Ces dernières années, les investisseurs étrangers affluent vers le refuge supposé de l'immobilier américain et les récents changements législatifs vont probablement accentuer la tendance. Les changements fiscaux qui ont été mis en œuvre en décembre 2015 pour éliminer certains désincitatifs fiscaux auxquels les investisseurs étrangers sont confrontés en vertu de la Loi sur l'investissement étranger dans les biens immobiliers, ou FIRPTA, lorsqu'ils investissent dans l'immobilier américain devraient servir à attirer plus d'investissements dans les États-Unis. propriété d'étrangers.

Selon une estimation de Real Capital Analytics, les étrangers ont investi environ 80 milliards de dollars US dans l'immobilier en 2015, soit environ 16% de l'investissement total. Et avec l'économie des États-Unis sur une meilleure base que les autres économies du monde, ces investisseurs devraient continuer à affluer dans l'immobilier américain - investir dans des propriétés multifamiliales, des immeubles de bureaux, des entrepôts et des commerces - encouragés par les récents changements . Cet afflux supplémentaire devrait également profiter aux fiducies de placement immobilier américaines (FPI).

Obstacles fiscaux supprimés

Le gouvernement des États-Unis a adopté la FIRPTA en 1980, les étrangers ayant commencé à acheter plus de terres agricoles aux États-Unis. C'était aussi une période où les Japonais achetaient des propriétés U. S très en vue, mais le gouvernement a soutenu que FIRPTA visait l'achat de terres agricoles plutôt que l'acquisition de propriétés trophées urbaines. En vertu des règles de la FIRPTA, les étrangers devaient payer une retenue supplémentaire de 10% sur l'argent qu'ils tiraient de la vente de biens immobiliers aux États-Unis, ainsi que les taxes fédérales, étatiques et locales payées par les investisseurs américains. Avec les récents changements FIRPTA, le gouvernement offre un traitement fiscal plus favorable aux étrangers investissant dans l'immobilier américain. (Voir aussi: Règlement 101 de la FPI.)

met les fonds de pension étrangers sur un pied d'égalité

Les nouvelles lois prévoient que les fonds de pension étrangers investissant dans des biens immobiliers américains ne sont pas assujettis à la retenue FIRPTA lorsqu'ils vendent leurs actifs immobiliers. Cela les met sur un pied d'égalité avec leurs homologues américains. Les fonds de pension étrangers doivent remplir certaines conditions pour être considérés comme des fonds de pension «qualifiés» qui ne sont pas soumis aux règles fiscales FIRPTA.

Tout d'abord, l'objectif de la caisse de retraite devrait être de fournir des prestations de retraite ou de retraite aux participants au fonds. Et il devrait également être reconnu comme admissible à certains avantages fiscaux sur les contributions ou les revenus dans son pays d'origine. Les exemptions FIRPTA s'appliquent aux investissements directs de fonds de pension dans des biens immobiliers des États-Unis, ainsi qu'aux investissements qu'ils effectuent en partenariat ou par l'intermédiaire de fonds de capital-investissement.

Fiducie d'investissement immobilier Restrictions d'investissement assouplies

Un autre changement introduit par la modification FIRPTA est que le seuil pour les investisseurs étrangers en U.S REITs pour engager la retenue à la source FIRPTA a été augmenté. Auparavant, les étrangers qui détenaient plus de 5% du capital d'une FPI américaine étaient assujettis à la taxe FIRPTA sur la vente de leurs actions ou si la FPI payait des gains en capital sous forme de dividendes. Avec le changement, le gouvernement a relevé le seuil pour que la taxe FIRPTA atteigne 10%. Le gouvernement a également accordé l'exemption de la FIRPTA pour les investissements dans les FPI à certaines entités publiques qui n'étaient pas admissibles à l'exonération, y compris les fiducies immobilières australiennes cotées en bourse.

Autre avantage pour les REIT, ils n'ont plus à supporter la charge de prouver qu'ils sont sous contrôle national, ce qui signifie qu'au moins 50% du stock est détenu par des personnes américaines, dans le but d'éviter la retenue FIRPTA sur vente de stock. Auparavant, il était difficile pour les sociétés de placement immobilier d'établir cela puisqu'elles ne pouvaient souvent pas déterminer si les actionnaires qui détenaient une participation de moins de 5% avaient une base étrangère ou nationale. À l'avenir, les FPI peuvent présumer que ces petites parties prenantes sont des personnes des États-Unis, à moins que le FPI ne sache le contraire. (Voir aussi: Principaux conseils pour investir dans les FPI.)

Le ralentissement chinois pourrait profiter à l'immobilier américain

Les étrangers continuent d'affluer vers l'immobilier américain, et le récent ralentissement chinois signifie que le statut de valeur refuge de cette niche pourrait être amplifié. Les investisseurs chinois ont investi à eux seuls plus de 8 milliards de dollars dans le secteur immobilier commercial américain, selon CBRE. La volatilité récente du marché en Chine pourrait attirer plus d'intérêt dans les biens immobiliers américains de ce pays. Cependant, le gouvernement chinois pourrait également agir pour mettre en place des règles pour contrôler cette sortie.

Les investisseurs d'autres régions du monde apprécient également la sécurité et la stabilité de l'immobilier américain, considérant que des débouchés alternatifs tels que l'Europe et le Japon sont toujours engagés dans des politiques visant à combattre la déflation et à stimuler la croissance. Les États-Unis, d'autre part, est dans un mode de croissance lente. Les fonds de pension du monde entier ont un horizon d'investissement à long terme et, à mesure que leur durée de vie s'améliorera dans le monde, ils auront probablement plus d'argent à investir, dont une plus grande partie sera probablement destinée aux États-Unis.

Cela est de bon augure pour le secteur immobilier commercial des États-Unis, y compris les sociétés de placement immobilier engagées dans les secteurs de la multifamiliale, de l'industrie, de l'hôtellerie, des bureaux et du bois. Les investisseurs chinois sont particulièrement intéressés par le secteur industriel. Si davantage d'investisseurs étrangers sont encouragés à investir dans les FPI américains, cela pourrait stimuler la demande pour les actions et profiter aux actionnaires nationaux.

The Bottom Line

Le gouvernement des États-Unis a apporté des changements à ses règlements FIRPTA, allégeant certaines exigences fiscales qui signifient que les étrangers font face à une plus grande dette fiscale sur leurs investissements dans l'immobilier américain. Cependant, alors que le seuil pour la retenue FIRPTA a augmenté, la retenue, dans la mesure où elle est déclenchée, est maintenant de 15%. Les changements mettent les caisses de retraite étrangères sur un pied d'égalité avec leurs homologues américains et encouragent également davantage d'investissements étrangers dans les FPI.Cela devrait stimuler les REIT et autres avenues de placement immobilier américaines.