L'achat d'une maison ou la location d'un appartement ne sont pas les seuls moyens de subsistance disponibles sur le marché. Les coopératives de logement offrent une alternative aux méthodes traditionnelles d'acquisition d'une résidence principale. Dans cet article, nous allons expliquer ce qu'est une coopérative et en quoi elle diffère des autres options de logement.

Tutoriel: Acheter une maison

Condominiums contre des coopératives

Les condominiums sont des logements à logements multiples avec des résidences privées et des parties communes partagées. Les condominiums sont classés comme biens immobiliers, ce qui signifie que les acheteurs sont propriétaires des titres de propriété de leurs logements. Si vous envisagez d'acheter un condo, il est avantageux de rechercher vos options hypothécaires en utilisant une calculatrice hypothécaire comme celle ci-dessous. Pour en savoir plus sur l'achat de condominiums, lisez Acheter un condominium .

Contrairement aux condos, les coopératives ne sont pas considérées comme des biens immobiliers. Lorsque vous achetez dans une coopérative, vous devenez actionnaire d'une société qui possède la propriété. En tant qu'actionnaire, vous avez droit à l'usage exclusif d'un logement dans la propriété.

Coûts

Pour acheter des actions dans une coopérative, chaque acheteur souscrit un «prêt d'actions» au lieu d'une hypothèque. Ces prêts fonctionnent beaucoup comme des hypothèques. En plus des paiements de prêt, qui sont faits au prêteur, les résidents de la coopérative sont responsables de payer une part proportionnelle des coûts de fonctionnement et d'entretien du bâtiment. Ces coûts sont généralement payés à la société par le biais d'une redevance mensuelle et sont facturés au prix coûtant. Les prix augmentent lorsque le coût des biens et des services augmente.

Le coût de l'hypothèque de la propriété peut être inclus dans les frais mensuels, car il est possible que l'immeuble ait une hypothèque même si un locataire a remboursé sa part du prêt. Cela peut se produire parce que l'hypothèque réelle sur l'immeuble est détenue par la société, et non par un partenaire individuel. Le prêt d'actions paie le coût d'achat dans le partenariat. Cela n'a rien à voir avec l'hypothèque sous-jacente sur la propriété elle-même. Les acheteurs ont droit à toutes les déductions fiscales dont bénéficient les propriétaires, y compris les déductions pour les intérêts et les taxes foncières.

Les dépenses supplémentaires comprennent les factures mensuelles d'électricité pour la résidence de chaque acheteur, qui sont payées sur une base individuelle, et les frais d'assurance. Bien que le bâtiment lui-même devrait être couvert par une police d'assurance générale, le contenu de chaque résidence individuelle ne le sont pas. Une police d'assurance personnelle, appelée HO-6, est requise pour protéger les biens personnels contre les dégâts d'eau, les incendies, le vol et autres calamités. (Pour plus d'informations, lisez Guide du débutant pour l'assurance habitation .)

Caractéristiques

Les coopératives sont souvent moins chères que les appartements parce qu'elles fonctionnent à prix coûtant, collectant de l'argent résidents pour payer les factures en souffrance.Dans les régions où le coût de la vie est élevé, comme à New York, les coopératives peuvent être une option intéressante d'un point de vue financier.

Les coopératives doivent se conformer aux lois qui régissent le logement équitable, mais elles peuvent être plus restrictives que d'autres options de logement en ce qui a trait aux exigences de propriété. Parce qu'il n'y a pas de locateur et qu'il n'y a pas de locataires, les règles d'achat d'actions dans le partenariat sont fixées par les partenaires. Par exemple, les nouveaux acheteurs peuvent être tenus d'avoir une valeur nette spécifique ou un certain ratio d'endettement en plus de démontrer la capacité de respecter les obligations financières de l'achat de la coopérative. (Pour en savoir plus, voir Quel est le ratio dette-revenu? )

Une vérification des antécédents peut également être requise. Comme d'autres types de logement, certaines coopératives sont conçues pour répondre aux besoins des personnes âgées ou d'autres groupes spécifiques. Ces exigences de propriété plus strictes confèrent un sentiment de sécurité et d'exclusivité à la propriété des coopératives. En échange de cette exclusivité, les coopératives sont généralement plus restrictives que les copropriétés. Les unités haut de gamme, par exemple, peuvent interdire la sous-location. Tous les partenaires partagent les coûts d'exploitation du bâtiment. Une défaillance d'un partenaire peut obliger les autres partenaires à couvrir les coûts de ce partenaire, bien que les exigences de propriété strictes limitent généralement les défauts à un minimum.

La structure des coopératives d'habitation varie selon le pays de résidence. Aux États-Unis et au Canada, les options les plus populaires comprennent:

• Coopératives de taux du marché - Permettre aux partenaires d'acheter et de vendre des actions au taux que le marché supportera.
• Coopératives d'actions limitées - Fixer des restrictions sur le prix auquel les actions peuvent être achetées et vendues.
• Coopératives de location - La société coopérative loue le bâtiment plutôt que de le posséder et ne construit aucune participation. Dans ce cas, la coopérative peut avoir une réserve de caisse en main si le bâtiment est à vendre.

En plus de l'aspect financier de la propriété coopérative, il y a aussi un aspect social qui doit être pris en compte. Les petites coopératives sont gérées strictement par les résidents, et tout le monde s'occupe des tâches telles que l'entretien, l'aménagement paysager et l'établissement des règles. Les grandes unités peuvent être dirigées par un conseil d'administration composé d'un sous-ensemble de résidents. Dans les deux cas, il y a des règles à suivre et un certain degré d'interaction sociale. Si vous n'aimez pas partager le pouvoir de décision, la vie en coopérative peut ne pas vous intéresser.

Avant d'acheter

Avant d'acheter, vous devez prendre en compte les éléments suivants:

• Emplacement
• Commodités
• Coûts

Parce que vous achetez des actions d'une société, assurez-vous de vérifier la situation financière de l'entreprise et rencontrer les actionnaires de la société. Non seulement ils seront vos associés d'affaires, mais ils seront également vos voisins.

The Bottom Line

Lisez les statuts constitutifs de la coopérative, les règlements administratifs, le contrat de souscription, les règles et toute autre documentation disponible. Assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement du partenariat, y compris la façon dont il est géré, ce que vous devrez payer et le coût de ce paiement.Renseignez-vous sur les conditions de toute hypothèque sous-jacente, la politique envers les animaux domestiques et votre capacité à apporter des modifications à votre résidence. Il n'y a pas de mal à poser des questions; un petit effort supplémentaire à l'avance peut faire beaucoup pour assurer un mode de vie harmonieux à long terme.