Investir dans l'immobilier locatif peut s'avérer être une décision financière judicieuse. Pour commencer, une propriété locative peut fournir une source stable de revenus pendant que vous construisez des capitaux propres et la propriété (idéalement) apprécie. Il y a aussi des avantages fiscaux: Vous pouvez déduire vos frais de location de tout revenu de location que vous gagnez, réduisant ainsi votre impôt à payer. La plupart des frais de location - incluant l'assurance hypothécaire, les taxes foncières, les frais de réparation et d'entretien, les frais de bureau à domicile, les assurances, les services professionnels et les frais de déplacement liés à la gestion - sont déduits dans l'année. Pour plus de détails, voir Déductions fiscales pour les propriétaires de biens locatifs.

Cependant, une autre déduction fiscale clé - celle de l'amortissement - fonctionne différemment. L'amortissement est le processus utilisé pour déduire les coûts d'achat et d'amélioration d'une propriété locative (pour un aperçu rapide, consultez Une introduction à l'amortissement ). Plutôt que de prendre une grande déduction dans l'année où vous achetez (ou améliorez) la propriété, l'amortissement répartit la déduction sur la durée de vie utile de la propriété. L'IRS a des règles très spécifiques concernant l'amortissement, et si vous possédez des biens locatifs, il est important de comprendre comment le processus fonctionne.

Quelle propriété est dépréciable?

Selon l'IRS, vous pouvez déprécier une propriété locative si elle répond à de ces exigences:

• Vous possédez la propriété (vous êtes considéré comme le propriétaire même si la propriété est sujette à une dette ).
• Vous utilisez la propriété dans votre entreprise ou comme activité génératrice de revenus.
• La propriété a une vie utile déterminable (c'est-à-dire que c'est quelque chose qui s'use, se désintègre, s'épuise, devient obsolète ou perd de sa valeur pour des causes naturelles).
• La propriété devrait durer plus d'un an.

Même si l'immeuble répond à toutes les exigences ci-dessus, il ne peut être amorti s'il a été mis en service et aliéné (ou n'est plus utilisé à des fins professionnelles) la même année. Parce que la terre ne s'use pas, ne se dégrade pas ou ne s'épuise pas, elle n'est pas dépréciable. Et, en général, vous ne pouvez pas déprécier les coûts de défrichement, de plantation et d'aménagement paysager, puisque ces activités sont considérées comme faisant partie du coût du terrain.

Quand la dépréciation commence-t-elle et finit-elle?

Vous pouvez commencer à prendre des déductions pour amortissement dès que la propriété est «mise en service» ou prête à être utilisée comme location. Voici un exemple: Vous achetez une propriété locative le 15 mai. Après avoir travaillé sur la maison pendant plusieurs mois, vous l'avez prêt à louer le 15 juillet, alors vous commencez à faire de la publicité en ligne et dans les journaux locaux. Vous trouvez un locataire et son bail commence le 1er septembre. Puisque la maison a été mise en service (c'est-à-dire prête à être louée et occupée) le 15 juillet, vous commencerez à amortir la maison en juillet (pas en septembre lorsque vous commencer à percevoir le loyer).

Vous continuez à déprécier la propriété jusqu'à ce que

• vous en ayez déduit la totalité ou une autre base dans la propriété, ou
• vous mettez la propriété hors service, même si vous n'avez pas entièrement récupéré autre base. Une propriété est retirée du service lorsqu'elle n'est plus utilisée comme une propriété productrice de revenus - ou si vous la vendez ou l'échangez, la convertissez en une utilisation personnelle, l'abandonnez ou la détruit.

Vous pouvez continuer à demander une déduction pour dépréciation pour les biens temporairement inutilisés ou inutilisés. Si vous faites des réparations après le départ d'un locataire, par exemple, vous pouvez toujours déprécier la propriété pendant que vous la préparez pour le locataire suivant.

Méthode d'amortissement

Trois facteurs déterminent le montant d'amortissement que vous pouvez déduire chaque année: votre base dans la propriété, la période de récupération et la méthode d'amortissement utilisée. Toute propriété locative mise en service après 1986 est amortie en utilisant le système de recouvrement des coûts accéléré modifié (MACRS), une technique comptable qui répartit les coûts (et les déductions pour amortissement) sur 27 5 ans, le temps que l'IRS considère comme le vie utile "d'une propriété locative.

Bien qu'il soit toujours recommandé de travailler avec un comptable fiscal qualifié lors du calcul de l'amortissement, les étapes de base sont les suivantes:

1. Déterminer la base de la propriété . La base de la propriété est son coût: le montant que vous avez payé (en espèces, avec une hypothèque ou d'une autre manière) pour acquérir la propriété. Certains frais de règlement et frais de clôture, y compris les frais juridiques, les frais d'enregistrement, les enquêtes, les taxes de transfert, l'assurance titres et tout montant que le vendeur doit payer (tels que les taxes) sont inclus dans la base. Certains frais de règlement et frais de clôture ne peuvent être inclus, y compris les primes d'assurance incendie, les loyers liés à l'occupation de la propriété avant la clôture et les frais liés à l'obtention (ou au refinancement) d'un prêt: frais d'évaluation.
2. Séparer le coût des terrains et des bâtiments . Puisque vous ne pouvez qu'abaisser le coût du bâtiment, et non le terrain, vous devez déterminer la valeur de chacun pour amortir le montant correct. Pour déterminer la valeur, vous pouvez utiliser la juste valeur marchande de chacun au moment de l'achat de la propriété, ou vous pouvez baser le nombre sur les valeurs de la taxe foncière. Disons que vous avez acheté une maison pour 110 000 $. La plus récente évaluation de l'impôt foncier valorise la propriété à 90 000 $, dont 81 000 $ est pour la maison, et 9 000 $ est pour la terre. Par conséquent, vous pouvez affecter 90% (81 000 $ 90 90 000 $) du prix d'achat à la maison et 10% (9 000 $ 90 90 000 $) du prix d'achat du terrain.
3. Déterminez votre base dans la maison . Maintenant que vous connaissez la base de la propriété (maison et terrain) et la valeur de la maison, vous pouvez déterminer votre base dans la maison. En utilisant l'exemple ci-dessus, votre base dans la maison - le montant qui peut se déprécier - serait de 99 000 $ (90% de 110 000 $).Votre base dans le pays serait de 11 000 $ (10% de 110 000 $).
4. Déterminez la base ajustée, si nécessaire . Il est possible que vous deviez augmenter ou diminuer votre base pour certains événements qui se produisent entre le moment où vous achetez la propriété et le moment où vous l'avez prêt pour la location. Les exemples d'augmentations de base comprennent le coût des ajouts ou des améliorations (dont la durée de vie utile est d'au moins un an) avant la mise en service, l'argent que vous avez dépensé pour restaurer les biens endommagés, le coût des services publics. propriété et certains frais juridiques.

Les exemples de diminutions de base comprennent les paiements d'assurance que vous recevez à la suite d'un dommage ou d'un vol, les pertes non couvertes par votre assurance pour laquelle vous avez prélevé une déduction et l'argent que vous recevez pour une servitude.

Quel système utiliser

Les étapes suivantes consistent à déterminer lequel des deux systèmes de recouvrement des coûts accélérés modifiés (MACRS) s'applique: le système d'amortissement général (GDS) ou le système d'amortissement alternatif (ADS). GDS est le plus commun, et en général, vous devez l'utiliser sauf si vous faites un choix irrévocable pour ADS, ou la loi vous oblige à utiliser ADS. ADS est obligatoire lorsque la propriété:

• a un usage professionnel qualifié 50% du temps ou moins
• a une utilisation exonérée d'impôt
• est financé par des obligations exonérées d'impôt
• est utilisé principalement dans l'agriculture < Une fois que vous savez quel système MACRS s'applique, vous pouvez déterminer la période de récupération de la propriété. La période de récupération utilisant GDS est de 27. 5 ans pour les biens locatifs résidentiels; Si vous utilisez ADS, la période de récupération pour le même type de propriété est de 40 ans.

Vous devez maintenant déterminer le montant qui peut être amorti chaque année. Étant donné que la plupart des immeubles locatifs utilisent des GDS, nous nous concentrerons sur ce calcul.

Pour chaque année complète de mise en service, vous devez amortir un montant égal: 3. 636% chaque année tant que vous continuez à amortir la propriété. Si la propriété était en service depuis moins d'un an (par exemple, vous avez acheté une maison en mai et commencé à la louer en juillet), vous déprécieriez un pourcentage plus faible cette année, selon la date de mise en service. Selon le tableau de l'IRS Residential Rental Property - GDS:

janvier

3. 485%	février
3. 182%	mars
2. 879%	avril
2. 576%	mai
2. 273%	juin
1. 970%	juillet
1. 667%	août
1. 364%	septembre
1. 061%	octobre
0. 758%	novembre
0. 455%	décembre
0. 152%	Par exemple, prenons cette maison qui a une base de 99 000 $ et qui a été mise en service le 15 juillet. Pour la première année, nous déprécierions 1 667%, ou 1 650 $ (99 000 $ x 1. 667%). Pour chaque année subséquente, nous nous déprécierions à un taux de 3. 636%, soit 3 599 $ 64, tant que le loyer était en service pour toute l'année. Notez que ce chiffre équivaut essentiellement à prendre la base et à diviser par 27. la période de récupération: 99 000 $ ÷ 27. 5 = 3 600 $. La différence découle de la première année de service partiel.

The Bottom Line

L'amortissement peut être un outil précieux si vous investissez dans des propriétés locatives, car cela vous permet d'étaler le coût d'achat de la propriété sur plusieurs décennies, réduisant ainsi l'obligation fiscale de chaque année. Bien entendu, si vous dépréciez une propriété et que vous la vendez à un prix supérieur à sa valeur dépréciée, vous devrez payer de l'impôt sur ce gain au moyen de l'impôt sur la récupération de l'amortissement.

Étant donné que les lois sur l'impôt foncier à des fins locatives sont compliquées et changent périodiquement, il est recommandé de travailler avec un expert-comptable qualifié lors de la création, de l'exploitation et de la vente de votre entreprise locative. Cela garantit que vous bénéficierez du traitement fiscal le plus favorable et vous évitera également des surprises au moment des impôts.