Le marché du logement continue d'afficher des signes d'amélioration de la santé. Mais presque partout aux États-Unis, à long terme, il est encore moins cher d'acheter une maison que de louer une maison. L'achat est près de 40% moins cher que la location à l'échelle nationale, selon Trulia.

Pour les investisseurs immobiliers, ce déséquilibre offre une opportunité en or. L'une des tendances de ces dernières années a été l'achat de propriétés dites «clé en main» qui nécessitent beaucoup moins de temps et d'efforts pour être louées.

Ce qui rend ces maisons uniques, c'est qu'elles ont déjà été réhabilitées, généralement par une société immobilière spécialisée clé en main, avant qu'elles ne soient mises sur le marché. En fait, il y a souvent un locataire à la maison quand la vente se termine. Typiquement, ces mêmes entreprises offrent également des services de gestion de propriété à l'investisseur. Cela signifie qu'ils sont ceux qui reçoivent un appel lorsque le climatiseur tombe en panne, pas vous.

Les propriétés clé en main sont particulièrement populaires auprès des investisseurs basés dans des marchés plus chers, loin de l'endroit où se trouvent les unités, comme New York. Incapables de trouver des propriétés abordables sur leur marché, ces gens peuvent générer des flux de trésorerie en arrachant des maisons dans une autre partie du pays.

Connaissez votre propriété

Bien que les maisons clés en main exigent généralement beaucoup moins de temps que les autres types de biens immobiliers, les investisseurs ne devraient pas sous-estimer la quantité de recherche qu'ils doivent faire.

La plus grande question, bien sûr, est de savoir si la propriété elle-même est une bonne valeur. Certains investisseurs débutants sont tellement enchantés par le terme «clé en main» qu'ils supposent que toutes les maisons portant cette étiquette sont infaillibles. Malheureusement, ce n'est pas le cas.

Les experts disent que vous devriez toujours visiter la maison ou l'immeuble en personne avant de conclure une transaction, même si cela signifie que vous devez voyager dans une autre ville. Une maison est un achat important et d'investissement, il est donc essentiel de savoir exactement ce que vous achetez. Voir la propriété de près vous donne également une meilleure idée du quartier, ce qui aura un impact significatif sur la commercialisation à long terme de la propriété.

Pour plus de sécurité, les investisseurs chevronnés disent que c'est toujours une bonne idée d'obtenir une inspection professionnelle de la maison. La société de réadaptation pourrait vous impressionner avec une cuisine éblouissante et des salles de bains entièrement rénovées, mais vous voulez vous assurer que les caractéristiques moins visibles de la maison - la fournaise et le toit, par exemple - sont tout aussi bien.

Connaissez votre gestionnaire immobilier

Par définition, les investisseurs clés en main font confiance à leur société de gestion immobilière. La dernière chose que vous voulez est une entreprise qui est lente à gérer les problèmes et ne peut pas obtenir de nouveaux locataires pour remplacer ceux qui partent.

Il est donc impératif de faire ses devoirs sur la société de gestion avant de s'engager dans la voie de l'investissement immobilier.Voici quelques-unes des questions que vous voudrez poser:

• Quelle est l'expérience de l'entreprise?
• En moyenne, combien de temps faut-il pour trouver un nouveau locataire pour ses propriétés?
• Fournit-elle des relevés mensuels qui peuvent vous aider à faire le suivi des dépenses et des revenus?
• Quels frais facturent-ils?

Une réunion en personne peut aller loin, mais cela ne fait pas de mal d'obtenir des références d'autres clients de l'entreprise, qui peuvent en souligner les forces et les faiblesses. (Voir aussi: Guide complet pour devenir propriétaire: embauche d'un gestionnaire immobilier .)

Connaissez votre arrangement de propriété

La plupart des entreprises vous vendent directement la maison, mais d'autres créent une responsabilité limitée société ou société et demander à devenir un commandité dans cette LLC.

Une des raisons pour lesquelles ils voudront rester sur le titre est de rendre les choses plus faciles. S'il y a une réparation à faire, ils n'ont pas besoin d'obtenir votre approbation pour la réparer, dépenser de l'argent, etc. Mais cette approche peut également créer beaucoup de maux de tête involontaires. La méthode la plus simple, selon plusieurs conseillers, consiste à créer un compte de frais distinct auquel le gestionnaire de la propriété peut accéder au besoin pour les réparations mineures et les mesures préventives. Vous restez le seul nom sur le titre de propriété.

Financer votre maison clé en main

Malgré la récente hausse de la Fed, l'achat d'une maison clé en main demeure un bon choix dans le contexte actuel de faible taux d'intérêt. En Janvier 2017, le taux d'intérêt pour une hypothèque conventionnelle à taux fixe de 30 ans est de 4. 25% avec un APR de 4. 323%. Pour un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe de 20 ans, le taux d'intérêt moyen est de 4,125% avec un TAP de 4,25%. Et pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, le taux d'intérêt moyen est de 3. 625% avec un TAP de 3.751%. (Basé sur les chiffres de usbank.com)

Connaître les pièges

Bien que cela puisse sembler un excellent moyen de générer des revenus supplémentaires, il est important de réaliser que l'investissement immobilier n'est pas pour tout le monde. Il y a toujours la menace d'une calamité imprévue, d'une hausse soudaine de la taxe foncière à des problèmes d'entretien chroniques en passant par des accidents (incendie, chute d'arbres, etc.). Les acheteurs devraient avoir le nerf - pour ne pas mentionner l'argent supplémentaire - pour faire face à ces surprises. (Voir aussi: Que signifie la gestion d'actifs en ce qui concerne l'immobilier?)

Les investisseurs expérimentés disent aussi qu'il est important de considérer les propriétés clé en main comme une entreprise à long terme. Contrairement aux actions et autres investissements relativement liquides, les maisons peuvent prendre un certain temps à vendre. Donc, si posséder une location n'est pas quelque chose que vous pouvez vous engager pendant des années, il ne vaut probablement pas la peine de s'impliquer en premier lieu.

The Bottom Line

Les propriétés clé en main sont une alternative intéressante pour les personnes n'ayant pas le temps de rénover physiquement ou de maintenir un investissement immobilier. Assurément, investir dans l'immobilier n'est jamais une entreprise sans risque. Mais ces propriétés peuvent être une option attrayante pour ceux qui cherchent à diversifier leurs actifs sans rencontrer les tracas au jour le jour d'être propriétaire (Voir aussi: Principaux investissements alternatifs à la Bourse ).

Les investisseurs paient une prime pour acquérir des maisons en phase d'emménagement, de sorte que leurs rendements potentiels ne sont pas aussi élevés que ceux des personnes qui retournent elles-mêmes leur logement. Ils doivent également payer quelqu'un pour gérer la propriété, ce qui réduit encore plus les résultats. Malgré tout, certains des acheteurs clé en main les plus prospères peuvent générer des bénéfices supérieurs à 10%. (Voir aussi: Comment calculer le retour sur investissement pour les investissements immobiliers .)