Si vous avez l'intention d'acheter un appartement et que vous êtes un débutant, vous devez connaître les différences entre un appartement qui est une coopérative (coopérative) et un condominium (condo) et le conglomérat beaucoup plus rare et souvent mal compris des deux, le condop. Les condos sont populaires partout aux États-Unis, les coopératives se trouvent dans les grandes villes et constituent la plus grande partie du marché des ventes de New York. Les condominiums sont rares et si peu compris qu'un courtier immobilier, lorsqu'on lui a demandé de les définir, a déclaré: «Je ne suis pas vraiment sûr, mais est-ce légal? "Oui c'est, voir ci-dessous.

Mais d'abord, un peu d'histoire: Selon un article paru dans un mensuel appelé The Cooperator, il existe des enregistrements de copropriétés existant en 2000 avant JC (étaient-ils dans des grottes?). Cela rendrait les coopératives pratiquement nouvelles, la première au monde ayant apparemment été créée après qu'un incendie eut provoqué une grave pénurie de logements à Rennes, en France, en 1720.

Il fallut encore 150 ans pour que le concept traverse l'Atlantique Manhattan. Les historiens ne sont pas d'accord sur la construction de la première coopérative de Manhattan - certains disent West 18th Street en 1876, d'autres 152 West 57th Street en 1881. Quoi qu'il en soit, c'était un concept qui a pris forme. Maintenant, 75% du marché à New York est celui des coopératives, 25% des condos, mais ce chiffre augmente régulièrement: dans les années 80, il était de 15%, dans les années 90, de 20%. Et pour les collectionneurs de faits étranges: On peut dire que l'un des bâtiments les plus connus de l'histoire récente des États-Unis était une coopérative - le Watergate.

Ici, nous comparerons les condos et les coopératives - les deux types de propriétés que vous envisagerez le plus probablement. Le conglomérat étrange des deux - le condop - peut venir en dernier puisqu'il n'y a pas beaucoup de ceux autour.

Condos et coopératives d'habitation: la différence décisive

Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement et un pourcentage des parties communes vous appartiennent; vous avez acheté des biens immobiliers. Lorsque vous achetez une coopérative, vous avez acheté des actions d'une société de construction, des actions qui vous permettent d'occuper une unité dans ce bâtiment. À la fermeture pour un condo, vous recevrez un acte, tout comme si vous aviez acheté une maison; À la fermeture d'une coopérative, vous obtiendrez un bail exclusif.

Accepté

Vous pouvez choisir une coopérative ou un condo, mais cela ne veut pas dire que la coopérative ou le condo vous choisira. Vous devrez passer un processus d'approbation qui peut, surtout dans le cas d'une coopérative, être long et parfois ardu. Vous devrez soumettre une trousse d'information détaillée au tableau de la coopérative pour cataloguer toutes vos transactions financières. Dans une coopérative, le conseil peut approuver ou rejeter tout propriétaire potentiel et il prend très au sérieux sa responsabilité de protéger les intérêts de tous les propriétaires en sélectionnant les meilleurs candidats.

Selon BrickUnderground, un site immobilier basé à New York, les conseils d'administration sont «omnipotents - presque. Ils peuvent vous rabaisser pour n'importe quelle raison tant que cela ne viole pas la loi sur les droits humains de la ville, qui interdit les rejets pour des raisons de race, de croyance, de couleur, d'origine nationale, sexe, âge, handicap, orientation sexuelle, état matrimonial , citoyenneté, profession ou sur la base du nombre d'enfants que vous avez. Tout le reste est juste jeu - de la façon dont vous séparez vos cheveux à si vous en avez du tout. Et pour l'instant, de toute façon, ils n'ont absolument aucune obligation de vous dire pourquoi ils vous ont rejeté. "

Les histoires sur les exigences des conseils de coopération cauchemardesques et les interviews sont légion à New York en particulier. Certains conseils exigent même que vous apportez votre animal de compagnie pour une «entrevue» de conseil - vraiment.

Pendant longtemps, on a admis qu'il était plus facile d'être accepté par un conseil de copropriété que par un conseil de la coopérative. Victoria Vinokur, une courtière immobilière expérimentée à New York, est d'accord, mais avec un avertissement: «La plupart des gens pensent que, simplement parce qu'ils achètent un condo, il n'y a pas de règles, mais ce n'est pas le cas». En règle générale, «les exigences d'un conseil de copropriété ne sont pas aussi rigoureuses que celles d'un conseil coopératif, mais la plupart des conseils de copropriété exigent des trousses de demande avec divulgation financière. «Et le processus d'approbation du conseil des copropriétés ne prend généralement pas autant de temps qu'avec une coopérative.

Financement

Le financement de l'achat d'un appartement en copropriété est régi par les marchés financiers et non par un conseil d'administration. Il est donc plus souple que dans une coopérative. Généralement, un acheteur peut financer jusqu'à 90% du prix d'achat d'un condo.

Dans le cas d'une coopérative, l'acompte est fixé par le conseil, et certains immeubles exigent des sommes importantes. Vinokur affirme que «d'une manière générale, à Manhattan, les acheteurs potentiels devraient être prêts à baisser d'au moins 20 à 50% du prix d'achat. "

Charges mensuelles

Dans les copropriétés, la facture mensuelle est appelée" charges communes "; dans les coopératives, c'est «l'entretien». "Les deux charges couvrent l'entretien du bâtiment, le paiement du personnel et souvent l'eau, le gaz, la chaleur et la climatisation. Chaque mois, le propriétaire de la coopérative écrit un chèque, tandis que le propriétaire du condo en écrit deux: un pour l'entretien du bâtiment et un autre pour les taxes foncières de l'unité. Les frais d'entretien de la coopérative comprennent les taxes foncières de l'immeuble et une partie de l'intérêt sur l'hypothèque de l'immeuble, et ils sont souvent plus élevés que les charges communes et les taxes foncières combinées d'un condo.

Les conseils d'administration de copropriétés et de copropriétés sont autorisés à ajouter des cotisations aux frais d'entretien / communs pour couvrir les dépenses importantes qui peuvent être engagées - réparations importantes, besoin de personnel supplémentaire, etc.

Règles

L'une des raisons pour lesquelles de nombreuses personnes sont attirées par le concept de condominium est la perception qu'il y a moins de règles qu'avec une coopérative. C'est généralement vrai, mais selon Vinokur, «il faut toujours faire appel à des entrepreneurs agréés pour les rénovations et obtenir l'approbation du conseil de condo pour le travail.Et il existe encore des règles pour la sous-location et l'installation de laveuses / sécheuses et si oui ou non les animaux domestiques sont autorisés. "

La question de la sous-location est souvent un drapeau rouge avec les conseils d'administration des coopératives et une réglementation prudente; dans les condos, la sous-location est plus facile à organiser. Si vous respectez les règles, qui ne sont généralement pas onéreuses, vous pouvez sous-louer votre condo. C'est pourquoi les condos sont le meilleur choix en tant que propriété d'investissement. (Pour en savoir plus sur les immeubles de placement, consultez: Avantages et inconvénients de la propriété locative et Achat d'une deuxième maison à louer: À faire et à ne pas faire.

Retenues fiscales

Co -Les actionnaires ont droit à une déduction fiscale pour la partie de leur cotisation mensuelle qui représente leur part des taxes foncières de l'immeuble ainsi que leur part proportionnelle de l'intérêt sur l'hypothèque du bâtiment.

Les propriétaires de condos bénéficient des mêmes avantages et déductions fiscales que tout autre propriétaire, y compris une déduction pour les intérêts sur leur prêt hypothécaire. (Voir Une introduction à l'achat d'un condominiu m, pour plus d'informations.)

Et maintenant, à propos de ces condoms

Une condop est une catégorie créée dans les années 1980 par les propriétaires et les développeurs qui voulaient contourner une règle de l'IRS qui menaçait d'étouffer leurs profits. La règle stipulait qu'une coopérative ne pouvait pas gagner plus de 20% de ses revenus d'actionnaires non résidentiels, ce qui signifie des espaces commerciaux. Si le chiffre dépassait les 20%, les actionnaires ne pouvaient pas déduire l'impôt des propriétaires. Donc, pour résoudre ce problème, les propriétaires et les développeurs ont "divisé" leur bâtiment.

Beaucoup de condos ont des espaces commerciaux substantiels et très rentables, mais les résidents et les propriétaires des espaces commerciaux doivent être capables de coopérer afin d'éviter les interactions litigieuses. Si vous envisagez une condop, faites un travail de détective pour savoir si les deux groupes de joueurs fonctionnent bien et s'il y a un litige en cours.

«Beaucoup de courtiers utilisent le terme« condop »pour désigner un immeuble coopératif avec des règles de condo», explique l'avocat Adam Stone de Regosin, Edwards, Stone & Feder, plutôt qu'un immeuble qui est vraiment un condop. Alors que certains condops peuvent avoir des politiques libérales envers les sous-traitants et les acheteurs, «ce ne serait pas parce qu'ils font partie d'un condop», dit Robert Braverman de Braverman Greenspun, notant que «les coopératives que j'ai représentées dans les condops sont tout aussi difficile sur les sous-locations et les ventes comme toute coopérative autonome. "

The Bottom Line

La décision d'acheter un condo ou une coopérative (ou un condop) dépend de vos finances; à quel point vous êtes à l'aise d'examiner attentivement ces finances; le type de bâtiment dans lequel vous voulez vivre (celui qui est géré en tant que communauté coopérative ou qui ressemble davantage à un groupe de propriétaires qui partagent des espaces communs et des dépenses communes); et, finalement, comment vous vous sentez à l'aise de suivre les règles de construction qui peuvent inclure si vous pouvez sous-louer, jouer de votre piano après 22 heures ou laisser vos bottes à l'extérieur de votre porte un jour de neige. Comme toujours, tout achat aussi important qu'une maison nécessite l'avis d'experts - des courtiers immobiliers bien informés, des avocats et des conseillers financiers qui peuvent examiner les avantages et les inconvénients de chaque type d'achat et vous conseiller à chaque étape du processus.

Pour en savoir plus sur les décisions d'achat d'une maison, consultez Hypothèques: Combien pouvez-vous vous permettre? et Comparaison d'une Vs de 30 ans Une hypothèque de 15 ans.