Près d'un tiers des propriétaires américains n'ont pas de prêt hypothécaire. Tout le monde avait besoin de l'aide d'un prêteur pour acheter sa maison. Il est facile de simplement dire: «Je veux le paiement le plus bas que je puisse trouver», mais ce n'est pas la meilleure façon d'envisager les hypothèques.

Une maison est probablement le plus gros achat que vous ferez dans votre vie. L'hypothèque sera la plus grande partie de cet achat, et comme pour toutes les grandes acquisitions, vous devriez toujours faire des achats de comparaison. Mais avant de commencer à magasiner, vous devez savoir quoi comparer.

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Si vous ne devriez pas regarder le paiement, comment allez-vous savoir une bonne offre d'un mauvais? Selon Casey Fleming, conseiller hypothécaire chez C2 Financial Corporation et auteur de «The Loan Guide: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible», il y a trois principaux points à considérer.

3 façons d'évaluer un prêt

1. Paiement mensuel . Mais n'avons-nous pas simplement dit pas de regarder le paiement? Dans ce cas, évaluez simplement si vous pouvez vous permettre le paiement qui va avec la maison que vous aimez. Il y a beaucoup de calculatrices de paiements hypothécaires en ligne (voir Calculatrices hypothécaires: comment elles fonctionnent ).

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Utilisez la calculatrice pour calculer le paiement du capital et des intérêts du prêt plus les taxes, l'assurance hypothécaire privée (si vous en avez besoin), les cotisations HOA, l'assurance habitation et toute autre charge. Vous n'avez pas besoin d'un nombre exact en ce moment, mais soyez aussi proche que possible. Pour en savoir plus, voir Notions élémentaires sur les prêts hypothécaires: Hypothèques à taux fixe et Pourquoi dois-je payer une assurance hypothécaire privée?

Ensuite, regardez-le du point de vue d'un prêteur. Chaque prêteur est différent, mais très probablement ne fera pas le prêt si votre dette mensuelle totale dépasse environ 38% de votre revenu mensuel brut (le ratio dette-revenu). Si c'est plus que cela, envisager un prêt moins cher.

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2. Coût à vie du prêt. Voici où les gens se trompent, selon Fleming. Les hypothèques sont compliquées, mais si vous regardez au-delà du bruit et posez cette question simple, les choses deviennent beaucoup plus claires: «Combien cela me coûtera-t-il d'utiliser l'argent du prêteur? "

L'incitation du prêteur à vous prêter de l'argent est de faire un profit - soit de vous ou en vendant le prêt à quelqu'un d'autre pour un prix plus élevé. Plus ils peuvent sortir de vous, meilleures sont leurs marges.

Votre objectif est de payer le moins de frais possible pour le prêt. Vous ne pouvez pas juger cela par le paiement mensuel. Vous devez regarder combien vous paierez pendant la durée du prêt.

Un courtier hypothécaire peut vous aider à déterminer le coût du prêt à vie ou vous pouvez utiliser une calculatrice en ligne. Si vous ne pensez pas que vous resterez chez vous pendant toute la durée du prêt, un courtier ou une calculatrice peut vous dire combien il vous en coûtera pour n'importe quelle période de temps.

Afin d'obtenir un coût à vie inférieur, vous devrez payer plus à l'avance. Si vous pouvez gérer cela, un paiement mensuel plus élevé est meilleur pour vous au fil du temps qu'un paiement inférieur - dans la plupart des cas.

3. Risque. Parce qu'une maison se double d'un lieu de vie et d'un investissement, il faut comprendre un peu le risque d'investissement. Que se passerait-il si le marché avait connu une autre crise comme il l'avait fait en 2008 et vous laisse avec une maison qui a un solde hypothécaire plus élevé que cela en vaut la peine? Que faire si vous obtenez un prêt à un certain taux d'intérêt et au fil du temps, les taux se déplacent plus bas? Que faire si vous perdez la capacité d'effectuer des paiements? Ce ne sont pas seulement des risques pour vous - ils sont également des risques pour le prêteur et cela peut affecter les conditions de votre prêt.

Selon Fleming, les hypothèques sont si complexes qu'il est difficile pour le consommateur moyen de se concentrer sur autre chose que le montant du paiement. «Le problème, c'est que [le marché hypothécaire est] si complexe que la plupart des consommateurs se concentrent uniquement sur le paiement mensuel, à condition qu'ils ne sentent pas que c'est risqué. "Parce que la plupart des gens ne sont pas des investisseurs chevronnés, ils voient un taux bloqué et le paiement comme le moins risqué, mais ce n'est pas nécessairement vrai. Cependant, il procure un sentiment de sécurité.

Ne considérez pas seulement l'hypothèque à taux fixe de 30 ans. Au fil du temps, c'est probablement l'option la plus coûteuse. Comparez des taux ajustables et des périodes plus courtes, comme une hypothèque à taux fixe de 15 ans. (Pour plus de renseignements, voir Comparaison entre un prêt hypothécaire de 30 ans et un prêt hypothécaire de 15 ans.)

Comparaison des prêteurs

Demandez d'abord à quelques prêteurs s'ils ont une estimation de bonne foi (EFG) . Pensez à demander à un concessionnaire automobile de vous donner le meilleur prix possible sur un véhicule. Les estimations de bonne foi ne seront pas exactes, mais elles serviront à évaluer les prêts. Parce que les prêteurs peuvent mettre des coûts différents dans différents endroits pour changer la façon dont le prêt semble, vous aurez probablement besoin de l'aide d'une personne expérimentée avec des prêts hypothécaires pour aider à évaluer les GFE. Demandez à quelqu'un qui n'est pas en concurrence pour votre entreprise si possible.

Si un prêteur affiche un montant de paiement significativement inférieur à d'autres, il est probable qu'il facture des coûts initiaux plus élevés sous la forme de points. Si les coûts de clôture sont nettement inférieurs, il est possible que les coûts aient été pris en compte dans le prêt sous la forme d'un taux d'intérêt plus élevé.

Il est hautement improbable qu'un prêteur sous-estime considérablement un autre prêteur. Vous devez simplement déterminer où ce prêteur vous a facturé pour ce qui semble être un rabais. Si vous avez du mal à discerner vous-même ces différences, un professionnel de l'hypothèque peut vous aider.

Le meilleur prêt pour vos besoins

Fleming pose à ses clients trois questions lorsqu'ils leur personnalisent un prêt:

1. Quelle est leur tolérance au risque? Préfèrent-ils un paiement qui ne change pas avec le temps ou est-ce qu'une hypothèque à taux variable serait une option? Les prêts à taux révisable coûtent souvent moins cher qu'un taux fixe au début, mais ils varient en fonction des conditions du marché. L'emprunteur doit être en mesure d'affronter les hauts et les bas des marchés financiers.

2. Quel paiement mensuel est confortable? Fleming dit: «La plupart des gens répondent toujours plus bas que ce qui est vrai, parce que cela semble être un bon outil de négociation. Cependant, il est préférable qu'un client soit totalement honnête avec moi, car je ne peux pas modifier ma commission en augmentant le paiement de toute façon. En même temps, nous répondons à la question «À quoi pouvez-vous vous qualifier? "Pour beaucoup de gens, ils sont admissibles à plus que ce qu'ils sont disposés à payer chaque mois, mais parfois c'est le contraire et, bien sûr, la qualification devient le facteur limitant. "

3. Comment évaluent-ils les paiements par rapport au coût total? L'emprunteur devrait-il plutôt payer plus à l'avance et avoir des paiements moins élevés, ou moins, et avoir des paiements plus élevés et un coût de prêt à vie plus élevé?

En fin de compte, vous devriez viser le taux d'intérêt le plus bas, un paiement mensuel qui s'intègre facilement dans votre budget, et un plan pour rembourser votre prêt le plus rapidement possible. Depuis 2014, les pénalités de remboursement anticipé sur la plupart des prêts hypothécaires résidentiels sont généralement interdites, de sorte que plus vous remboursez votre prêt hypothécaire rapidement, moins vous payez pour utiliser l'argent du prêteur.

Comment les détails font la différence

Disons que vous voulez acheter une maison avec une hypothèque de 250 000 $ et que le taux d'intérêt actuel est de 4,1%. Vous croyez que vous resterez à la maison pendant 10 ans et prévoyez faire un acompte de 10%. Si vous obtenez une hypothèque à taux fixe de 30 ans, votre paiement mensuel sera de 1 193 $. 54. (L'ajout de taxes et d'assurance vous rapportera près de 1 515 $.)

Au cours des 10 prochaines années, vous prévoyez rester dans À la maison, vous paierez 143, 225 $, mais la plus grande partie de cet intérêt. En fait, vous avez payé 90,184 $ à votre prêteur en intérêts et vous n'avez accumulé que 53 040 $ en capitaux propres.

Si, au lieu de cela, vous étiez parti avec un prêt à taux fixe de 20 ans (les intérêts augmenteraient légèrement à 4. 139%), vous auriez un paiement mensuel plus élevé de 1 514. 95 $ avec un total de 10 ans coût de 181 794 $, mais vous auriez accumulé beaucoup plus d'équité parce que la durée du prêt était plus courte. Vous auriez payé 81 426 $ en intérêts et accumulé 100 368 $ en équité.

Tous les paiements ne sont pas égaux: En supposant que votre maison apprécie la valeur, vous récupérerez les capitaux propres lorsque vous vendez votre maison. L'intérêt, cependant, est un jet-away. En payant 19 320 $ de plus sur cinq ans, vous économisez 8 759 $ en intérêts et vous gagnez 47 328 $ en fonds propres - une bonne affaire! Plus vous restez dans votre maison, plus vous gagnez d'avantages. Obtenez une hypothèque de 15 ou 10 ans et vous obtenez un montant beaucoup plus élevé d'équité avec beaucoup moins de paiements d'intérêts en échange d'un paiement plus élevé. En fait, le paiement mensuel plus élevé est l'option la moins chère.

Une fois que vous avez atteint 20% d'équité dans votre maison, vous pouvez demander que votre assurance hypothécaire privée soit annulée. Cela pourrait coûter entre 60 $ et 90 $ sur vos frais mensuels supplémentaires (en plus du paiement hypothécaire réel). Pour en savoir plus, voir Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée .

The Bottom Line

Contrairement à d'autres types de prêts, vous avez beaucoup de pouvoir sur votre paiement mensuel.Vous pouvez payer un paiement plus élevé et payer moins au cours de la vie du prêt ou avoir un paiement mensuel inférieur et payer plus au fil du temps. Il est préférable d'obtenir l'aide d'un professionnel hypothécaire indépendant qui n'essaie pas de vous vendre une hypothèque. Cette personne peut vous aider à déterminer le meilleur plan d'action. Pour plus d'informations, voir Devriez-vous refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d'intérêt baissent? et Votre hypothèque est-elle en train de voler votre retraite?