Vous avez finalement obtenu ce gros travail à New York - peut-être le summum de votre carrière.

Maintenant, comment vous y allez-vous?

Dans la plupart des villes, l'achat est une meilleure affaire que la location - mais ce qui vous convient dépend de divers facteurs, financiers et personnels.

5 RAISONS QUE VOUS DEVRIEZ LOUER

• Les prix à New York sont plus élevés que sur n'importe quel autre marché. Lorsqu'une grande publication d'affaires met en vedette un article intitulé «Manhattan Homes under 3 millions de dollars jamais plus difficile à acheter», vous savez que vous cherchez un marché cher. Selon BloombergBusiness, le prix médian pour un appartement de deux chambres à Manhattan est de plus de 1 $. 35 millions et une unité de trois chambres est le double. À l'échelle nationale, le prix médian d'une maison est d'environ 214 000 $.

Bien que cela dépende de la façon dont vous tranchez finement les données - envisagez-vous seulement Manhattan, ou tous les cinq arrondissements de New York, ou la zone métropolitaine de New York beaucoup plus large - il est clair que les prix sont à près du sommet, rejoint par les régions de Californie et d'Hawaï.

• L'État de New York a l'un des marchés les plus serrés pour décider d'acheter ou de louer. Selon Jed Kolko, économiste en chef pour la société de données immobilières Trulia, Inc., l'achat est 38% moins cher que la location nationale - "et l'achat est moins cher que la location dans les 100 plus grands métros", écrit-il. Mais la situation est plus compliquée en Californie et à New York. À l'heure actuelle, les taux d'intérêt hypothécaires exceptionnellement bas font l'achat de la meilleure option. Si les taux augmentent de plus de 7%, la location devient moins chère que l'achat.

• New York a un marché locatif très varié. Alors que Manhattan est à l'honneur, les locations dans les arrondissements peuvent être beaucoup moins chères et mieux adaptées à votre budget, surtout si vous débutez et que vous n'avez pas d'argent pour un acompte. De l'arrondissement à l'arrondissement, et à l'intérieur de chaque arrondissement, il y a une grande variabilité des prix - beaucoup dans les quartiers en plein essor. (Voir aussi Comment trouver un appartement sans frais à New York .)

• Pas de frais de maintenance, de taxe foncière ou d'entretien. L'achat d'une propriété peut entraîner des coûts supplémentaires, parfois inattendus. Entre les réparations, l'entretien régulier et les rénovations que vous voudrez peut-être faire, le prix de l'accession à la propriété va bien au-delà de l'hypothèque mensuelle. Si l'idée d'appeler le super pour réparer les choses qui cassent est plus attrayante que de les réparer vous-même, la location peut être votre meilleure option.

• Vous avez de la flexibilité. Bien que vous concluez probablement un bail, la location vous procure plus de souplesse si votre emploi ou votre revenu change. Les locataires peuvent généralement décider de déménager avec un préavis d'un mois ou deux, tandis que les propriétaires sont confrontés à une transition plus longue de l'inscription et la vente de leurs biens.Le coût de l'achat et de la vente s'additionne, donc si vous ne vous voyez pas rester dans la propriété pendant un certain temps, cela n'a probablement aucun sens d'acheter.

5 RAISONS D'ACHETER

• Les prix à New York sont très élevés, mais moins erratiques que dans d'autres villes. Alors que le marché du logement atteignait des sommets avant la Grande Récession, puis qu'il dégringolait, certains marchés se sont trouvés coincés tandis que d'autres stagnaient. Une analyse du Wall Street Journal sur Manhattan (derrière le mur des salaires) montre que les prix ont chuté de 2008 à 2009, mais légèrement, puis ont repris leur tendance haussière. Une revue du New York Times montre que les prix dans la région de New York diminuent après la récession, mais connaissent moins de volatilité que les marchés tels que Phoenix ou Las Vegas.

• New York n'est pas seulement Manhattan. Emplacement, emplacement, emplacement. Dans la région de New York, c'est tout aussi vrai - et une fois que vous sortez de New York à la télévision, le logement dans les quartiers périphériques est beaucoup moins cher. Jonathan Miller, président et chef de la direction de Miller Samuel Inc., évaluateurs immobiliers et consultants à New York, affirme que seul l'arrondissement de Brooklyn a effectivement dépassé les records de prix établis avant le début de la crise financière.

• Il y a des avantages fiscaux à posséder. Être propriétaire, c'est obtenir un allégement fiscal. Les frais d'intérêt hypothécaire et les taxes foncières sont déductibles, ce qui peut représenter d'importantes économies au fil du temps. En outre, lorsque vous construisez des capitaux propres dans votre maison, vous créez également une valeur sur laquelle vous pouvez emprunter. Si vous achetez une des maisons en rangée Brownstone Brooklyn est célèbre pour, votre maison peut venir avec un ou plusieurs logements locatifs, ce qui vous permet de déprécier cette partie de la maison.

• Vous construisez une valeur d'investissement à long terme sous forme d'équité dans votre maison. Si vous n'avez pas la discipline de ranger régulièrement votre argent, le fait de devoir payer votre hypothèque mensuellement est comme un régime d'épargne forcé. Et l'immobilier peut être un bon investissement. Les prix des maisons augmentent généralement plus rapidement que les loyers. Malgré quelques hauts et des bas, le prix global des maisons à New York a considérablement augmenté au cours des quatre dernières décennies. Lorsque vous vendez, l'augmentation de la valeur est imposée au taux des gains en capital, qui est inférieur à votre taux d'imposition.

• Le remboursement peut coïncider avec la retraite. L'achat signifie que vous finirez par payer l'hypothèque après une trentaine d'années. Ensuite, à condition que vous restiez prêt, vous pourriez ne plus avoir de paiements mensuels pour votre logement lorsque vous prendrez votre retraite, ce qui vous donnera plus d'argent pour d'autres besoins au cours de vos dernières années.

RESSOURCES

Il existe plusieurs calculatrices à louer ou à acheter, certaines très simples et d'autres très sophistiquées. La plupart commencent généralement par l'hypothèse que vous savez combien vous pourriez dépenser en achat ou en location et vous permettent ensuite de prendre en compte les taux hypothécaires, votre taux d'imposition, les impôts fonciers et les frais d'entretien. (Vous pouvez également être intéressé par Combien coûte New York City - Vraiment? )

L'un des plus élaborés vient du New York Times. D'autres viennent de l'Association nationale des agents immobiliers, Trulia.com, et la Banque des régions.

LA LIGNE INFERIEURE

Les prix des logements à New York sont parmi les plus élevés du pays, mais les valeurs se sont appréciées au fil du temps. Donc, si vous envisagez de conserver une propriété pendant quelques années, l'achat peut être un bon investissement - si vous avez assez d'argent pour un acompte et pour couvrir les coûts d'entretien en cours. Selon Miller Miller de Miller Samuel Inc., le manque de crédit rend difficile le financement de certains accédants à la propriété. Cette «impasse» a rendu le marché locatif plus dispendieux que le marché des achats en général, dit-il. La décision ultime d'acheter ou de louer peut ne pas être sur quel marché est plus abordable, mais si vous pouvez bénéficier d'un prêt.