Beaucoup de personnes qui envisagent d'acheter leur première maison peuvent être submergées par la myriade d'options de financement disponibles. Heureusement, en prenant le temps de faire des recherches sur les bases du financement immobilier, les propriétaires peuvent économiser beaucoup de temps et d'argent. Ayant une certaine connaissance du marché spécifique où la propriété est située et si elle fournit des incitations aux prêteurs peut signifier des avantages financiers supplémentaires pour les acheteurs. Les acheteurs devraient également jeter un coup d'oeil à leurs propres finances pour s'assurer qu'ils obtiennent l'hypothèque qui convient le mieux à leurs besoins. Lisez la suite pour savoir quelle option de financement pourrait vous convenir.

Types de prêts
Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires; ceux-ci sont différenciés par la structure de prêt et les agences qui les sécurisent.

1. Prêts conventionnels
   Les prêts conventionnels sont des hypothèques à taux fixe qui ne sont pas assurées ou garanties par le gouvernement fédéral. Bien qu'ils soient les plus difficiles à qualifier en raison de leurs exigences pour des critères tels que l'acompte, le pointage de crédit et le revenu, certains coûts, comme l'assurance hypothécaire privée, peuvent être inférieurs à ceux d'autres hypothèques garanties.

   Les prêts classiques sont définis comme des prêts conformes ou des prêts non conformes. Les prêts conformes sont conformes aux directives établies par Fannie Mae ou Freddie Mac. Ces sociétés détenues par les actionnaires créent des lignes directrices, telles que les limites de prêt - 417 000 $ pour les maisons unifamiliales, par exemple - parce qu'elles regroupent ces prêts et vendent des titres sur le marché secondaire. (Pour savoir ce qu'il advient de votre hypothèque sur le marché secondaire, lisez Dans les coulisses de votre hypothèque .)

   Un prêt fait au-dessus de ce montant est connu comme un prêt jumbo et porte généralement un taux d'intérêt légèrement plus élevé en raison de la demande plus faible pour les prêts avec ces prêts en eux. Les prêts non conformes, habituellement fournis par les prêteurs de portefeuille, ont des lignes directrices qui sont établies par l'établissement prêteur particulier qui souscrit le prêt.

2. Prêts FHA
   L'Administration fédérale du logement (FHA), qui fait partie du Département du logement et du développement urbain des États-Unis, offre divers programmes de prêts hypothécaires. Un prêt FHA a des exigences de versement plus bas et il est plus facile de se qualifier pour un prêt conventionnel. Les prêts FHA sont excellents pour les acheteurs d'une première maison parce que, en plus de réduire les coûts de prêts initiaux et les exigences de crédit plus lâches, ils permettent des versements initiaux d'aussi peu que 3,5%. Les prêts FHA ne peuvent pas dépasser la limite légale. (Pour plus d'informations sur ce type de prêt, voir Assurances hypothécaires de la Federal Housing Authority .)
3. VA Prêts
   Le Département des Anciens Combattants des États-Unis (VA) garantit les prêts VA. La VA ne fait pas de prêts elle-même, mais garantit les prêts hypothécaires consentis par des prêteurs qualifiés. Ces garanties permettent aux anciens combattants et aux gens de service d'obtenir des prêts immobiliers à des conditions favorables, généralement sans mise de fonds, et dans la plupart des cas, ils sont plus faciles à obtenir que les prêts conventionnels.Les prêteurs limitent généralement le prêt VA maximal (417 000 $ en 2016, 625 500 $ à Hawaii, en Alaska, à Guam et aux Îles Vierges américaines). Avant de demander un prêt, demander l'éligibilité de la VA. Si vous êtes accepté, l'AV émettra un certificat d'admissibilité à utiliser pour demander un prêt VA.

   En plus de ces types et programmes communs de prêts, il existe des programmes parrainés par les gouvernements et les agences des États et des collectivités locales, souvent dans le but d'accroître l'investissement ou l'accession à la propriété dans certaines régions. (Pour plus de détails, voir Achats pour une hypothèque .)

Exigences en matière d'équité et de revenu
La tarification des prêts hypothécaires résidentiels est déterminée par le prêteur de deux façons, chacune déterminant la solvabilité. l'emprunteur. En plus de vérifier le score FICO de l'emprunteur à partir des trois principaux bureaux de crédit, les prêteurs auront besoin d'informations pour déterminer deux statistiques standard, qui sont utilisés pour définir le taux facturé sur le prêt. Ces deux statistiques sont le ratio prêt / valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) …

Le ratio LTV est déterminé par le montant des capitaux propres réels ou implicites disponibles dans la garantie à emprunter. Pour les achats de maison, LTV est déterminé en divisant le montant emprunté par le prix d'achat de la maison. Plus le ratio LTV est élevé, plus le prêt sera onéreux car le prêteur estime qu'il existe un risque de défaut plus élevé. L'idée ici est que plus l'emprunteur met de l'argent en danger (sous la forme d'un acompte), moins il est probable qu'il ou elle soit en défaut sur le prêt.

LTV peut également contribuer aux coûts d'emprunt en déterminant si un emprunteur sera tenu d'acheter une assurance hypothécaire privée (PMI). PMI isole le prêteur de la défaillance en transférant une partie du risque de prêt à un assureur hypothécaire. La plupart des prêteurs auront besoin de PMI pour tout prêt avec un LTV supérieur à 80%, ce qui signifie tout prêt où l'emprunteur aura moins de 20% de l'équité dans la maison. Le coût de l'assurance hypothécaire et la façon dont elle est perçue sont généralement déterminés par le montant assuré et le programme d'hypothèque utilisé pour obtenir le prêt. (Pour en savoir plus sur PMI, lisez Six raisons pour éviter l'assurance hypothécaire privée et déjouer l'assurance hypothécaire privée .)

La plupart des primes d'assurance hypothécaire sont perçues mensuellement avec les dépôts fiduciaires d'impôts et de biens et sont censées être éliminées automatiquement une fois que le prêt a été remboursé à un point où LTV est égal ou supérieur. moins de 78%. Il peut également être possible d'annuler PMI une fois que la maison a suffisamment apprécié en valeur pour donner au propriétaire 20% d'équité et une période de temps a passé, comme deux ans. Certains prêteurs, tels que la FHA, évaluera l'assurance hypothécaire comme une somme forfaitaire et la capitalise dans le montant du prêt.

Il existe des moyens d'éviter de payer pour PMI. On ne doit pas emprunter plus de 80% de la valeur de la propriété lors de l'achat d'une maison; l'autre consiste à utiliser le financement par capitaux propres ou une deuxième hypothèque pour obtenir les fonds nécessaires au-delà de 80% du ratio prêt-valeur.Il existe de nombreux programmes qui permettent cela, mais le plus commun est appelé un prêt hypothécaire 80-10-10. Le 80 représente la LTV de la première hypothèque, les 10 premiers représentent le LTV de la deuxième hypothèque, et le troisième 10 représente la valeur nette de l'emprunteur dans la maison. Bien que le taux sur la deuxième hypothèque sera plus élevé que le taux sur le premier, sur une base mixte, il ne devrait pas être beaucoup plus élevé que le taux d'un prêt LTV de 90% et pour la plupart des gens, il sera moins cher que de payer PMI.

Il s'agit d'une solution de rechange exceptionnelle pour les emprunteurs qui souhaitent rembourser leur maison plus tôt parce qu'ils peuvent accélérer le paiement de la deuxième hypothèque et éliminer rapidement cette partie de la dette. En règle générale, PMI devrait être évité si possible parce que c'est un coût qui n'a aucun avantage pour l'emprunteur.

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) détermine la capacité de l'emprunteur à payer le coût de l'hypothèque. En divisant le revenu mensuel net de l'emprunteur disponible pour payer les coûts hypothécaires par les coûts d'hypothèque, les prêteurs peuvent évaluer la probabilité qu'un emprunteur fasse défaut sur le billet hypothécaire. La plupart des prêteurs exigeront des DSCR supérieurs à un. Plus le ratio est élevé, plus la probabilité qu'un emprunteur puisse couvrir les coûts d'emprunt et le moindre risque pris par le prêteur sont grandes. Plus le DSCR est élevé, plus il est probable qu'un prêteur négociera le taux de prêt parce que, même à un taux inférieur, le prêteur reçoit un meilleur rendement ajusté au risque. Pour cette raison, les emprunteurs devraient essayer de trouver tout type de revenu admissible qu'ils peuvent lorsqu'ils négocient avec un prêteur hypothécaire. Parfois, un emploi supplémentaire à temps partiel ou une autre activité génératrice de revenus peut faire la différence entre un poste admissible ou non admissible à un prêt ou le meilleur taux possible.

Hypothèques à taux fixe et à taux variable
Une autre chose à considérer lors de l'achat d'une hypothèque est d'obtenir ou non un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable. Une hypothèque à taux fixe est celle où le taux ne change pas pour toute la période du prêt. L'avantage évident d'obtenir un prêt à taux fixe est que l'emprunteur sait ce que les coûts mensuels du prêt seront pour toute la durée du prêt. Toutefois, une hypothèque à taux variable, comme une hypothèque à intérêt seulement ou une hypothèque à taux variable (ARM), est conçue pour aider les accédants à la propriété ou les personnes qui s'attendent à ce que leurs revenus augmentent considérablement pendant la durée du prêt. (Pour en savoir plus, voir Prêts hypothécaires: taux fixe ou taux ajustable .) Lorsque vous effectuez des recherches sur le type de prêt hypothécaire, il est utile de comparer les taux d'intérêt. Une excellente ressource pour comparer les taux est une calculatrice d'hypothèque.

Les prêts à taux variable permettent généralement aux emprunteurs d'obtenir des taux de lancement plus bas pendant les premières années du prêt, ce qui leur permet d'obtenir un prêt plus important que s'ils avaient essayé d'obtenir un prêt à taux fixe plus cher. Bien que l'avantage puisse être grand, ces prêts comportent un risque substantiel pour les emprunteurs dont le revenu ne croît pas au rythme de la variation du taux d'intérêt.L'autre inconvénient est que, dans la plupart des cas, le changement de taux n'est pas connu au début du prêt parce qu'il est habituellement indexé sur un taux du marché déterminé à l'avenir.

Les types d'ARM les plus courants sont les ARM à un, cinq ou sept ans. Le taux d'intérêt initial est normalement fixé pour une période de temps après laquelle il est réinitialisé périodiquement, souvent tous les mois. Une fois un ARM réinitialisé, il s'ajuste au taux du marché, généralement en ajoutant un écart prédéterminé (pourcentage) au taux du Trésor en vigueur. Bien que la plupart des ARM par contrat peuvent seulement augmenter de beaucoup, quand un ARM ajuste, il peut finir par être plus cher que le prêt hypothécaire à taux fixe en vigueur pour compenser le prêteur pour avoir offert un taux inférieur pendant la période d'introduction. (Pour en savoir plus sur les risques associés aux prêts hypothécaires à taux variable, lisez ARMed And Dangerous .)

Les prêts à intérêts seulement sont un type d'ARM dans lequel l'emprunteur est responsable de payer seulement les intérêts hypothécaires. pas le capital pendant la période d'introduction jusqu'à ce que le prêt revienne à un prêt fixe, principal-payant. Ces prêts peuvent être très avantageux pour les nouveaux emprunteurs, car seul le paiement d'intérêts réduit considérablement le coût mensuel de l'emprunt et permet de se qualifier pour un prêt beaucoup plus important. Cependant, parce que l'emprunteur ne paie aucun capital pendant la période initiale, le solde dû sur le prêt ne change pas jusqu'à ce que l'emprunteur commence à rembourser le principal.

Les emprunteurs doivent peser l'avantage d'obtenir un prêt plus important avec le risque. Les taux d'intérêt flottent généralement durant la période d'intérêt seulement et s'ajustent souvent en réaction aux variations des taux d'intérêt du marché. Les emprunteurs doivent également faire face au risque que leur revenu disponible n'augmente pas avec l'augmentation possible des coûts d'emprunt. (Les prêts à intérêt seulement peuvent être bénéfiques, mais pour beaucoup d'emprunteurs, ils représentent un piège Lire Hypothèques à intérêt seulement: maison gratuite ou sans abri )

La ligne de fond
Si vous cherchez Pour trouver une hypothèque résidentielle pour la première fois, il y a quelques choses qui peuvent être faites pour réduire la difficulté de trier toutes les options de financement. La meilleure approche consiste à prendre le temps de décider combien de maison vous pouvez réellement vous permettre et ensuite financer en conséquence. Les propriétaires qui peuvent se permettre de baisser un montant substantiel ou qui ont un revenu suffisant pour créer un taux de couverture élevé auront le plus grand pouvoir de négociation avec les prêteurs et les options de financement les plus importantes. Ceux qui poussent pour le plus grand prêt recevront sans aucun doute un taux plus élevé ajusté au risque et pourront ensuite avoir à faire face à des hypothèques à taux variable et à l'assurance hypothécaire privée. Un bon courtier hypothécaire ou un banquier hypothécaire devrait être en mesure de vous guider à travers tous les différents programmes et options, mais rien ne vous servira mieux que de savoir ce que vous voulez et ce que vous pouvez vivre avec.