Le défi d'acheter une maison pour la première fois peut sembler si décourageant qu'il est tentant de choisir soit la première place de votre fourchette de prix, soit de continuer à louer. Pour vous aider à démystifier le processus et tirer le meilleur parti de l'achat, nous examinerons ce que vous devez considérer avant d'acheter, ce que vous pouvez attendre du processus d'achat lui-même, et quelques conseils pratiques pour vous faciliter la vie après achetez votre première maison.

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Qui est un acheteur de maison?

U. S. Département du logement et du développement urbain (HUD), un acheteur de maison pour la première fois est une personne qui remplit l'une des conditions suivantes:

• Une personne qui n'a pas possédé de résidence principale pendant trois ans. Un conjoint est également considéré comme un accédant à la propriété pour la première fois s'il répond aux critères ci-dessus. Si vous avez possédé une maison, mais que votre conjoint n'a pas, alors vous pouvez acheter une place ensemble comme accédants à la propriété.
• Un parent seul qui a seulement possédé une maison avec un ex-conjoint pendant qu'il était marié.
• Une ménagère déplacée qui n'a possédé qu'avec un conjoint.
• Une personne qui n'a possédé qu'une résidence principale non fixée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation applicable.
• Une personne qui n'a possédé qu'une propriété qui n'était pas conforme aux codes de construction d'État, locaux ou modèles et qui ne peut être mise en conformité pour un coût inférieur à celui de la construction d'une structure permanente.

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Considérations avant d'acheter

La première chose que vous devez déterminer est de savoir quels sont vos objectifs à long terme et comment l'accession à la propriété s'inscrit dans ces plans. Certaines personnes cherchent simplement à transformer tous ces paiements de loyer «perdus» en paiements hypothécaires qui leur donnent quelque chose de concret. D'autres considèrent l'accession à la propriété comme un signe de leur indépendance et apprécient l'idée d'être leur propre propriétaire. Réduire vos objectifs d'accession à la propriété à grande échelle vous dirigera dans la bonne direction. Voici cinq questions à vous poser:

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1. Quel type de maison répond le mieux à vos besoins?

Vous avez plusieurs options pour l'achat d'une propriété résidentielle: une maison unifamiliale traditionnelle, un duplex, une maison en rangée, un condo, une coopérative (coopérative d'habitation) ou un immeuble multifamilial de deux à quatre logements. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, en fonction de vos objectifs d'accession à la propriété, vous devez donc décider quel type de propriété vous aidera à atteindre ces objectifs. Vous pouvez également économiser sur le prix d'achat dans n'importe quelle catégorie en choisissant un fixateur, bien que la quantité de temps, l'équité et l'argent impliqués pour transformer un fixateur dans votre maison de rêve pourrait être beaucoup plus que vous avez négocié.

1. Quelles caractéristiques spécifiques aura votre maison idéale?

Bien qu'il soit bon de conserver une certaine flexibilité dans cette liste, vous faites peut-être le plus gros achat de votre vie, et vous méritez que cet achat corresponde le mieux possible à vos besoins et à vos désirs.Votre liste devrait inclure les désirs de base, comme le voisinage et la taille, tout le long de petits détails comme la disposition de salle de bains et une cuisine qui vient avec des appareils fiables.

1. À quel taux d'hypothèque êtes-vous admissible?

Avant de commencer à magasiner, il est important d'avoir une idée de ce qu'un prêteur sera prêt à vous offrir pour acheter votre première maison. Vous pouvez penser que vous pouvez vous permettre une maison de 300 000 $, mais les prêteurs peuvent penser que vous êtes seulement bon pour 200 000 $ en fonction de facteurs tels que votre dette, votre revenu mensuel et combien de temps vous avez occupé votre emploi actuel . En outre, de nombreux agents immobiliers ne passeront pas de temps avec des clients qui n'ont pas précisé combien ils peuvent se permettre de dépenser.

Il vous incombe de vous assurer que vos finances personnelles sont en ordre. Généralement, pour être admissible à un prêt immobilier, vous devez avoir un bon crédit, avoir payé vos factures à temps et avoir un ratio d'endettement maximal de 43%. Les prêteurs préfèrent généralement limiter les dépenses de logement (capital, intérêts, impôts et assurance habitation) à environ 30% du revenu mensuel brut des emprunteurs, bien que ce chiffre puisse varier considérablement selon le marché immobilier local.

Assurez-vous d'obtenir une approbation préalable pour un prêt avant de faire une offre sur une maison: Dans de nombreux cas, les vendeurs ne seront même pas recevoir une offre qui n'est pas accompagnée d'une pré-approbation hypothécaire. Vous faites cela essentiellement en demandant une hypothèque et en remplissant les documents nécessaires. Il est avantageux de magasiner pour un prêteur et de comparer les taux d'intérêt et les frais en utilisant un outil comme un calculateur d'hypothèque ou Google.

Une fois que vous avez choisi un prêteur et que vous l'avez appliqué, le prêteur vérifie toutes les informations financières fournies (vérification des cotes de crédit, vérification de l'information sur l'emploi, calcul des ratios dette-revenu, etc.). Le prêteur peut pré-approuver l'emprunteur pour un certain montant. Sachez que même si vous avez été pré-approuvé pour une hypothèque, votre prêt peut tomber à la dernière minute si vous faites quelque chose pour modifier votre pointage de crédit, comme financer un achat de voiture.

4. Combien de maison pouvez-vous réellement se permettre?

D'autre part, une banque peut parfois vous accorder un prêt pour plus de maison que ce que vous voulez vraiment payer. Ce n'est pas parce qu'une banque dit qu'elle vous prêtera 300 000 $ que vous devriez emprunter autant. Beaucoup d'acheteurs d'une première maison font cette erreur et finissent par «pauvres» - ce qui signifie qu'après avoir payé leur mensualité hypothécaire, ils n'ont plus d'argent pour d'autres coûts, comme les vêtements, les services publics, les vacances, les divertissements ou même la nourriture.

Tout comme avec l'achat d'une voiture neuve, vous voudrez regarder le coût total de la maison, pas seulement les mensualités hypothécaires. Bien sûr, ce paiement mensuel est également important, avec combien d'acompte vous pouvez vous permettre, combien les taxes foncières sont dans votre quartier choisi, combien coûtera l'assurance habitation, combien vous prévoyez dépenser pour entretenir ou améliorer la maison , et combien seront vos frais de clôture.Si vous êtes intéressé par l'achat d'un condo, gardez à l'esprit que vous devrez payer des frais d'entretien mensuels parce que vous ferez partie d'une association de propriétaires, qui perçoit quelques centaines de dollars par mois des propriétaires de chaque unité dans le bâtiment sous la forme de frais de copropriété. Les propriétaires de coopératives paient également des frais d'entretien mensuels, bien que ceux-ci soient partiellement déductibles d'impôt.

5. Avez-vous de sérieuses économies?

Même si vous êtes admissible à une importante hypothèque, il y aura des coûts initiaux considérables (comme l'acompte sur la maison, généralement 20% du prix d'achat total) et les frais de clôture aussi. Donc, vous devez avoir de l'argent mis de côté. Quand il s'agit d'investir dans l'achat d'une maison - un objectif à court terme - l'un des plus grands défis consiste à garder les économies dans un véhicule accessible, relativement sûr, qui offre toujours un rendement. Si vous avez un an ou trois ans pour réaliser votre objectif, un certificat de dépôt peut être une option viable. Cela ne va pas vous rendre riche, mais vous ne perdrez pas non plus d'argent. La même idée peut être appliquée à l'achat d'un portefeuille d'obligations ou de titres à revenu fixe à court terme qui vous procurera une certaine croissance, mais qui vous protègera également de la nature tumultueuse des marchés boursiers.

Si l'achat d'une maison se fait dans six mois à un an, alors vous voudrez garder l'argent liquide. Un compte d'épargne à rendement élevé pourrait être la meilleure option. Il est important de s'assurer qu'il est assuré par la FDIC, de sorte que si la banque tombe en dessous, vous pouvez toujours avoir accès à votre argent jusqu'à 250 000 $.

6. Qui vous aidera à trouver une maison et vous guidera tout au long de l'achat?

Un agent immobilier vous aidera à trouver les maisons qui répondent à vos besoins et sont dans votre fourchette de prix, puis vous rencontrera pour voir ces maisons. Une fois que vous avez choisi une maison à acheter, ces professionnels peuvent vous aider à négocier l'ensemble du processus d'achat, y compris faire une offre, obtenir un prêt et remplir des documents. L'expertise d'un bon agent immobilier peut vous protéger des pièges que vous pourriez rencontrer au cours du processus. La plupart des agents reçoivent une commission, payée à partir du produit du vendeur.

Le processus d'achat

Maintenant que vous avez décidé de franchir le pas, explorons ce que vous pouvez attendre du processus d'achat d'une maison. C'est un moment chaotique avec des offres et des contre-offres qui volent furieusement, mais si vous êtes prêt pour les tracas (et la paperasse), vous pouvez passer à travers le processus avec votre santé mentale plus ou moins intacte. Voici la progression de base à laquelle vous pouvez vous attendre:

1. Trouver une maison

Assurez-vous de profiter de toutes les options disponibles pour trouver des maisons sur le marché, y compris l'utilisation de votre agent immobilier, la recherche d'annonces en ligne et la conduite dans les quartiers qui vous intéressent à la recherche de signes de vente. Mettez aussi quelques palpeurs là-bas avec vos amis, votre famille et vos contacts d'affaires. Vous ne savez jamais d'où pourrait provenir une bonne référence ou une bonne direction.

Une fois que vous êtes sérieusement en train d'acheter une maison, n'allez pas dans une maison ouverte sans avoir un agent (ou du moins être prêt à jeter le nom de quelqu'un avec qui vous travaillez supposément).Vous pouvez voir comment cela pourrait ne pas fonctionner dans votre intérêt de commencer à traiter avec l'agent d'un vendeur avant de contacter l'un des vôtres.

Si vous avez un budget, cherchez des maisons dont le plein potentiel n'a pas encore été réalisé. Même si vous ne pouvez pas vous permettre de remplacer le papier peint hideux dans la salle de bains maintenant, il pourrait être utile de vivre avec la laideur pendant un certain temps en échange d'entrer dans une maison que vous pouvez vous permettre. Si la maison répond autrement à vos besoins en termes de grandes choses qui sont difficiles à changer, telles que l'emplacement et la taille, ne laissez pas les imperfections physiques vous éloigner. Les acheteurs d'une première maison devraient chercher une maison à laquelle ils peuvent ajouter de la valeur, car cela leur assure une hausse des capitaux propres pour les aider à gravir les échelons de la propriété.

2. Tenez compte de vos options de financement et sécurisez le financement.

Les acheteurs d'une première maison ont une grande variété d'options pour les aider à entrer dans une maison, à la fois celles offertes à tout acheteur, y compris les hypothèques remboursées par la Federal Housing Authority (FHA) et celles destinées aux néophytes. De nombreux programmes d'achat d'une première maison offrent un acompte minimum de 3% à 5% (contre 20% en moyenne), et quelques-uns ne nécessitent aucun acompte.

Les débutants devraient en particulier:

Utiliser la liste de ressources de HUD. La FHA et son programme de prêt fait partie de HUD.

Regardez à votre IRA. Aux fins des distributions de l'IRA, un acheteur d'une première habitation est une personne qui n'a pas détenu un intérêt actuel dans une résidence principale maisons mobiles et maisons-remorques, bateaux-maisons et actions détenues par un locataire-locataire dans un logement coopératif corporation) pour les deux années précédentes. Parce que chaque personne a un montant de 10 000 $ à vie qui peut être retirée sans pénalité de son IRA, un couple peut retirer un maximum de 20 000 $ (10 000 $ de chaque compte) combinés pour payer leur première maison. Assurez-vous simplement d'utiliser l'argent dans les 120 jours ou il devient sujet à la pénalité de 10%.

Illinois, Ohio et Washington - offrent une aide au paiement des acomptes pour les accédants à la propriété qui se qualifient. Habituellement, l'admissibilité à ces programmes est fondée sur le revenu et peut également imposer des limites quant à la façon dont une propriété peut être achetée. Ceux qui se qualifient peuvent être en mesure de recevoir une aide financière avec les acomptes et les frais de clôture ainsi que les frais de réhabilitation ou d'améliorer une propriété.

Connaissez les options amérindiennes. Les acheteurs d'une première maison amérindienne peuvent demander un prêt en vertu de l'article 184. Ce prêt nécessite un prêt de garantie de 1. 5% à l'avance, et seulement un acompte de 2. 25% sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts en dessous de ce montant, il est 1. 24%). Contrairement au taux d'intérêt d'un prêt traditionnel basé sur le pointage de crédit de l'emprunteur, le taux de ce prêt est basé sur le taux du marché en vigueur. Les prêts en vertu de l'article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons unifamiliales (1-4 unités) et pour une résidence principale.

Ne soyez pas lié par la loyauté envers votre institution financière actuelle lorsque vous demandez une pré-approbation ou la recherche d'une hypothèque: Faites le tour, même si vous n'êtes admissible qu'à un type de prêt. Les frais peuvent être étonnamment variés, tout comme les taux d'intérêt hypothécaires, qui ont évidemment un impact majeur sur le prix total que vous payez pour votre maison.

Certaines autorités recommandent également d'avoir un prêteur de secours. La qualification pour un prêt n'est pas une garantie que votre prêt finira par être financé: les directives de souscription évoluent, les changements dans l'analyse du risque du prêteur et les marchés d'investisseurs peuvent changer. Il peut y avoir des cas de clients signant des documents de prêt et d'entiercement, et étant ensuite averti 24 à 48 heures avant la clôture que le prêteur a gelé le financement de leur programme de prêt. Avoir un deuxième prêteur qui vous a déjà qualifié pour une hypothèque vous donne un moyen alternatif de garder le processus sur, ou proche de, l'horaire.

3. Faire une offre.

Votre agent immobilier vous aidera à décider combien d'argent vous voulez offrir à la maison ainsi que les conditions que vous souhaitez demander. Votre agent présentera alors l'offre à l'agent du vendeur; le vendeur acceptera votre offre ou émettra une contre-offre. Vous pouvez alors accepter, ou continuer d'aller et venir jusqu'à ce que vous atteigniez un accord ou décidiez de l'arrêter.

Avant de soumettre votre offre, consultez votre budget de nouveau. Ce facteur de temps dans les coûts de clôture estimés (qui peuvent totaliser entre 2% et 5% du prix d'achat), les coûts de transport et les réparations immédiates et les appareils obligatoires dont vous pourriez avoir besoin avant de pouvoir emménager. être pris en embuscade par des coûts plus élevés ou inattendus de services publics dans votre nouvelle maison plus grande. Vous pourriez demander les factures d'énergie des 12 derniers mois pour avoir une idée du coût mensuel moyen.

Si vous parvenez à un accord, vous effectuerez un dépôt de bonne foi et le processus passera ensuite à l'entiercement. L'engagement est une courte période de temps (souvent environ 30 jours) où le vendeur prend la maison du marché avec l'attente contractuelle que vous achèterez la maison - à condition que vous ne trouviez pas de problèmes sérieux avec quand vous l'inspectez.

4. Obtenir une inspection de la maison.

Même si la maison que vous envisagez d'acheter semble être impeccable, rien ne vaut un professionnel qualifié qui inspectera la propriété pour la qualité, la sécurité et l'état général de votre nouvelle maison potentielle. Vous ne voulez pas être coincé avec une fosse d'argent ou avec le mal de tête d'effectuer beaucoup de réparations inattendues. Si l'inspection de la maison révèle des défauts graves que le vendeur n'a pas divulgués, vous serez généralement en mesure d'annuler votre offre et de récupérer votre dépôt. Négocier pour que le vendeur effectue les réparations ou actualiser le prix de vente sont d'autres options.

5. Fermer ou passer à autre chose.

Si vous êtes en mesure de conclure un accord avec le vendeur, ou mieux encore, si l'inspection n'a révélé aucun problème important, vous devriez être prêt à fermer. La clôture consiste essentiellement à signer une tonne de documents dans un délai très court, tout en priant pour que rien ne tombe à la dernière minute.

Les choses que vous allez traiter et payer dans les dernières étapes de votre achat peuvent inclure l'évaluation de la maison (les sociétés de prêt hypothécaire exigent pour protéger leur intérêt dans la maison), faire une recherche de titre pour s'assurer que personne autre que le vendeur a une réclamation à la propriété, l'obtention d'une assurance hypothécaire privée ou un prêt de ferroutage si votre acompte est inférieur à 20%, et remplir la paperasserie hypothécaire.Les autres frais de clôture peuvent inclure les frais de montage, l'assurance titres, les sondages, les taxes et les frais de rapport de crédit.

Félicitations Nouveau propriétaire … Maintenant quoi?

Vous avez signé les papiers, payé les déménageurs et le nouvel endroit commence à se sentir comme à la maison. Jeu terminé, non? Pas assez. Les coûts d'accession à la propriété vont au-delà des acomptes et des paiements hypothécaires mensuels. Examinons maintenant quelques derniers conseils pour rendre la vie en tant que nouveau propriétaire plus amusante et sécurisée.

1. Continuez à sauvegarder.

L'accession à la propriété s'accompagne de dépenses imprévues majeures, comme le remplacement du toit ou l'achat d'un nouveau chauffe-eau. Démarrer un fonds d'urgence pour votre maison afin que vous ne serez pas pris au dépourvu lorsque ces coûts surviennent inévitablement.

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1. Effectuez un entretien régulier.

Avec la grande quantité d'argent que vous mettez dans votre maison, vous voudrez vous assurer d'en prendre soin. Un entretien régulier peut réduire vos coûts de réparation en permettant de régler les problèmes lorsqu'ils sont petits et gérables.

1. Ignorer le marché du logement.

Peu importe ce que vaut votre maison à un moment donné, sauf le moment où vous la vendez. Être en mesure de choisir quand vous vendez votre maison, plutôt que d'être obligé de le vendre en raison de la délocalisation ou de la détresse financière, sera le plus grand facteur déterminant si vous allez voir un profit solide de votre investissement.

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1. Ne comptez pas tuer votre maison pour financer votre retraite.

Même si vous êtes propriétaire d'une maison, vous devriez quand même conserver le maximum dans vos comptes d'épargne-retraite chaque année. Bien que cela puisse sembler difficile à croire pour quiconque a observé les fortunes que certaines personnes ont faites lors de la bulle immobilière, vous ne ferez pas nécessairement une mise à mort lorsque vous vendez votre maison. Si vous voulez considérer votre maison comme une source de richesse à la retraite, considérez qu'une fois que vous avez remboursé votre prêt hypothécaire, l'argent que vous avez dépensé en paiements mensuels peut être utilisé pour financer une partie de vos frais de subsistance et médicaux à la retraite .

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