L'immobilier représente une partie importante de la richesse de la plupart des gens, et cela est particulièrement vrai pour de nombreux propriétaires aux États-Unis. Selon la plus récente Enquête sur les finances des consommateurs de la Réserve fédérale, 65. 2% des familles américaines possèdent leur propre résidence principale. La taille et l'échelle du marché immobilier en font un secteur attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs. Cet article se penchera sur certains des principaux facteurs qui influent sur le marché immobilier et la variété des investissements disponibles.

TUTORIEL: Exploration des investissements immobiliers

Facteurs influençant l'immobilier

Démographie

Les données démographiques sont les données qui décrivent la composition d'une population, comme l'âge, la race , le sexe, le revenu, les schémas de migration et la croissance démographique. Ces statistiques sont un facteur souvent négligé mais important qui affecte la façon dont le prix de l'immobilier est évalué et quels types de propriétés sont en demande. Des changements majeurs dans la démographie d'une nation peuvent avoir un impact important sur les tendances de l'immobilier depuis plusieurs décennies.

Par exemple, les baby-boomers nés entre 1945 et 1964 sont un exemple de tendance démographique susceptible d'influencer significativement le marché immobilier. La transition de ces baby-boomers à la retraite est l'une des tendances générationnelles les plus intéressantes du siècle dernier, et le départ à la retraite de ces baby-boomers, qui a commencé en 2010, ne manquera pas d'être remarqué sur le marché pour les décennies à venir. (Pour en savoir plus sur la tendance des baby-boomers, voir Boomers: Twisting The Retirement Mindset .)

Il existe de nombreuses façons dont ce type de changement démographique peut affecter le marché immobilier, mais pour un investisseur, certaines questions clés à poser pourraient être: i) Comment cela affecterait-il la demande de résidences secondaires en zones de vacances populaires que plus de gens commencent à prendre leur retraite? Ou ii) Comment cela affecterait-il la demande de maisons plus grandes si les revenus sont plus petits et que les enfants ont tous déménagé? Ces questions et d'autres peuvent aider les investisseurs à préciser le type et l'emplacement des investissements immobiliers potentiellement souhaitables bien avant que la tendance ne commence.

Taux d'intérêt

Les taux d'intérêt ont également un impact majeur sur les marchés immobiliers. Si vous envisagez d'acheter une maison avec une hypothèque, il est avantageux de rechercher des taux d'intérêt en utilisant une calculatrice hypothécaire. Les changements dans les taux d'intérêt peuvent grandement influencer la capacité d'une personne à acheter une propriété résidentielle. En effet, plus les taux d'intérêt sont bas, plus le coût d'obtention d'une hypothèque pour l'achat d'une maison sera faible, ce qui créera une demande plus élevée de biens immobiliers, ce qui poussera à nouveau les prix à la hausse.

Il est important de noter qu'à mesure que les taux d'intérêt augmentent, le coût d'obtention d'une hypothèque augmente, réduisant ainsi la demande et les prix de l'immobilier.Toutefois, lorsqu'on examine l'incidence des taux d'intérêt sur un placement en actions comme une fiducie de placement immobilier (FPI) plutôt que sur l'immobilier résidentiel, la relation peut être considérée comme similaire à la relation entre une obligation et les taux d'intérêt. Lorsque les taux d'intérêt baissent, la valeur d'une obligation augmente parce que son taux de coupon devient plus souhaitable, et lorsque les taux d'intérêt augmentent, la valeur des obligations diminue. De même, lorsque les taux d'intérêt diminuent sur le marché, les rendements élevés des FPI deviennent plus attrayants et leur valeur augmente. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le rendement d'un FPI devient moins attrayant et il fait baisser sa valeur. (Pour en savoir plus sur ces effets, voir Comment les taux d'intérêt affectent les valeurs immobilières .)

L'économie

La santé globale de l'économie est un autre facteur clé de la valeur de l'immobilier. Ceci est généralement mesuré par des indicateurs économiques tels que le PIB, les données sur l'emploi, l'activité manufacturière, les prix des biens, etc. De manière générale, lorsque l'économie stagne, l'immobilier aussi.

Cependant, la cyclicité de l'économie peut avoir des effets variables sur différents types de biens immobiliers. Par exemple, si une FPI investit un pourcentage plus important de ses placements dans des hôtels, elle serait généralement plus touchée par un ralentissement économique qu'une FPI qui a investi dans des immeubles de bureaux. Les hôtels sont une forme de propriété qui est très sensible à l'activité économique en raison du type de structure de bail inhérente à l'entreprise. La location d'une chambre d'hôtel peut être considérée comme une forme de location à court terme qui peut facilement être évitée par les clients de l'hôtel si l'économie se porte mal. D'un autre côté, les locataires de bureaux ont généralement des baux à plus long terme qui ne peuvent être modifiés au milieu d'un ralentissement économique. Ainsi, bien que vous soyez conscient de la partie du cycle dans laquelle se trouve l'économie, vous devez également être conscient de la sensibilité du bien immobilier au cycle économique.

Politiques gouvernementales / Subventions

La législation est aussi un autre facteur qui peut avoir un impact important sur la demande et les prix de l'immobilier. Les crédits d'impôt, les déductions et les subventions sont quelques-unes des façons dont le gouvernement peut temporairement stimuler la demande de biens immobiliers aussi longtemps qu'ils sont en place. Être conscient des incitations gouvernementales actuelles peut vous aider à déterminer les changements dans l'offre et la demande et identifier les tendances potentiellement fausses. Par exemple, en 2009, le gouvernement américain a instauré un crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation aux propriétaires afin de stimuler les ventes de maisons dans une économie faible (seuls ceux qui ont acheté un logement entre 2008 et 2010 sont admissibles). Selon l'Association nationale des agents immobiliers (NAR), cette incitation fiscale à elle seule a conduit à 900 000 acheteurs de maisons à acheter des maisons. Il s'agissait d'une augmentation assez importante, quoique temporaire, et, sans connaître l'augmentation découlant de l'incitatif fiscal, vous avez peut-être conclu que la demande de logements augmentait en fonction d'autres facteurs.

Quel est le meilleur investissement?

La taille et l'échelle du marché immobilier en font un marché attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs.Les investisseurs peuvent investir directement dans l'immobilier physique ou choisir d'investir indirectement dans des fonds gérés. Investir directement dans l'immobilier implique l'achat de la propriété résidentielle ou commerciale à utiliser comme une propriété productrice de revenus ou pour la revente à une date ultérieure. Les moyens indirects d'investir dans le marché immobilier comprennent l'investissement dans des sociétés de placement immobilier (FPI), des fonds négociés en bourse de biens immobiliers (FNB), des fonds immobiliers mixtes (CREF) et des fonds d'infrastructure. En raison de la liquidité plus élevée disponible sur le marché, de la baisse des coûts de transaction et de la baisse des exigences de fonds propres, les investisseurs moyens préfèrent investir indirectement dans l'immobilier. (Pour en savoir plus sur les façons de tirer profit du marché du logement, lisez Des moyens simples d'investir dans l'immobilier . )

La ligne de fond

Cet article présente certains des plus hauts facteurs de niveau qui jouent un rôle important dans le déplacement du marché immobilier, mais il y a aussi des parties plus complexes qui entrent en jeu. Et bien que certains de ces facteurs suggèrent une relation claire entre le facteur et le marché, dans la pratique, les résultats peuvent être très différents. Cependant, la compréhension des facteurs clés qui déterminent le marché immobilier est essentielle pour effectuer une évaluation complète d'un investissement potentiel.

(Pour en savoir plus sur ce sujet, lisez Gagner de l'argent dans l'immobilier résidentiel et Trouvez l'immobilier dans l'immobilier commercial .