À bien des égards, le marché immobilier de New York ne ressemble à aucun autre aux États-Unis. L'une des plus grandes différences entre New York et Any-Other-Town, États-Unis, est que les appartements à vendre à New York sont des condos ou des coopératives. Dans la plupart des endroits, les condos sont la règle, mais pas dans la Big Apple. Bien que les coopératives soient plus nombreuses que les condos à New York, la plupart des estimations indiquent qu'environ 75% d'entre elles sont des coopératives - plus de condos sont sur le marché actif à un moment donné. (À la fin du mois d'août, il y avait 526 appartements en copropriété de 2 chambres sur le marché à Manhattan et 764 appartements en copropriété.)

Commençons par une définition rapide de la différence entre une coopérative et un condo: Lorsque vous achetez une copropriété, votre appartement et un pourcentage des parties communes vous appartiennent. Lorsque vous achetez une coopérative, vous n'achetez pas réellement votre appartement; Au lieu de cela, vous achetez des actions dans une société qui est votre bâtiment. La taille de votre part dépend de la taille de votre appartement. l'achat des actions vous permet d'occuper une unité dans le bâtiment de la coopérative. À la fermeture pour un condo, vous recevrez un acte; À la fermeture d'une coopérative, vous obtiendrez un bail exclusif. (Pour une comparaison plus détaillée, voir Principes et différences des coopératives, condos et condominiums .)

Certains acheteurs éventuels, comme un couple à qui nous avons parlé, ont décidé d'acheter un condo, mais ils ont changé d'avis une fois leur recherche en cours. À l'origine, ce couple pensait éviter toute la revue des coopératives et les restrictions sur la rénovation et la sous-location d'un appartement de deux chambres, mais finalement, les finances l'ont emporté: «C'est l'appartement et le prix. Jusqu'à présent, le conseil a été bien, et le bâtiment a été génial - donc pas de plaintes. "

Selon un article du New York Times, les condos et les coopératives sont toujours des produits différents, mais «de façon subtile mais tangible, chacun prend les caractéristiques de l'autre en concurrence pour les acheteurs bien nantis. dans un marché de plus en plus difficile. "

Voici une comparaison des caractéristiques des condos et des coopératives pour vous aider à prendre une décision d'achat.

Quel type de bâtiment et où?

De façon générale, les zones résidentielles établies les plus anciennes ont une prépondérance de coopératives. Les quartiers les plus récents, autrefois considérés comme aberrants, mais maintenant considérés comme «hip», sont où vous trouverez les condos.

Gary Malin, président du courtage immobilier Citi Habitats à New York, explique: «Si vous aimez les propriétés historiques, vous vous retrouverez probablement dans une coopérative, car presque tous les bâtiments d'avant-guerre sont organisés de cette façon. De plus, comme les immeubles coopératifs ont tendance à être plus anciens que les immeubles en copropriété, ils sont souvent situés dans des endroits plus centraux. Par exemple, presque tous les immeubles résidentiels qui bordent l'avenue Park dans l'Upper East Side (un emplacement de premier choix à tous points de vue) sont des coopératives."

Si vivre dans une maison de verre dans le ciel est plus votre style, vous serez probablement regarder beaucoup de condos, selon Malin. Les immeubles de condos ne sont pas devenus courants à New York avant les années 1970. Ils sont donc souvent plus modernes que les coopératives. "Puisque les terrains disponibles pour les nouveaux immeubles de condominiums sont limités à Manhattan", dit-il, "les plus récents condominiums sont probablement situés dans les quartiers émergents et" marginaux "des régions de l'Extrême-Orient et de l'Ouest. Dans le Queens et à Brooklyn, nous avons vu beaucoup de condos neufs construits dans d'anciennes zones industrielles le long des quais de Long Island City et de Williamsburg, ainsi qu'au centre-ville de Brooklyn. "

Dans la plupart des cas, les condos et les coopératives ont un portier et un surintendant au sein du personnel. certains ajouteront un concierge qui fera tout ce que les deux autres ne font pas. Les commodités peuvent être discrètes (peut-être juste une salle de stockage dans le sous-sol) ou aussi extrêmes que ceux-ci dans un condo sur le front de mer à Brooklyn: une garderie et un spa pour animaux de compagnie (appelé The Wag Club) toiletter votre chien; Pour les résidents à deux pattes, il y a une terrasse paysagée, une salle de billard, une salle de piano, une salle de projection, une salle de jeux pour enfants, une salle de gym, un simulateur de golf et un putting green.

Combien pouvez-vous dépenser?

Le Quarterly Elliman Report est l'un des indicateurs les plus fiables du marché des copropriétés et des copropriétés à New York. Selon le rapport du deuxième trimestre de 2015 sur les ventes de coopératives et de condos, les prix des deux types de propriétés étaient à la hausse. Les coopératives de deux chambres ont affiché un prix médian de 1 $. 575 millions; condos, un peu moins de 2 millions de dollars. Pour trois chambres, le différentiel était encore plus important - un peu moins de trois millions de dollars pour une coopérative, quatre dollars. 65 millions pour un condo.

Selon Warner M. Lewis de l'équipe Harkov Lewis de Halstead Property: «Tous les nouveaux développements sont des condos, et leur prix éclipse ce que tout le monde aurait pu imaginer il y a des années … Les acheteurs étrangers et nationaux veulent un endroit sûr . L'immobilier new-yorkais a obtenu un énorme avantage car la «préservation du capital» a été la clé pour certains investisseurs - ils ont planté de l'argent dans des appartements d'investissement, ce que les copropriétés et les copropriétés ne permettent pas. "

Les acomptes versés sur les deux types de propriétés diffèrent également considérablement. Il est possible de déposer seulement 10% du prix d'achat d'un condo; Pour une coopérative, vous devrez réduire de 20% à 50%.

Qu'en est-il des frais de clôture?

Les coûts de fermeture d'un condo sont plus élevés que ceux d'une coopérative. Pour plus de détails, nous avons demandé à l'avocat immobilier de New York Adam Stone de comparer les deux. Voici ce qu'il a proposé: Pour un condo de 1 million de dollars avec une hypothèque de 800 000 $, les frais de clôture seraient: l'assurance de titres pour l'acheteur, 4 500 $; assurance de titres pour le prêteur, 1 000 $; recherches de titre, 700 $, frais d'enregistrement, 700 $, New York State "taxe de maison", 10 000 $, NYS impôt d'enregistrement hypothécaire, 15 370 $. Le total général: 32 270 $ (sans les frais du prêteur, qui varient selon le prêteur). Pour une coopérative, c'est seulement la taxe de 10 000 $.La différence substantielle est due au fait que le condo est la propriété réelle, tandis que les actions de la coopérative sont des biens personnels. "Il se peut que ce soit de la sémantique pour certains, mais pas pour le calcul des coûts de clôture. "

Et pour quiconque se demande ce qu'est la «taxe de maison», Stone explique: «L'État de New York a une taxe de transfert de 0,4% du prix de vente, qui est facturée au vendeur de tout propriete residentielle. Il a également une taxe de transfert de 1% de l'acheteur, également appelée «taxe de maison» parce qu'elle ne s'applique qu'aux propriétés résidentielles dont le prix est de 1 million de dollars ou plus. "

Quels seront vos frais mensuels?

Dans les copropriétés, la facture mensuelle est appelée «charges communes»; dans les coopératives, c'est «l'entretien». "Les deux charges paient pour l'entretien du bâtiment - les parties communes et l'aménagement paysager, le paiement du personnel et souvent certains des services publics. Les propriétaires de coopératives écrivent un chèque par mois, les propriétaires de copropriété en écrivent deux (un pour l'entretien de la maison et un pour les taxes foncières), mais souvent le total combiné du copropriétaire est inférieur à la facture d'entretien du copropriétaire.

La maintenance et les charges communes ne sont pas figées; toute dépense importante - un nouveau toit, un nouveau lobby, plus de membres du personnel - peut déclencher une évaluation, sur laquelle les membres du conseil décident et peuvent rarement être inversés.

Combien voulez-vous dire au Conseil?

La plupart des conseils d'administration des coopératives ont un processus de demande rigoureux et souvent long; Les planches de condos sont généralement moins exigeantes. Lewis résume: «Dans une coopérative, non seulement vous devez avoir l'argent pour acheter l'appartement (ou le financement pour le faire), mais vous devez également être approuvé par le conseil après avoir soumis une demande qui est généralement très détaillée et prend du temps. Puis, avec peu ou pas de raison, un acheteur peut être rejeté après leur entrevue ou même avant juste à cause de quelque chose dans leur paquet. J'ai eu des affaires et vu des offres où il n'y a aucune rime ou raison de rejets. "

Vous pensez qu'il exagère? Jetez un coup d'œil à ces colonnes dans BrickUnderground, un site d'information immobilier new-yorkais, pour les principales raisons que les New-Yorkais se voient refuser par un conseil d'administration coopératif et des questions d'entrevue de conseil d'administration de co-op.

"Avec un condo, un immeuble peut demander un paquet à l'acheteur", dit Lewis, "mais il n'y a pas d'entrevue et le bâtiment a seulement le droit de premier refus (ie, soit ils doivent l'approuver soit le condo doit l'acheter eux-mêmes), ce qui signifie que lorsque vous avez un contrat signé, à moins que quelque chose arrive à l'acheteur (ou le financement), l'accord est aussi bon que fait. "

Quelles sont les règles?

Les conseils d'administration des coopératives établissent de nombreuses règles. Ils peuvent mandater quand vous pouvez pratiquer votre trombone, si vous pouvez mettre des décorations de vacances sur votre porte et si votre animal de compagnie peut emménager avec vous. La plupart des règles visent à promouvoir l'harmonie, le calme et la civilité de la vie coopérative.

Mais les règles qui découragent certains acheteurs nationaux et à peu près tous les acheteurs internationaux sont des restrictions coopératives sur la sous-location - il est rare que les coopératives permettent aux actionnaires de louer leurs appartements pour une longue période, voire pas du tout. .Une autre règle des coopératives qui rend les achats internationaux impossibles est qu'ils n'accepteront probablement personne dont les fonds sont à l'extérieur des États-Unis

Les condos permettent aux investisseurs internationaux d'acheter et de louer leurs espaces, habituellement avec quelques réserves, mais aucun qui sont onéreux.

«Les coopératives visent à établir un groupe de résidents stable et à long terme. Les condos ne semblent pas aussi inquiets à ce sujet, bien que beaucoup, selon le New York Times, «imposent des frais plus élevés et plus élevés, resserrent les règles de la maison et découragent les locations à court terme qui peuvent donner l'ambiance trépidante d'un hôtel . "

The Bottom Line

Malin résume le mieux:" En général, les coopératives sont un choix judicieux pour ceux qui apprécient la stabilité et veulent «planter des racines» dans un bâtiment. Il suffit de vous demander: «Je suis là pour le long terme? «Les coopératives sont beaucoup moins éphémères que les coopératives, c'est donc un endroit formidable où vivre si vous voulez connaître vos voisins. Soyez prêt à être analysé, poussé et poussé, mais comprenez que ce processus est ce qui fait d'une coopérative un investissement stable et remarquablement sûr. "

Alternativement, il dit," si vous préférez marcher au rythme de votre propre batteur - et vous appréciez la flexibilité - alors un condo peut être le choix judicieux pour vous. Cependant, comprenez que cette liberté a un prix. Les condos sont presque toujours plus chers que les coopératives équivalentes. De plus, si vous voyez de nouveaux visages dans l'ascenseur régulièrement, c'est un problème pour vous - regardez ailleurs. Les locataires peuvent être communs dans les immeubles de condos. Les propriétaires profitent souvent des politiques plus libérales d'un condo. "

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