La vente de votre maison pour un bénéfice énorme est presque le rêve de tous les propriétaires. Qui ne voudrait pas faire un joli penny de sa maison? Mais pour vraiment profiter de la vente de votre maison, vous pouvez différer prendre votre bénéfice en une somme forfaitaire. Lisez la suite pour découvrir pourquoi et pour en savoir plus sur une autre option: une vente à tempérament.

Big Pay = Big Bill d'impôt
Jetons un coup d'oeil à une situation de propriétaire commun:

Exemple - Quand un gain sur une propriété augmente la responsabilité fiscale Hal Bookman regardé l'offre de l'acheteur pour sa maison de location et ne pouvait pas croire le nombre qui a été imprimé là-bas. Sa propriété avait doublé de valeur en seulement cinq ans, et il ne l'avait pas considéré comme bon marché même quand il l'avait acheté. Cependant, quand Hal a joliment dit à son conseiller fiscal au sujet de la vente, son conseiller était moins excité; prendre le revenu en une seule fois ne serait pas dans le meilleur intérêt de Hal d'un point de vue fiscal. Si Hal déclare la totalité du produit de la vente la même année où il vend la propriété, il ne sera pas admissible à la quasi-totalité des crédits d'impôt auxquels il aurait normalement droit. Ses déductions détaillées seraient également réduites en raison des revenus supplémentaires provenant de la vente. Hal demande à son conseiller fiscal s'il peut faire quelque chose pour réduire son revenu imposable pour l'année. Le conseiller ne connaît que l'outil à utiliser: un contrat de vente à tempérament.

Selon l'article

Publication 537
, l'IRS permet aux contribuables de différer les gains sur les ventes importantes de biens ou d'autres investissements avec un accord de vente à tempérament. Cet arrangement permet aux vendeurs de déclarer une partie proportionnelle de leurs gains en capital sur plusieurs années, à condition que les documents appropriés soient complétés au cours de l'année de la vente. Fonctionnement de la méthode de vente à tempérament La déclaration des gains réalisés dans le cadre d'une vente à tempérament est théoriquement simple. L'imposition des ventes à tempérament reflète celle des rentes, où une partie proportionnelle de chaque paiement est considérée comme un remboursement de capital. Les seules stipulations sont que les biens vendus ne peuvent être des titres cotés en bourse et que le contribuable ne peut en aucun cas être un courtier de la propriété vendue.

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Jetons un coup d'oeil à un exemple de cette méthode, et voyons comment Hal pourrait structurer sa vente à tempérament s'il voulait reporter ses impôts sur le revenu à une année future.

Exemple

- Report des taxes avec une vente à tempérament

Hal reçoit 400 000 $ pour sa maison de location. Il a acheté la propriété pour 188 000 $ et payé 12 000 $ en frais de vente, qui sont ajoutés à la maison, ce qui en fait 200 000 $. Par conséquent, Hal a 200 000 $ (400 000 $ - 200 000 $) du gain à déclarer à déclarer. Le conseiller de Hal recommande de répartir le produit de sa vente en huit versements annuels de 50 000 $ chacun, au lieu de déclarer 400 000 $ en un an.Tant que les versements sont reçus de façon constructive chaque année, cette méthode permettra à Hal de demeurer admissible aux crédits d'impôt et aux déductions que le paiement forfaitaire l'empêcherait de recevoir. Déclaration des revenus de ventes à tempérament Le revenu de vente à tempérament peut être divisé en trois catégories distinctes: gain, capital et intérêts. Chacune de ces catégories est traitée différemment sur le formulaire 1040.

Gain en capital
Dans l'exemple ci-dessus, Hal doit déclarer le gain chaque année comme long ou court terme selon que le gain a été long ou court terme dans le année de la vente. Les gains à long terme sont imposés à un taux inférieur, alors que les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire. Parce que Hal a tenu la maison pendant cinq ans, le gain dans ce cas sera à long terme. Si le gain avait été à court terme, Hal serait encore imposé sur le revenu de l'acompte à un taux inférieur à celui qu'il aurait s'il devait déclarer le gain forfaitaire. En effet, les gains à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire au taux d'imposition marginal le plus élevé du contribuable. Le gain provenant d'une vente à tempérament est déclaré sur le formulaire IRS 6252 et ensuite reporté à l'annexe D sur le formulaire 1040.

Intérêt
Les contribuables avec un revenu de vente à tempérament doivent également demander des intérêts à l'acheteur à un taux inférieur le taux fédéral applicable (ou 9% composé semestriellement). L'acheteur paiera des intérêts sur les acomptes impayés jusqu'à ce que le solde ait été renvoyé. Par conséquent, si Hal facture le taux de 9% sur sa vente à l'acheteur, il recevra et rapportera environ 4 500 $ supplémentaires de revenu d'intérêt pour chaque tranche de 50 000 $ qui n'a pas encore été payée. Les intérêts sont présentés séparément à titre de revenus d'intérêts ordinaires à l'annexe B. (

Note
: Si l'intérêt n'est pas déclaré séparément, l'IRS considérera qu'une partie du produit de la vente est un intérêt.) Principal < Une partie de chaque vente à tempérament est considérée par l'IRS comme un remboursement de capital libre d'impôt. Ce montant peut être déterminé en calculant le taux d'exclusion. Diviser le montant du gain réel par le prix de vente, qui dans ce cas est de 200 000 $ / 400 000 $, fournissant un taux d'exclusion de 50%. Il suffit de multiplier ce ratio par le montant de l'acompte: C'est le montant qui doit être exclu de l'impôt parce qu'il est désigné comme principal. Par conséquent, 25 000 $ (50 000 $ x 50%) de capital sont retournés chaque année. Prêts hypothécaires et prix contractuel

Si l'acheteur de la propriété assume une hypothèque ou un autre billet à l'achat, le coût de base de la propriété doit être réduit du montant de l'hypothèque / billet. Par exemple, si le bien locatif que Hal a vendu 400 000 $ a une hypothèque de 100 000 $, alors le prix du contrat est réduit à 300 000 $ (400 000 $ - 100 000 $). Cela signifie que Hal n'aura que 100 000 $ de gains totaux à déclarer en plusieurs versements.
Si le montant de l'hypothèque dépasse la base totale ajustée de la propriété, la différence doit être déclarée comme un paiement la première année, et le prix du contrat est augmenté de ce montant.Par exemple, si la propriété de Hal a une hypothèque de 250 000 $, la base de la maison sera de 200 000 $ (188 000 $ + 12 000 $). Dans ce cas, Hal devra déclarer un paiement excédentaire de 50 000 $ au cours de la première année en plus du paiement échelonné. Le prix du contrat sera alors de 250 000 $, laissant 150 000 $ pour un gain imposable.

Conclusion
De nombreuses règles et réglementations relatives aux ventes à tempérament doivent être suivies attentivement. Cependant, ceux qui comprennent les règles peuvent conserver leur admissibilité à de nombreuses déductions et crédits qui doivent autrement être confisqués. Pour plus d'informations sur les sous-thèmes comme les changements de prix de vente, les différentes formes que les paiements reçus peuvent prendre, et quand il serait préférable de renoncer à un accord de versement et de prendre un paiement forfaitaire, visitez le site Web de l'IRS ou consulter votre conseiller fiscal.