De plus en plus de gens se tournent vers l'étranger pour trouver des maisons de vacances, des propriétés à revenus locatifs et des endroits où s'installer pendant leur retraite, que ce soit dans cinq ou 30 ans. Les avantages fiscaux de posséder des biens à l'étranger sont similaires à ceux de posséder à la maison, à quelques exceptions près.

Les avantages que les propriétaires reçoivent de la législation fiscale des États-Unis dépendent de la façon dont la propriété est utilisée. Si vous vivez à la maison, par exemple, vous pouvez généralement déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers. Si la propriété est utilisée pour les revenus de location, vous pouvez toujours déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières, en plus de déduire un certain nombre d'autres dépenses, y compris l'assurance de biens et de responsabilité, les frais de réparation et d'entretien. .

Lisez la suite pour voir comment les lois fiscales américaines traitent la propriété étrangère, ainsi que les implications fiscales de la vente de la propriété.

Biens à usage personnel

Si vous utilisez la propriété comme résidence secondaire - pas comme location - vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires comme vous le feriez pour une résidence secondaire aux États-Unis. Cela comprend la possibilité de déduire 100% l'intérêt que vous payez jusqu'à 1 $. 1 million de la dette qui est garantie par votre première et deuxième maison (c'est le montant total - ce n'est pas 1, 1 million de dollars pour chaque propriété). Vous pouvez également déduire des impôts fonciers sur votre deuxième et, d'ailleurs, autant de propriétés que vous possédez. Comme dans le cas d'une résidence principale, vous ne pouvez pas déduire des dépenses telles que les services publics, l'entretien ou l'assurance, à moins que vous ne puissiez demander la déduction pour le bureau à domicile. Pour en savoir plus, consultez la section Allocations fiscales pour les propriétaires de résidences secondaires et Comment se qualifier pour la déduction fiscale pour les bureaux à domicile .

Location Propriété

Les règles fiscales sont plus compliquées si vous recevez des revenus locatifs sur la propriété. Différentes règles s'appliquent, en fonction du nombre de jours par an où la maison est utilisée à des fins personnelles plutôt que locatives. En général, vous tombez dans l'une des trois catégories suivantes:

1. Vous louez la maison pour 14 jours ou moins . La maison peut être louée à quelqu'un d'autre jusqu'à deux semaines (14 nuits) chaque année sans avoir à déclarer ce revenu à l'IRS. Même si vous le louez pour 5 000 $ la nuit, vous n'avez pas à déclarer le revenu de location tant que vous n'avez pas loué plus de 14 jours. La maison est considérée comme une résidence personnelle, ce qui vous permet de déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers selon les règles habituelles de la résidence secondaire, mais pas les pertes ou les dépenses de location.
2. Vous louez la maison pour 15 jours ou plus, et l'utilisez pour moins de 14 jours ou 10% des jours de location de la maison. Dans ce cas, l'IRS considère la maison comme une propriété locative, et les activités de location sont considérées comme une entreprise.Vous devez déclarer tous les revenus de location à l'IRS, mais la bonne nouvelle est que cela vous permet de déduire les frais de location, tels que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, les dépenses publicitaires, les primes d'assurance, les services publics et les frais payés aux gestionnaires immobiliers. Une différence notable entre un bien locatif à la maison et un à l'étranger: Votre propriété à l'étranger est amortie sur une période de 40 ans, au lieu de l'actuelle 27. 5 ans pour les propriétés résidentielles domestiques. Dans les deux cas, vous dépréciez la valeur de la structure (le bâtiment) uniquement; vous ne pouvez pas déprécier la valeur du terrain.
3. Vous utilisez la propriété depuis plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours où elle a été louée. Dans ce cas, votre propriété est considérée comme une résidence personnelle et les règles d'usage personnel s'appliquent. Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers, mais vous ne pouvez pas déduire les frais de location ou les pertes. Gardez à l'esprit: Si un membre de votre famille utilise la maison (par exemple, votre conjoint, frères et sœurs, parents, grands-parents, enfants et petits-enfants), il compte comme un jour personnel sauf si vous obtenez un juste prix de location.

Vendre la propriété

Si vous vendez votre maison à l'étranger, le traitement fiscal est semblable à la vente d'une maison aux États-Unis - et diffère selon la façon dont la propriété a été utilisée. Si vous avez habité à la maison pendant au moins deux des cinq dernières années, il s'agit de votre résidence principale et vous pouvez exclure de la vente jusqu'à 250 000 $ de gains en capital (ou jusqu'à 500 000 $ pour les contribuables mariés). Cette exclusion de la vente d'une maison principale ne s'applique pas si la maison n'était pas votre résidence principale, auquel cas vous devrez l'impôt habituel sur les gains en capital.

Si vous vendez un bien locatif aux États-Unis, vous pourriez être en mesure de faire un échange 1031 (aussi appelé échange de même nature), dans lequel vous échangez un bien locatif contre une autre propriété de valeur égale ou de grande valeur, sur assujettis à l'impôt. De nombreux investisseurs utilisent ce type de transaction pour éviter de payer l'impôt sur les gains en capital.

Une différence significative dans le traitement fiscal des biens nationaux par rapport aux biens étrangers, cependant, est que les biens aux États-Unis ne sont pas considérés comme des biens semblables à ceux des biens à l'étranger. L'article 1031 de l'U.S. ne permet que les échanges intérieurs-intérieurs et étrangers-étrangers. Les États-Unis considèrent toute propriété située à l'extérieur des États-Unis comme semblable à toute autre propriété similaire à l'extérieur des États-Unis, de sorte qu'il est possible d'échanger une maison au Panama contre une autre au Panama ou en Équateur ou Costa Rice. Il ne peut pas être considéré comme semblable à une propriété dans les États-Unis.

Double imposition

Si vous exploitez votre maison à l'étranger comme un bien locatif, vous devrez des impôts dans le pays où la propriété est située. Pour éviter la double imposition, vous pouvez prendre un crédit d'impôt sur votre déclaration de revenus des États-Unis pour tout impôt que vous avez payé au pays étranger sur les revenus nets de location. Toutefois, il existe un crédit d'impôt maximum permis: vous ne pouvez pas obtenir un crédit supérieur au montant de l'impôt américain sur les revenus de location, après déduction des dépenses.

En plus de bénéficier d'un crédit d'impôt pour tout impôt sur le revenu de location payé, vous pouvez également demander un crédit d'impôt étranger si vous vendez la propriété et payez l'impôt sur les gains en capital dans le pays étranger.

The Bottom Line

Lorsque vous achetez à l'étranger, vous devez faire très attention à la planification et aux détails. De nombreux pays ont des règles et des règlements sur qui peut posséder une propriété, et comment il peut être utilisé. Si vous achetez une maison à l'étranger, assurez-vous que la transaction est effectuée de sorte qu'il protège vos droits de propriété. Aux États-Unis, les acheteurs de maison reçoivent le titre de propriété; cette distinction n'est pas aussi claire dans tous les pays.

Sachez également qu'en tant que propriétaire d'un bien étranger, vous pouvez être tenu de produire un certain nombre de formulaires fiscaux américains, selon votre situation exacte. Par exemple, si vous louez votre maison à l'étranger et ouvrez un compte bancaire pour percevoir le loyer, vous devez remplir un formulaire FBAR (Rapport de banque et comptes financiers étrangers) si la valeur totale de tous vos comptes est de 10 000 $ ou plus. un jour donné de l'année civile. " D'autres formulaires comprennent le formulaire 5471 - Déclaration de renseignements des personnes des États-Unis à l'égard de certaines sociétés étrangères (si vos biens sont détenus dans une société étrangère); et le formulaire 8858 - Déclaration de renseignements des personnes des États-Unis à l'égard des entités étrangères non reconnues (si vos biens extraterritoriaux sont détenus dans une société à responsabilité limitée étrangère).

Parce que la propriété étrangère et les lois fiscales sont compliquées et changent de temps en temps, protégez-vous en consultant un comptable fiscaliste qualifié et / ou avocat immobilier à la fois à l'étranger et aux États-Unis.