres et voir que dans 5 ans, sa valeur a augmenté de 100 000 $ à 300 $ , 000 et concluent un triplement de la valeur d'investissement. Cependant, cette analyse simple manque les dépenses de routine qui peuvent inclure des frais de financement pour l'achat de propriété, les paiements d'intérêts mensuels, les frais d'enregistrement et de timbre, les taxes foncières, les commissions aux agents lors de l'achat ou de la vente, autres impôts locaux applicables (par exemple, impôt sur les plus-values ​​à la vente ou une évaluation des biens au-dessus d'un certain niveau qui qualifie le propriétaire pour un impôt sur la fortune).

Compte tenu de tous ces facteurs, l'évaluation réaliste des rendements des biens est considérablement réduite et peut ne pas être entièrement comprise par l'investisseur commun (liés: Comment calculer vos rendements de placement). Les développements au cours de la période d'investissement peuvent entraîner des difficultés à vendre la propriété plus tard. Par exemple, une nouvelle route bruyante ou un pic de criminalité peuvent dévaluer la propriété. (Connexes: Les facteurs les plus importants pour investir dans l'immobilier)

Un moyen moins coûteux d'investir et de réaliser des profits dans le secteur immobilier consiste à opter pour des options immobilières.

Qu'est-ce qu'une option immobilière?

Une option immobilière est un contrat spécialement conçu entre deux parties (un acheteur et un vendeur). Le vendeur offre à l'acheteur la possibilité d'acheter une propriété, pour une période déterminée à un prix fixe. L'acheteur achète l'option d'acheter ou de ne pas acheter la propriété pendant la période de temps spécifiée.

Pour le droit de cette option, l'acheteur verse au vendeur une prime d'option. Si l'acheteur décide d'acheter la propriété (en d'autres termes, exercer l'option immobilière), le vendeur doit vendre la propriété à l'acheteur selon les termes du contrat préexistant.

Vous avez peut-être rencontré le concept d'options lors de l'achat d'actions. Les options offrent de nombreux choix à l'acheteur. Ils peuvent être exercés tôt (type américain), détenus jusqu'à l'expiration de l'option, ou vendus à un second acheteur avant l'expiration.

Les options immobilières sont couramment utilisées par les promoteurs immobiliers et les investisseurs dans les propriétés résidentielles commerciales ou haut de gamme.Les options immobilières offrent plus de flexibilité et des opportunités de négociation et d'investissement à faible coût aux acheteurs, avec des avantages limités pour les vendeurs.

Exemple d'un trade d'options immobilières

Voici une analyse complète du risque et de la récompense d'un scénario d'options immobilières. Supposons qu'un constructeur a 500 000 $ et veut acheter un terrain pour lequel le vendeur veut 2 millions de dollars. Le constructeur n'est pas sûr de peu de choses:

1) Le constructeur peut-il lever 1 $. 5 millions par le biais de prêts bancaires ou d'autres sources?

2) Le constructeur peut-il obtenir les permis nécessaires pour le développement résidentiel ou commercial ou la subdivision de la propriété?

3) Le constructeur peut-il réunir des fonds et obtenir des permis avant qu'un autre constructeur achète le terrain?

Dans cette situation, une option immobilière est appropriée. Pour un coût défini non remboursable (appelé la prime d'option immobilière ou la contrepartie) de 25 000 $, le constructeur peut conclure un contrat d'option immobilière avec le vendeur. L'option immobilière permet au constructeur de verrouiller le prix de vente de la propriété à 2 millions de dollars sur une période de 6 mois. Pendant ce temps, le constructeur peut amasser des fonds, obtenir des permis et soit acheter la propriété (dépenser un total de 2 millions $ plus la prime d'option de 25 000 $), s'éloigner de la propriété (et perdre les 25 000 $), ou vendre l'option à un autre acheteur pour un prix négociable. De toute façon, le vendeur fera 25 000 $ supplémentaires de la propriété.

Le contrat d'option immobilière inclura les conditions suivantes:

• détails de la propriété (emplacement, taille et autres détails)
• durée du contrat (6 mois à compter de la date de transaction)
• prime d'option ou montant de la contrepartie (25 000 $ non remboursables payés par l'acheteur au vendeur à la date de transaction)
• prix d'achat convenu si l'option est exercée pendant le contrat (2 millions $)

Pour la durée de 6 mois du contrat, quatre scénarios possibles.

Scénario 1: Le constructeur est approuvé pour 1 $. 5 millions de prêts bancaires. Il confirme également qu'il peut obtenir les permis nécessaires pour le développement. Il exerce son option immobilière pour acheter la propriété à un prix prédéterminé de 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars plus conserve la prime d'option additionnelle de 25 000 $.

Scénario 2: Après 2 mois, le constructeur découvre qu'il ne sera pas en mesure d'obtenir un permis de développement. Au cours des 4 prochains mois, le constructeur parvient à trouver une autre partie disposée à acheter la propriété pour 2 millions de dollars. Le constructeur vend l'option immobilière à la nouvelle partie pour un nouveau prix de 30 000 $. La nouvelle partie remplace le constructeur dans le contrat d'option original. Le nouveau parti exerce l'option et achète la propriété pour 2 millions de dollars. Le vendeur reçoit 2 millions de dollars de la nouvelle partie et conserve la prime d'option de 25 000 $ du constructeur. Le constructeur a vendu l'option pour 30 000 $ et fait ainsi 5 000 $ et n'est pas sellé avec une propriété qu'il ne peut pas utiliser.

Scénario 3: Le constructeur est simplement un acheteur d'options cherchant à profiter de la plus-value de la propriété.Si le prix demandé de 2 millions de dollars augmente à 2 $. 2 millions en 5 mois, l'acheteur d'option bénéficieront en exerçant l'option d'achat de la propriété et ensuite la vente de la propriété (2, 2 millions de dollars - 2 millions de dollars - 25 000 $ = 175 000 $).

Cependant, au lieu de saisir la propriété et tous les frais, taxes et coûts associés qui réduiront le profit de 175 000 $, l'acheteur de l'option peut plutôt vendre l'option à une nouvelle partie désireuse d'acheter la propriété. À mesure que le prix de l'immobilier sous-jacent augmente, le prix de l'option immobilière augmentera également dans ce qu'on appelle un delta). L'acheteur peut vendre l'option à une nouvelle prime qui inclut le changement de valeur de la propriété.

L'acheteur de l'option d'origine peut vendre l'option pour 200 000 $ au nouvel acheteur. Le nouvel acheteur sera prêt à payer 200 000 $, car cela signifie que le prix d'achat total de la propriété sera de 2 $. 2 millions de dollars (2 millions de dollars versés au propriétaire original / vendeur d'options plus 200 000 dollars au détenteur de l'option existante).

À la fin de la transaction, le propriétaire reçoit 2 millions de dollars plus la prime d'option de 25 000 $, l'acheteur de l'option d'origine profite de 175 000 $ et l'acheteur d'une nouvelle option achète la propriété aux taux courants du marché.

Scénario 4 : Le constructeur n'est pas en mesure d'obtenir un ou des prêts. Il ne peut pas non plus trouver un nouvel acheteur pour son option. Le constructeur laisse l'option expirer et perd la prime d'option. Cependant, l'acheteur a pu éviter un mauvais investissement de 2 millions de dollars en payant la prime de 25 000 $ (seulement 1,25% de la valeur réelle de la transaction). Le vendeur bénéficie de 25 000 $ sur la période d'option de 6 mois et continue de chercher un acheteur.

Dans tous les cas, une fois que le vendeur a conclu un contrat d'options immobilières, le vendeur n'a plus le choix de vendre la propriété et à quel prix. Le vendeur doit attendre la décision de l'acheteur pour exercer l'option. C'est pourquoi le vendeur reçoit et conserve la prime d'option à l'avance.

The Bottom Line

Les options immobilières offrent une méthode moins coûteuse pour négocier, investir et tirer parti des placements immobiliers. Cependant, il s'agit effectivement de contrats de gré à gré entre deux parties individuelles sans surveillance réglementaire externe. Les parties concernées doivent s'assurer que le contrat d'options est équitable. Le défaut du vendeur d'option est l'un des défis majeurs dans les accords d'options immobilières. Dans de tels cas, le seul recours de l'acheteur est un procès. Le manque d'informations publiquement disponibles et de dossiers antérieurs sur les participants aux options immobilières est un autre défi. Les investisseurs dans les options immobilières devraient également envisager des dépenses supplémentaires comme les frais pour les services juridiques tels que la rédaction et l'enregistrement du contrat.