Beaucoup de gens rêvent de financer une bonne partie de leur retraite en vendant leur maison actuelle, en achetant une petite place et en investissant la différence pour gagner un revenu. En réalité, cependant, ils récoltent souvent beaucoup moins de profits qu'ils ne l'auraient espéré.

Bien fait, la réduction des effectifs peut toujours être une bonne idée. Vous pourriez non seulement repartir avec plus d'argent, mais aussi vous simplifier la vie et réduire vos coûts d'entretien ménager et d'utilité pour les années à venir. Pour atteindre ce résultat heureux, vous devez vous diriger vers les pièges inattendus qui rendent la réduction des effectifs si risquée. Voici quatre pièges qui attendent des downsizers, avec des moyens d'éviter chacun.

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Piège n ° 1. Surestimer ce que vaut votre maison actuelle

Il est facile de fantasmer sur le prix élevé de votre maison. Peut-être les voisins de la rue ont-ils vendu le leur pour une somme extravagante, disaient-ils, et on les a vus pour la dernière fois emballer leur nouvelle Bentley et se diriger vers Acapulco. Les chances sont que vous ne savez pas (a) ce qu'ils ont effectivement retiré de la transaction; (b) comment leur maison diffère de la vôtre en qualités les acheteurs potentiels ont le plus de valeur; ou (c) si le marché immobilier était à ce moment-là meilleur ou pire qu'actuellement.

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Selon un sondage réalisé en 2012 par HomeGain, un site immobilier, 75% des futurs vendeurs à domicile ont surestimé la valeur de leur maison, selon leurs agents immobiliers. La plus grande partie (36%) a établi que la valeur de leur maison était supérieure de 10 à 20% à ce que le marché était susceptible d'offrir.

Que faire à la place: Consultez plusieurs agents immobiliers locaux pour obtenir une estimation impartiale de la valeur marchande actuelle de votre maison. Plus d'un est important: Un agent qui veut désespérément votre liste pourrait vous donner une estimation trop rose. Vous pouvez également engager un évaluateur indépendant.

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«Tout bon conseiller en revenu de retraite devrait avoir une liste d'agents immobiliers réputés spécialisés dans le marché des personnes âgées et aider les retraités à estimer la valeur de leur maison», déclare Dave Anthony, CFP®, président de Anthony Capital, LLC, à Broomfield, Colorado.

Un nombre illimité de sites Web, y compris Realtor. com et Zillow. com, vous donnera des informations sur ce que les maisons dans votre région ont récemment vendu. Vous pouvez également utiliser des estimateurs en ligne de grandes banques, telles que Bank of America et JP Morgan Chase, pour déterminer la valeur d'une maison. Comme pour les agents immobiliers, il est préférable de vérifier plusieurs d'entre eux, en partie parce qu'ils utilisent des formules différentes pour arriver à leurs estimations.

Lorsque vous parlez aux agents ou aux évaluateurs, renseignez-vous sur les choses peu coûteuses que vous pouvez faire pour augmenter le prix de vente de votre maison. (Voir Améliorations domiciliaires qui rapportent vraiment .) La plupart des experts disent que les rénovations majeures ne sont pas une bonne idée, sauf si votre maison est une épave totale, car ils récupèrent rarement leur coût.Dans le rapport «Rapport coût / valeur 2014» de Remodeling, même le projet qui a le plus récupéré sa valeur - une nouvelle porte d'entrée en acier - a perdu de l'argent, bien qu'il soit presque 96,6%. D'autres projets sont loin de cela. Les nouvelles fenêtres de vinyle récupéré juste 78. 7%, par exemple, et un remodelage de salle de bains juste 72. 5%. La leçon ici: épargnez-vous l'argent et les tracas et laissez les prochains propriétaires de votre maison s'occuper de ce genre de projets; leurs goûts peuvent différer des vôtres de toute façon.

Pourtant, quelques simples spruce-ups, comme de la peinture fraîche ici et là, tailler des arbustes envahis et désencombrer votre maison de haut en bas peuvent valoir la peine. Si vous le souhaitez, vous pouvez utiliser les services d'un revendeur professionnel pour vous aider. Pour des conseils gratuits sur le sujet, il suffit de faire une recherche sur le Web sur la phrase "home staging". "

Piège n ° 2. Sous-estimer ce qu'une nouvelle maison vous coûtera

Tout comme les gens ont tendance à être optimistes quant à ce que leurs maisons vont vendre, ils sont susceptibles d'imaginer qu'ils vont obtenir un vol sur le prochain endroit où ils achètent. Il est bon de rappeler que les acheteurs potentiels de votre maison actuelle - et les vendeurs de votre prochain - pensent exactement de la même façon.

Que faire à la place: Utilisez les outils énumérés ci-dessus pour rechercher les derniers prix de vente et déterminer ce que vous pouvez vous attendre à payer pour le type de maison que vous envisagez d'acheter. Si vous envisagez de déménager dans une nouvelle région, cependant, il n'y a pas de substitut pour passer du temps là-bas et visiter des maisons potentielles. Même si vous êtes familier avec un endroit de vacances là-bas, il pourrait payer pour visiter à différentes saisons pour s'assurer que vous serez heureux à l'année. Un cours prudent, si vous avez le temps, est de déménager dans la région et de louer pour un an ou deux avant d'acheter. Beaucoup trop de retraités vont de l'avant, regrettent leur décision et finissent par appeler à nouveau la camionnette.

Méfiez-vous des add-ons coûteux qui pourraient augmenter le prix de votre nouvelle maison au-delà des estimations. Il est facile pour un nouveau condo de deux chambres dans certaines régions d'approcher le prix d'une maison de quatre chambres, surtout si vous décidez de vous offrir toutes les dernières commodités.

Piège n ° 3. Ignorer les implications fiscales

Sauf si vous faites un profit énorme sur la vente de votre maison (et si vous le faites, félicitations), vous ne pouvez pas devoir d'impôt sur le bénéfice. Les règles actuelles de l'IRS permettent à la plupart des couples d'exclure jusqu'à 500 000 $ de gains de leur revenu imposable. Les célibataires peuvent généralement exclure jusqu'à 250 000 $.

Les règles tiennent également compte du temps que vous avez possédé et vécu à la maison, entre autres facteurs. Ils sont tous expliqués dans la publication IRS 523, "Vendre votre maison. "

" Si vous êtes dans une tranche d'imposition de 0%, 10% ou 15%, vous pourriez ne pas payer d'impôt sur les gains en capital. Cependant, si vous n'êtes pas dans une tranche d'imposition basse - et que vous ne respectez pas l'exclusion ou que vous réalisez un profit substantiel sur la vente de votre maison - vous pourriez envisager d'utiliser une stratégie de collecte de pertes fiscales, compensant », explique Carlos Dias Jr., gestionnaire de patrimoine chez Excel Tax & Wealth Group à Lake Mary, Floride (pour en savoir plus, voir Perte de revenus: réduire les pertes de placement .)

Même si vous ne devez pas d'impôt sur le revenu, sont d'autres considérations fiscales à prendre en compte avant de choisir de déménager. Certaines destinations de retraite populaires ont des impôts fonciers élevés. Un lieu où les impôts fonciers sont peu élevés peut entraîner des taxes de vente ou des impôts sur le revenu plus élevés, ou il peut différer l'imposition de vos revenus de retraite.

Que faire à la place: Essayez d'abord de déterminer votre gain probable. Ce n'est pas seulement la différence entre ce que vous avez payé pour votre maison et ce pour quoi vous l'avez vendu, mais la différence entre le prix de vente et le coût de la maison. La base des coûts comprend ce que vous avez payé au départ, plus les améliorations permanentes que vous avez faites au fil des ans. La publication IRS 523 les explique aussi.

Comparez les revenus et les taxes foncières de l'endroit où vous prévoyez déménager avec ceux de votre emplacement actuel. Regardez également dans les pauses spéciales pour les propriétaires d'un certain âge. Le site Web du département des impôts ou des recettes de l'État est un bon point de départ. Figurez la nouvelle situation fiscale dans votre budget de retraite et voyez si cela réduira votre facture d'impôt ou entraînera un fardeau fiscal global plus élevé.

Piège n ° 4. Oublier les coûts de clôture

Si vous avez acheté une maison il y a des années, vous avez peut-être oublié tous les frais de clôture que vous avez dû payer à ce moment-là. Ceux-ci comprennent probablement les frais juridiques, les frais d'enregistrement, l'assurance de titres et une longue liste d'autres frais divers. Non seulement vous devrez payer les frais de clôture lorsque vous achetez votre prochaine maison, mais vous serez également confronté à un deuxième ensemble en tant que vendeur à domicile. Plus important encore, ceux-ci peuvent inclure des commissions immobilières allant jusqu'à 6%, et parfois plus, si vous utilisez un agent.

Que faire à la place: Les commissions des agents peuvent être négociables, alors essayez d'obtenir le chiffre le plus favorable possible dès le départ. En tant qu'acheteur, vous pourriez persuader un vendeur désireux d'absorber une partie des coûts de clôture, mais gardez à l'esprit que celui qui achète votre maison essaiera probablement la même manœuvre sur vous. Sinon, prévoyez d'apporter votre chéquier et d'écrire beaucoup de chèques.

The Bottom Line

Réduire la taille de votre maison peut être un moyen de libérer de l'argent supplémentaire pour la retraite, mais exécutez les chiffres avant de commencer à emballer. Vous pouvez trouver des moyens que vous n'avez pas réalisé qui vous fera économiser de l'argent sur le commutateur. Ou vous pourriez décider qu'il vaut mieux prendre sa retraite, au moins pour l'instant.