Avec les générateurs de revenus traditionnels tels que les obligations et les certificats de dépôt (CD) qui n'offrent pratiquement aucun rendement, de nombreux retraités recherchent un revenu régulier pour leurs revenus. On estime qu'un retraité sur dix complète déjà son revenu avec certains types de biens locatifs. L'utilisation de biens locatifs pour des revenus supplémentaires ne montre aucun signe de baisse de popularité car les taux d'intérêt restent bas. Évaluer si le jeu de location est compatible avec votre style de vie, comment identifier les propriétés appropriées, les pièges courants à éviter et comment obtenir du financement.

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Maintenance

Tout d'abord, il est important de se rappeler que la location nécessite au moins autant d'entretien que votre propre maison, et probablement plus, car les locataires sont peu incités à s'occuper de l'endroit. au-delà de s'assurer qu'ils récupèrent leurs dépôts de garantie. Cet entretien implique non seulement d'enlever les nids de guêpes et de réparer les fissures dans les fondations; cela implique également des toilettes qui se brisent à 2 heures. m. , nécessitant des services de plomberie d'urgence. Si vous vivez à proximité de votre propriété locative et que vous vous sentez à l'aise pour résoudre les problèmes qui peuvent surgir, l'entretien ne doit pas être un facteur important dans l'équation, en supposant que vous êtes prudent lors de l'achat de la propriété. Si vous habitez plus loin ou que vous ne voulez pas être disponible 24 heures sur 24, vous devrez peut-être engager un gestionnaire immobilier.

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Sociétés de gestion immobilière

L'avantage d'embaucher une société de gestion immobilière est que l'entreprise s'occupe généralement de toutes les tâches quotidiennes, telles que les appels après les heures d'ouverture et la perception des loyers. votre participation à l'encaissement du chèque chaque mois. L'inconvénient est que l'entreprise facture des frais pour ces services, en prenant une part importante de votre revenu mensuel, et vous êtes toujours à l'affût pour des choses importantes comme le remplacement du système de plomberie s'il s'avère que vous avez acheté propriété. Vérifiez les coûts des sociétés locales de gestion immobilière, mais attendez-vous à ce que la plupart coûtent environ 10% du loyer mensuel collecté avec des frais supplémentaires en cas de circonstances spéciales, telles que les expulsions.

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Trouver la bonne propriété

Les connaissances locales sont essentielles pour vous assurer d'obtenir la propriété dont vous avez besoin. Tout d'abord, assurez-vous de ne pas trop payer. La vieille règle empirique pour les biens locatifs est que vous ne devriez pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous pouvez facturer. Connaître le marché locatif local vous donne une idée de ce que vous pouvez attendre de façon réaliste, mais permettre une certaine marge de manœuvre à la règle si vous vivez dans une zone notoirement chère comme New York ou San Francisco.

Par exemple, si vous achetez un duplex pour 200 000 $, la règle prévoit un loyer annuel total d'environ 16 700 $ pour les deux unités, ou de 8 350 $ chacune.C'est 700 $ par mois. Mais que se passe-t-il si l'une des unités reste vide pendant quelques mois? Vous avez besoin d'un peu de rembourrage pour l'inattendu, c'est pourquoi les experts recommandent d'ajouter 10% au sommet. Demandez au moins 775 $ par mois. Regardez pour voir si cette quantité jives avec des locations similaires dans la région. Si oui, poursuivez l'achat. Si des locations comparables vont de 600 $ à 650 $, il est temps de s'éloigner et de regarder d'autres propriétés.

Deuxièmement, vous voulez être certain que la propriété se loue facilement. Le meilleur moyen est de voir la propriété comme un locataire potentiel, pas un propriétaire. Une vue magnifique, la proximité de l'université locale ou du transport en commun pratique sont des caractéristiques à prendre en considération. Méfiez-vous de "tomber amoureux" d'une maison; après tout, vous l'achetez pour gagner de l'argent et ne vivez pas vous-même.

Enfin, il est essentiel de faire inspecter la propriété par un professionnel. Un toit pourri nécessitant un remplacement de 10 000 $ la première année peut effacer tous les profits pour plusieurs années dans le futur.

Financement et taxes

Attendez-vous à un acompte de 20 à 30% même avec un bon crédit. Les gens sont naturellement plus attachés à la maison où ils vivent physiquement qu'à une propriété locative, et les banques sont encore nerveuses après la crise immobilière de 2008. De même, il est beaucoup plus facile d'obtenir une hypothèque pour votre propriété locative avant votre retraite.

Si vous n'avez pas beaucoup d'argent disponible, vous pourrez peut-être puiser dans vos comptes de retraite pour l'acompte. En fait, il pourrait y avoir des avantages fiscaux substantiels en fonction du type de régime de retraite que vous avez. Les règles sont différentes pour les IRA, Roth IRA et les régimes 401 (k), alors consultez votre spécialiste en déclarations pour avoir une idée de vos options et de l'impact fiscal potentiel.

Un autre avantage d'un bien locatif est qu'il vous permet de demander une déduction pour amortissement sur votre déclaration de revenus fédérale. Notez que vous pourriez devoir plus d'impôts si vous vendez la propriété plus tard.

Inconvénients

Il y a un certain nombre d'écueils potentiels à considérer. Un groupe de collégiens turbulents peut causer des dommages dépassant le dépôt de sécurité, et un chiot mâchant tout peut ajouter plusieurs fois le loyer supplémentaire de 10 $ chaque mois. Un locataire moribond qui est expulsé finit presque toujours par être une perte nette pour le propriétaire.

Les périodes prolongées de la propriété à vide peuvent ronger les profits de l'année, même avec un rembourrage supplémentaire de 10%. Votre état et votre municipalité peuvent taxer votre propriété locative différemment de votre propre maison, ce qui signifie que vous pouvez manquer des déductions importantes et finir par payer des impôts fonciers trop élevés. En outre, assurez-vous de rechercher si la municipalité a des inspections et des frais obligatoires. Certains endroits tentent de freiner la conversion de la propriété occupée à la propriété locative en en faisant un désordre bureaucratique coûteux.

Gardez à l'esprit que l'immobilier est illiquide et devrait être considéré comme un investissement à long terme. Les jours de retournement de maison rentables ont disparu depuis longtemps, et compte tenu des coûts de transaction élevés tels que les frais d'agent immobilier et les frais de clôture, vous êtes à long terme lorsque vous achetez des biens d'investissement.Cela signifie que vous avez besoin d'un tampon de trésorerie suffisant pour couvrir vos frais de subsistance pendant au moins six mois si quelque chose d'inattendu se produit.

Si vous faites vos devoirs et trouvez une propriété convenable, vous aurez peut-être la clé d'une retraite sûre et pratique. Assurez-vous de tenir compte de tous les facteurs et n'oubliez pas de discuter de l'impact fiscal avec un fiscaliste local afin d'éviter des surprises désagréables plus tard.