Vous songez à acheter votre première maison? Vous devrez économiser au moins autant pour l'acompte et les frais de clôture. Mais il y a aussi une foule de choses - des subventions fédérales et étatiques, des crédits d'impôt et d'autres options - que vous pouvez explorer et qui sont conçues pour aider les premiers acheteurs à s'offrir leur première maison. En fait, même si vous avez possédé une maison dans le passé, vous pourriez être admissible à ces programmes si vous respectez certaines lignes directrices.

Lisez la suite pour savoir comment tirer parti de ces options. (Pour en savoir plus, voir: Principaux compromis entre acheteurs et particuliers. )

Définition du premier acheteur d'une maison

Selon le département américain du logement et du développement urbain (HUD) - l'agence gouvernementale pour le logement. L'acheteur d'une première maison est une personne qui remplit l'une des conditions suivantes:

• Personne qui n'a pas possédé une résidence principale au cours de la période de trois ans se terminant à la date d'achat de la propriété. Le conjoint d'une personne est également considéré comme un accédant à la propriété pour la première fois si l'une ou l'autre des personnes répond aux critères ci-dessus.
• Un parent seul qui a seulement possédé une maison avec un ex-conjoint pendant qu'il était marié.
• Une ménagère déplacée qui n'a possédé qu'avec un conjoint.
• Une personne qui n'a possédé qu'une résidence principale non fixée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation applicable.
• Une personne qui n'a possédé qu'une propriété qui n'était pas conforme aux codes de construction d'État, locaux ou modèles et qui ne peut être mise en conformité pour un coût inférieur à celui de la construction d'une structure permanente.

Tant que vous êtes admissible à titre d'acheteur d'une première maison tel que défini ci-dessus, les options suivantes peuvent vous aider à réaliser votre rêve d'acheter une maison neuve.

Crédit d'impôt Vs. Déduction fiscale

La première chose à comprendre sur les avantages fiscaux est la différence entre une déduction fiscale et un crédit d'impôt. "Beaucoup de gens pensent que ces termes sont interchangeables", a déclaré Lisa Greene-Lewis, comptable public certifié à San Diego, en Californie "Une déduction fiscale réduit votre revenu imposable, mais votre réduction d'impôt réelle est basée sur votre tranche d'imposition.Un crédit d'impôt est une réduction de dollar-pour-dollar dans les impôts que vous devez."

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Cela signifie que vous économisez beaucoup plus avec un crédit. »Un crédit d'impôt de 100 $ réduirait votre obligation fiscale de 100 $, alors qu'une déduction fiscale de 100 $ réduirait vos impôts de 25 $ si vous êtes dans la tranche d'imposition de 25% », a déclaré Greene-Lewis (Pour en savoir plus, voir Déductions fiscales contre crédits d'impôt .)

Avantages de la première minuterie

Amélioration du HUD. Le premier endroit à regarder Bien que le HUD n'accorde pas de subventions directement à des particuliers, il accorde de l'argent à des organisations qui sont réservées aux accédants à la propriété. Pour commencer, consultez la liste des ressources de HUD.

Regardez à votre IRA. Chaque acheteur d'une première maison est admissible à prendre 10 000 $ au cours de sa vie sur son IRA traditionnel ou Roth sans payer la pénalité de 10% pour un retrait anticipé. "Cependant, la définition du gouvernement fédéral d'un acheteur d'une première maison est quelqu'un qui n'a pas possédé de résidence personnelle dans trois ans", a déclaré Dean Ferraro, un agent de Mission Viejo, Californie, inscrit autorisé à représenter les contribuables devant l'Internal Revenue Service (IRS). Donc, même si vous possédiez une maison dans le passé, si vous répondez aux critères fédéraux, vous pouvez utiliser ces fonds pour un acompte, des frais de clôture, etc.

Si vous avez un IRA traditionnel, vous devrez payer l'impôt sur le revenu sur l'argent que vous retirez. Les comptes Roth IRA ne seront pas soumis à des taxes supplémentaires car ils sont financés avec de l'argent qui a déjà été imposé. Parce que chaque personne a un montant de 10 000 $ à vie qui peut être retirée sans pénalité de leur IRA, un couple peut retirer un maximum de 20 000 $ combinés pour payer leur première maison. Assurez-vous juste d'utiliser l'argent dans les 120 jours ou il devient sujet à la pénalité de 10%, a averti Ferraro.

Taille des programmes d'état. De nombreux États, par exemple l'Illinois, l'Ohio et Washington, offrent une aide au versement initial pour les accédants à la propriété admissibles. Généralement, l'admissibilité à ces programmes est basée sur le revenu et peut également avoir des limites sur la façon dont une propriété peut être achetée. Ceux qui se qualifient peuvent être en mesure de recevoir une aide financière avec les acomptes et les frais de clôture ainsi que les coûts de réadaptation ou d'améliorer une propriété.

Connaissez les options amérindiennes. Les acheteurs d'une première maison amérindienne peuvent demander un prêt en vertu de l'article 184. «À côté du prêt VA non-down-down, c'est le meilleur prêt fédéral-subventionné offert», a déclaré Ferraro. Ce prêt nécessite un prêt de garantie de 1. 5% à l'avance, et seulement un acompte de 2. 25% sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts en dessous de ce montant, il est 1. 24%). Contrairement au taux d'intérêt d'un prêt traditionnel basé sur le pointage de crédit de l'emprunteur, le taux de ce prêt est basé sur le taux du marché en vigueur.

Les prêts en vertu de l'article 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons unifamiliales (1-4 unités) et pour une résidence principale.

Oubliez le crédit d'impôt fédéral. Vous connaissez peut-être quelqu'un qui a bénéficié du crédit d'impôt fédéral pour l'achat d'un premier logement, mais il a pris fin le 1er juillet 2010.

Avantages fiscaux pour tous les acheteurs de maison

les avantages accordés à chaque acheteur, que ce soit leur première maison ou non.

Déduction d'intérêt hypothécaire. "L'IRS vous permet de déduire l'intérêt que vous payez à votre prêteur", a déclaré Greene-Lewis. L'intérêt hypothécaire de la maison est l'une des plus grandes déductions pour ceux qui détaillent et peuvent faire une énorme différence pour les déclarants. Vous devriez être informé des intérêts payés à votre prêteur sur un formulaire 1098 envoyé annuellement en janvier et / ou début février.

Déduction pour points ou frais d'origination. Selon Greene-Lewis, les frais que vous payez pour obtenir un prêt hypothécaire peuvent être déduits.«Les points seront également signalés sur le formulaire 1098 par votre prêteur ou votre relevé de règlement à la fin de l'année», a-t-elle dit, ajoutant que les règles de déduction des points sont différentes pour un premier achat ou un refinancement.

Déduction d'impôt foncier. Des déductions d'impôts fonciers sont disponibles pour les taxes foncières nationales et locales en fonction de la valeur de votre maison. Le montant déduit est le montant payé par le propriétaire, y compris les paiements effectués au moyen d'un compte séquestre au règlement ou à la clôture. "Vous pouvez trouver des impôts fonciers payés sur votre formulaire 1098 de votre société de prêt hypothécaire si vos impôts fonciers sont payés par votre société de prêts hypothécaires", a déclaré Greene-Lewis. "Sinon, vous devez déclarer le montant des taxes foncières que vous avez payé pour l'année indiquée sur votre facture d'impôt foncier. "

Crédit énergie résidentiel. Les propriétaires qui installent des panneaux solaires, des systèmes de chauffage géothermique et des éoliennes ou des fenêtres ou des systèmes de chauffage et de climatisation éconergétiques peuvent recevoir un crédit d'impôt pouvant atteindre 30% du coût. Vérifiez la liste des incitations énergétiques de l'IRS pour voir si vous êtes admissible.

Une fois que vous tenez compte de tous les avantages et déductions fiscales auxquels vous avez droit, assurez-vous de chercher une société de prêts hypothécaires qui répond le mieux à vos besoins.

The Bottom Line

Les coûts d'accession à la propriété vont au-delà des acomptes et des mensualités hypothécaires. Assurez-vous de tenir compte à la fois des acheteurs d'une première maison et des autres avantages et déductions d'impôt pour décider si vous pouvez vous permettre d'acheter une maison et combien vous pouvez en payer un.

«Assurez-vous de tenir compte des coûts de fermeture, des frais de déménagement, de l'assurance habitation, des taxes foncières, des frais de réparation et d'entretien, des frais d'association et plus encore», a déclaré JD Crowe, président de Southeast Mortgage. , Le plus grand prêteur non bancaire de Géorgie et président de l'Association des banquiers hypothécaires de Géorgie

Sachant que vous pouvez vraiment vous permettre la maison que vous choisissez vous donne la meilleure chance de pouvoir y vivre pendant des années à venir. , voir: Principaux conseils pour les acheteurs d'une première maison. )