Lorsque les taux d'intérêt à court terme augmentent, les propriétaires d'hypothèques à taux variable (ARM) ressentent la douleur. Idéal pour les investisseurs fortunés qui veulent libérer de l'argent qui peut être mis au travail avec un taux de rendement plus élevé que l'intérêt sur l'hypothèque, ces prêts ont été utilisés pour aider les propriétaires moins aisés à acheter des maisons qu'ils ne peuvent pas se permettre. Ici, nous expliquons pourquoi se fier à ces prêts peut être un problème sérieux et comment vous pouvez éviter les risques qui viennent avec les ARM.

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Quantifier le problème
L'ancien président de la Réserve fédérale américaine, Alan Greenspan, a commenté au début de 2005: «Les gens tendent à être capables de payer les prix pour pouvoir entrer dans un maison." La situation n'est nulle part plus apparente qu'en Californie (l'État se targuant de posséder certains des biens immobiliers les plus chers du pays), notamment dans la baie de San Francisco, où plus de 50% des logements achetés depuis 2003 ont été achetés avec des intérêts selon LoanPerformance.

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Le boom de l'immobilier aux États-Unis a fait grimper les prix. Selon les données publiées par le Federal Housing Finance Board (FHFB), le prix d'achat de la maison moyenne est maintenant de 283 800 $. De manière générale, la plupart des propriétaires potentiels peuvent se permettre d'hypothéquer une propriété qui coûte entre 2 et 2 revenu annuel. Suivant cette formule, une famille cherchant à acheter cette maison de 283 800 $ devrait gagner entre 113 520 $ et 141 900 $ par année. En réalité, le US Census Bureau rapporte que le revenu médian des ménages en 2003 (l'année la plus récente pour laquelle les données sont disponibles) était de 43 318 $.

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Un coup d'oeil sur les chiffres et il est immédiatement évident qu'un ménage gagnant le revenu médian ne peut pas se permettre d'acheter la maison «moyenne». Pour surmonter cet obstacle, un nombre croissant d'acheteurs se sont tournés vers des hypothèques à taux variable. Ces hypothèques offrent des taux d'intérêt initiaux qui sont inférieurs aux taux disponibles par le biais d'hypothèques à taux fixe. Le taux bas est garanti pour une période déterminée - souvent un, trois, cinq, sept ou dix ans - avant qu'il ne s'ajuste. Lorsque les taux d'intérêt à court terme augmenteront, les prêteurs hypothécaires augmenteront également leurs taux pour refléter l'augmentation du coût du capital. (Pour en savoir plus sur la façon de gérer votre hypothèque, voir Rembourser votre prêt hypothécaire et Rêve américain ou cauchemar hypothécaire )

Pourquoi les ARM sont risqués
Les propriétaires qui ont souscrit ARMs afin d'être en mesure de payer le maximum de la maison sur un paiement minimum pourrait être une surprise désagréable. Bien que les taux d'ajustement soient entièrement divulgués avant l'achat, de nombreux acheteurs ne tiennent pas compte des implications futures. Cela est particulièrement vrai pour les prêts hypothécaires à intérêt seulement. À l'instar des autres ARM, les prêts hypothécaires à intérêt seulement prévoient une période de temps au cours de laquelle le paiement consiste uniquement en des intérêts sur le prêt.Les propriétaires bénéficient d'un faible paiement, mais le taux d'intérêt du prêt peut augmenter à l'avenir - et le capital du prêt doit également être remboursé. Le résultat final peut être laid.

Par exemple, pour un prêt de 150 000 $ à intérêt seulement (ARM de cinq ans) à 6% d'intérêt, votre paiement serait de 750 $ par mois ((150 000 $ * 0,66) / 12 = 750 $). Mais cinq ans plus tard, vous devriez commencer à rembourser le principal. Même si vous aviez la chance d'avoir le même taux d'intérêt, le paiement passerait maintenant à 966 $. 45 par mois, puisque la durée du prêt n'est plus que de 25 ans.

Calcul Voici une ventilation du calcul, où m est le taux composé mensuel équivalent, k est le taux d'intérêt coté sur l'hypothèque, et X est le paiement mensuel: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , donc (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Nous pouvons alors résoudre pour le paiement mensuel X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (004938622 * 1. 004938622 ^ 300] Donc, X = 966, 45. Note: Le nombre de périodes utilisées dans ce calcul est égal à 12 mois par année multiplié par 25 dans l'hypothèque

Ne soyez pas effrayés par les mathématiques! La plupart des prêteurs hypothécaires offrent des calculateurs hypothécaires sur leur site Web.Si votre prêteur hypothécaire ne fournit pas la bonne calculatrice, consultez notre calculateur hypothécaire.Vous pouvez éviter ces calculs compliqués en entrant simplement le le principal restant sur l'hypothèque, le taux d'intérêt et le nombre d'années restantes sur l'hypothèque, et il fera le calcul pour vous.

Revenons à notre exemple, si le taux d'intérêt original de 6% a bondi de seulement 1%, votre Pour comparer, si vous aviez souscrit un prêt à taux fixe traditionnel de 30 ans, le paiement aurait été de 899 $. 33 - et vous auriez accumulé des fonds propres (Pour plus d'informations sur la comparaison des prêts, voir Hypothèques: à taux fixe Vs ajustable e-Rate .)

Cela ne veut pas dire que les ARM, même les ARM à intérêt seulement, ne sont pas des outils précieux. Si vous n'avez pas l'intention de rester dans la propriété pendant plus de quelques années, les ARM peuvent vous aider à trouver un endroit agréable où vivre à un prix raisonnable. Si vous êtes riche et averti en investissement, les ARM peuvent aussi être un excellent outil. Une hypothèque d'un intérêt de 1 million de dollars à un taux d'intérêt de 6% donne lieu à un paiement de 5 000 $ par mois contre 5 995 $ 51 pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans. C'est près de 1 000 $ par mois qui peuvent être mis à contribution ailleurs. Toutefois, même si cela peut être une bonne stratégie pour les riches, le propriétaire moyen économise généralement quelques centaines de dollars par mois et n'a probablement pas les moyens de transformer cette épargne en un rendement qui rend le risque et le manque de capitaux propres. vaut la peine.

Conclusion - Évitez les problèmes
Dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, l'adoption d'un ARM est une stratégie discutable, et la suppression d'un ARM axé sur les intérêts peut être particulièrement dangereuse. Puisque vous ne générez pas d'équité, votre paiement est susceptible d'augmenter lorsque vous refinancez.Lorsque vous ajoutez le coût de la chaleur, de l'eau, de l'électricité et des autres dépenses liées à l'accession à la propriété, les coûts peuvent rapidement dépasser un budget modeste. Pour éviter les problèmes, adoptez une approche prudente.

Si vous n'avez pas d'ARM, n'en prenez pas dans un environnement de hausse des taux d'intérêt. Si vous le faites et que vous ne prévoyez pas rembourser la maison de sitôt, envisagez un refinancement. Aussi, gardez à l'esprit que de nombreux prêteurs accorderont des prêts jusqu'à 40% de votre revenu brut, mais les emprunteurs prudents devraient s'assurer que le capital, les intérêts, les taxes et l'assurance sur votre maison n'excèdent pas 28% de votre revenu brut. Quel que soit le chemin que vous choisissez, faites votre recherche et planifiez sagement pour vous assurer de gérer votre prêt hypothécaire et votre hypothèque ne vous gérera pas. Après tout, prévenu est forearmed.

Pour un guichet unique sur les subprimes, les hypothèques à taux variable et la crise des subprimes, consultez la rubrique Hypothèques sur les subprimes .