Chaque année, l'Agence fédérale de financement du logement fixe les limites maximales de prêts conformes pour les hypothèques adossées à Fannie Mae et Freddie Mac. Dans ces limites, les prêts conformes sont actuellement plafonnés à 417 000 $ pour les maisons unifamiliales dans la plupart des États-Unis. Sur certains marchés du logement à coût élevé - Alaska et Hawaii - les limites peuvent atteindre 721 050 $, -cost zones top à 625, 500 $. Si vous achetez une maison en utilisant une charge conforme, vous aurez accès à une gamme de prêteurs à la fois en ligne et hors ligne.

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Toutefois, les prêts qui dépassent ces limites de prêt conformes sont classés comme des prêts hypothécaires non conformes ou jumbo, et vos options de prêt pour des prêts de cette taille sont différentes. Les bonnes nouvelles sont que vous avez un couple de choix, y compris une hypothèque conventionnelle (une qui n'est pas soutenue par le gouvernement) et une hypothèque soutenue par la Federal Housing Administration (FHA).

Tout d'abord, vérifiez les limites de prêt

Les limites de prêt de la FHA varient en fonction du type de logement et de l'état et du comté où votre maison est située. Dans la plupart des régions des États-Unis, la limite de prêt est de 271 050 $ pour les maisons unifamiliales, mais elle peut être aussi élevée selon l'endroit où vous vivez. Si vous vivez dans l'une de ces zones à coût élevé, vous pourriez être admissible à une hypothèque Jumbo FHA. Voici trois avantages clés de ces prêts.

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Paiements d'acompte moins élevés

L'acompte sur un prêt FHA peut être sensiblement inférieur à celui que vous auriez à payer pour la plupart des autres types de prêts jumbo. FHA versements initiaux peuvent être aussi bas que 3. 0% du prix d'achat de la maison, comparativement à 20% vu avec d'autres produits de prêt. Sur une maison de 500 000 $, c'est la différence entre un acompte de 15 000 $ avec un prêt FHA et 100 000 $ avec la plupart des autres prêts.

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Il y a un inconvénient à l'acompte bas: Vous devrez payer l'assurance hypothécaire si vous déposez moins de 20% du prix d'achat. Si votre prêt FHA provient cette année, vous effectuerez des paiements de primes d'assurance hypothécaire (MIP) pendant 11 ans si votre ratio prêt / valeur initial (LTV) est de 90% ou moins; Si votre LTV est supérieur à 90%, vous paierez MIP pour toute la durée du prêt (ce qui peut être très coûteux). Le taux que vous payez dépend de la durée du prêt et du prêt et, si le solde du prêt excède 625 500 $, vous devrez un pourcentage plus élevé.

Ratio plus élevé de la dette par rapport au revenu

Votre ratio d'endettement (DTI) compare le montant de la dette que vous avez avec votre revenu global. Les prêteurs hypothécaires utilisent DTI pour mesurer votre capacité à gérer les paiements que vous effectuez chaque mois et à rembourser l'argent que vous avez emprunté. Une faible DTI démontre que vous avez un bon équilibre entre la dette et le revenu; Inversement, une DTI élevée montre que vous avez trop de dettes pour votre revenu.Pour plus d'informations, voir Qu'est-ce qui est considéré comme un bon ratio dette / revenu (DTI)?

En général, les prêteurs hypothécaires conventionnels aiment voir une DTI de 36% ou moins. La FHA a des normes de qualification plus flexibles: 43% est généralement le seuil, mais la FHA accepte des ratios aussi élevés que 56. 99% dans certaines situations.

Score de crédit inférieur

En général, les exigences de crédit pour les prêts FHA tendent à être plus détendues que pour les prêts conventionnels. Bien que d'autres facteurs soient pris en compte, vous aurez besoin d'un pointage de crédit minimum de 580 pour recevoir le financement maximal (il est plus proche de 650 pour les prêts hypothécaires conventionnels, voir Qu'est-ce qu'un bon pointage de crédit ). Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous serez probablement encore approuvé - mais vous devrez verser un acompte d'au moins 10%. Si vous avez des antécédents de crédit non traditionnels ou un crédit insuffisant, vous pouvez toujours bénéficier d'un prêt FHA si vous remplissez certaines conditions.

The Bottom Line

La Federal Housing Administration a été créée en 1934 pour aider à stimuler l'accession à la propriété en rendant les prêts hypothécaires accessibles à plus de gens. Le programme FHA a abaissé les exigences de paiement, les emprunteurs qualifiés en fonction de leur capacité à rembourser (plutôt que sur qui ils savaient), établi le calendrier d'amortissement du prêt et introduit des conditions de prêt plus longues. La FHA continue à rendre plus facile pour les gens à se qualifier pour les prêts hypothécaires - y compris les hypothèques de taille jumbo - grâce à des paiements plus bas et des normes de qualification plus souples. Voir Comprendre les prêts au logement FHA et Principales raisons de demander un prêt FHA pour plus de détails sur ces hypothèques.