La déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires est un avantage familier pour les propriétaires, mais ce n'est pas le seul problème fiscal que les propriétaires doivent connaître. Certains des plus grands défis de posséder une maison viennent sous la forme de la réglementation fiscale qui se rapportent à des points et la base de coût. Heureusement, un peu de connaissance contribue grandement à éclaircir les mystères. Dans cet article, nous vous présenterons les points de base hypothécaires et nous vous montrerons comment ils se situent dans la valeur de votre maison, sa base de coûts et, finalement, votre dette fiscale.

Notions élémentaires sur les points

Les points sont des frais spécifiques payés par un emprunteur pour contracter une hypothèque. Puisque les points sont considérés comme des intérêts payés d'avance, un emprunteur peut les utiliser comme des déductions. Toutefois, en ce qui concerne les prêts hypothécaires, il est facile de se demander si un acheteur de maison peut demander une déduction fiscale complète pour les points, qui représentent généralement de 1 à 3% de la valeur du prêt. Généralement, comme les points sont des intérêts payés d'avance, vous devez les déduire pendant la durée de l'hypothèque. Toutefois, l'Internal Revenue Service (IRS) déclare que les points sont déductibles dans l'année du paiement effectif, tant que les conditions suivantes sont remplies:

- Le prêt est assuré par votre résidence principale (celle où vous vivez la plupart du temps)

- Le paiement de points est une pratique établie dans votre région

- Les points versés ont été: pas plus que le montant généralement facturé dans votre zone géographique

- Vous utilisez la comptabilité de caisse, ce qui signifie que vous déclarez le revenu de l'année où vous le recevez et déduisez les dépenses de l'année où vous les payez

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- Les points n'ont pas été payés pour les articles habituellement indiqués séparément sur la feuille de règlement, tels que les frais d'évaluation, les frais d'inspection, les droits de propriété, les honoraires d'avocat ou les taxes foncières

à la clôture ou avant la fermeture qui étaient au moins autant que les points chargés, sans compter les points payés par le vendeur, et vous n'avez pas emprunté les fonds de votre prêteur ou courtier hypothécaire pour payer les points

- Vous avez utilisé votre prêt pour acheter ou construire votre résidence principale

- Les points ont été calculés en pourcentage du principal de l'hypothèque, et le montant est clairement indiqué sur votre relevé de règlement

Dans certains cas, les points doivent être déduits sur la durée de vie de l'hypothèque. prêt. Par exemple, les points pour un prêt de 30 ans seraient déduits à raison de 1/30 par an. Les points qui tombent dans cette catégorie incluent ceux payés:

- sur une hypothèque pour une deuxième maison;

- refinancer un prêt (sauf si le prêt est utilisé pour améliorer votre résidence principale), ce qui comprend les points versés lors du refinancement pour obtenir un taux d'intérêt plus bas;

- sur un prêt hypothécaire qui n'est pas utilisé pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale. Si une partie du prêt est utilisée pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale, le montant correspondant des points peut être déduit dans l'année où les points sont payés.

Si le prêt est remboursé anticipativement, tous les points restants peuvent être déduits immédiatement. En outre, vous devez garder à l'esprit que le formulaire IRS 1098 que vous recevrez en Janvier énumère le montant de l'intérêt déductible que vous avez payé sur votre prêt hypothécaire, mais ne garde pas trace des points amortis. Assurez-vous d'inclure une explication appropriée de toute déduction pour les points amortis lorsque vous produisez votre déclaration de revenus. Si les points ont été payés par le vendeur, l'acheteur peut les déduire sur sa déclaration de revenus, mais doit réduire la base de coût de la maison d'un montant correspondant. Pour un aperçu complet sur les points de l'IRS, s'il vous plaît visitez le rapport le plus récent.

Achats et ventes: un examen plus approfondi

La base des coûts, qui est la valeur d'origine d'un actif à des fins fiscales, est souvent la dernière chose qui préoccupe la plupart des acheteurs lorsqu'ils achètent une nouvelle maison. Même si vous n'y pensez peut-être pas, la façon dont vous avez acquis la propriété et ce que vous en faites après l'acquisition ont une incidence sur la détermination de la base et, en fin de compte, sur le gain qui doit éventuellement être payé.

Comprendre l'impôt

Si vous étiez le propriétaire et le propriétaire de votre résidence (résidence principale) pendant au moins deux des cinq années précédant la vente, vous n'aurez peut-être aucun impôt à payer, grâce à l'allégement fiscal. Loi de 1997. Avant le 7 mai 1997, les propriétaires étaient tenus de payer l'impôt sur les gains en capital tiré de la vente d'une maison, sauf si le produit servait à acheter une résidence principale plus chère en deux ans ou si le propriétaire était au moins 55 ans et a réclamé une exonération d'impôt une fois dans une vie jusqu'à 125 000 $ en profits de la vente.

Aujourd'hui, une personne célibataire ne paie aucun impôt sur les gains en capital pouvant atteindre 250 000 $ générés par la vente d'une résidence principale, et les couples mariés ne paient pas d'impôt jusqu'à concurrence de 500 000 $, à la condition moins de deux ans dans la période de cinq ans avant la vente. Si vous avez vendu une maison avant 1997 et que vous avez transféré le bénéfice dans votre nouvelle résidence principale, vous devez inclure le montant du roulement dans le calcul de votre assiette fiscale. Dans des circonstances particulières, telles que la détérioration de l'état de santé, un changement d'emploi ou un divorce, l'exigence de deux ans est supprimée, et l'exonération d'impôt est basée sur le nombre de mois vécus dans le foyer. Par exemple, si le vendeur a vécu à la maison pendant 12 mois, le nombre de mois vécus dans la maison est divisé par 24 (le nombre de mois en deux ans). Le résultat est de 0,5, ce qui donne droit à une exemption de 50% sur tout gain en capital généré par la vente de la propriété. Le personnel militaire qui déménage en raison d'un redéploiement obligatoire est exempté de la règle de deux ans.

Alors que 250 000 $ de gains en capital (500 000 $ pour les couples mariés) peuvent sembler être une exemption importante, les marchés de l'habitation ont bondi dans de nombreuses régions du pays au cours de la dernière décennie. . Puisque vous ne savez jamais ce que l'avenir apportera dans votre marché immobilier local, il est important de garder une trace de votre base de coûts et de comprendre ce que, le cas échéant, l'obligation fiscale sera générée lorsque vous vendez.

Calcul de la base

Pour déterminer le coût de base de votre maison, vous devez ajouter le coût des améliorations que vous avez apportées à la maison au prix que vous avez payé pour la maison. Les améliorations apportées aux immobilisations sont généralement définies comme tout ce qui augmente la valeur de votre propriété et son espérance de vie. De telles améliorations pourraient inclure l'agrandissement d'une cuisine, l'installation d'une piscine ou l'ajout d'une chambre supplémentaire. Ensuite, vous devez soustraire le montant de tous les points payés par le vendeur, les dépréciations et les pertes.

Exemple: Calcul du coût de base Prix d'achat de la maison: 300 000 $ Points payés par le vendeur: 6 000 $ Piscine: 20 000 $ Coût rajusté: 314 000 $ < The Bottom Line

Bien que les prix du logement aient été fortement touchés par la crise des prêts hypothécaires en 2007, si l'histoire continue de se répéter comme dans le cas des booms antérieurs, de nombreux propriétaires verront la valeur de leur maison s'apprécier. le long terme. De même, il y a de fortes chances que les lois sur l'impôt sur les gains en capital changent encore une fois. Parce que personne ne peut dire avec certitude ce que l'avenir nous réserve, il est préférable de bien comprendre la valeur, la base et l'assujettissement à l'impôt de votre maison en tout temps. Un jour, quand vous aurez besoin d'informations, vous serez heureux de l'avoir à portée de main.