L'un des principes fondamentaux de la théorie de la gestion de portefeuille consiste à inclure des actifs alternatifs dans un portefeuille bien diversifié. L'un des investissements alternatifs les plus populaires pour les investisseurs avertis est l'immobilier. Pour ceux qui cherchent à couvrir leurs avoirs contre l'inflation et profiter du potentiel d'un flux de trésorerie stable, il existe deux méthodes principales pour obtenir une exposition à cette classe d'actifs relativement stable: les fiducies de placement immobilier (REIT) et les biens immobiliers privés (PERE) fonds. Nous examinons la nature et l'histoire des fonds PERE, leurs avantages et la façon dont ils se comparent aux FPI. (Pour en savoir plus, voir: Comment investir dans le private equity et l'immobilier peut-il stabiliser votre portefeuille?)

Qu'est-ce qu'un fonds immobilier de private equity?

Selon la recherche du Zell / Lurie Real Estate Center de la Wharton School of Business, sentant le besoin d'accumuler un «trésor de guerre» pour acquérir des biens saisis en souffrance, le premier fonds commun PERE a été créé par un magnat des affaires Sam Zell dans les années 1980. Selon Preqin Research, cette entreprise pionnière a levé un total de 409 millions de dollars en capital, mais depuis 2014, le secteur PERE a atteint 742 milliards de dollars d'actifs sous gestion à l'échelle mondiale.

Cette forte croissance en popularité se traduit par des frais de gestion de plusieurs millions de dollars, car les sociétés PERE sont activement gérées et, tout comme les fonds spéculatifs, les gestionnaires de fonds (ou commandités) perçoivent un pourcentage basé sur le capital engagé total. Les gestionnaires de PERE ont également tendance à investir avec les investisseurs (commanditaires ou sociétés en commandite), généralement avec une contribution de capital de 3 à 10%, et sont empêchés de constituer des fonds supplémentaires jusqu'à ce que les capitaux investis dans l'entreprise actuelle soient largement déployés .

Les investisseurs de PERE sont généralement des investisseurs institutionnels (fonds de pension, fonds de dotation, fonds de fonds, etc.) ou des particuliers fortunés. Ces investisseurs regroupent leurs contributions dans des «caches aveugles» à capital fixe afin d'être déployés à la discrétion du commandité dans divers placements liés à l'immobilier, dont les risques et les rendements sont généralement de trois à huit ans. Les stratégies d'investissement potentielles qu'une entreprise PERE peut poursuivre sont les suivantes:

• Stratégies de base axées sur des classes d'actifs traditionnelles bien diversifiées, à faible risque / rendement (bureaux, unités commerciales, industrielles et multifamiliales) dans des emplacements établis. Les stratégies de base emploient peu ou pas de dette et cherchent à fournir un flux régulier de flux de trésorerie pour les sociétés en commandite.
• Les stratégies Core-Plus utilisent un effet de levier modéré et tendent à être plus modérées en termes de risque et de rendement.Les actifs Core-Plus peuvent être situés dans des endroits moins établis et peuvent nécessiter une certaine forme de valeur ajoutée.
• Les stratégies Value-Add offrent des risques et des rendements modérés à élevés et présentent un effet de levier plus important que le core ou le core-plus. La stratégie de valeur ajoutée vise à ajouter de la valeur par l'exploitation, la relocation ou le réaménagement d'actifs acquis.
• Les stratégies opportunistes sont des stratégies à haut risque et à rendement élevé qui ciblent les actifs mal gérés, vacants ou désuets. Ces stratégies utilisent un effet de levier très élevé et peuvent impliquer des acquisitions de sociétés entières ou de portefeuilles d'actifs, ou nécessiter des projets de développement ou de conversion complets.
• Les prêts à la mezzanine sont des stratégies utilisées par les entreprises qui sont à l'aise avec la propriété des actifs sous-jacents en cas de défaillance des emprunteurs, les prêts émis par les entreprises impliquées dans cette stratégie étant plus agressifs que les prêteurs traditionnels.
• Les fonds de fonds sont des fonds qui investissent dans des sociétés PERE gérées par des tiers et qui offrent une solution d'investissement diversifiée aux petits investisseurs souhaitant avoir accès à des entreprises plus grandes et exclusives.

Avantages Investir dans les PERE

Comme mentionné précédemment, les fonds PERE ne sont généralement accessibles qu'aux investisseurs institutionnels et aux particuliers fortunés. Toutefois, les membres du grand public peuvent obtenir une exposition aux PERE par l'intermédiaire de fonds de capital-investissement cotés en bourse offerts par des sociétés telles que The Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33 03 + 0. 43% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31, 11-0, 58% créée avec Highstock 4. 2. 6 ) et le Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22 25-1 33% Créé avec Highstock 4. 2. 6 ). En raison de leur nature activement gérée, les fonds PERE offrent aux équipes de gestion avisées des occasions de rechercher et de contourner des propriétés sous-performantes et de créer de la richesse pour les investisseurs en exécutant des initiatives à valeur ajoutée. De plus, le caractère privé des fonds PERE permet aux équipes de gestion de participer plus directement aux affaires quotidiennes, sans avoir à s'inquiéter du flux et du reflux inhérents aux marchés boursiers publics. De plus, cette nature privée offre à la direction la flexibilité de poursuivre diverses stratégies telles que la subdivision ou la combinaison de différentes propriétés et la vente, le financement ou la location du portefeuille immobilier existant selon un certain nombre de critères (géographie, type, etc.)

PERE vs. REITs

Les performances des PERE sont souvent comparées à leurs contreparties cotées en bourse: les REITs. Certains investisseurs sont prêts à abandonner les sources potentielles d'alpha qui accompagnent la gestion active du PERE, au détriment de la transparence, de la liquidité et de la responsabilité du FPI sur le marché public. Une étude réalisée en 2010 par l'Association nationale des fonds d'investissement immobiliers (NAREIT) a comparé 17.5 années de données du marché immobilier américain et des fonds immobiliers privés, et a constaté que les FPI publics surperformaient les fonds de base, à valeur ajoutée et opportunistes cycle complet du marché.Cependant, l'étude a également révélé que pendant les phases haussières du cycle (du creux au pic), les fonds opportunistes ont tendance à surperformer les REIT sur une base annualisée, en raison d'une période creuse à crête plus courte (bien que les fonds core et valeur ajoutée retarder).

La figure 1 ci-dessous présente les rendements nets des fonds PERE par rapport aux REIT sur la période 1989/1990 à 2007/2008. En outre, contrairement à l'idée que les FPI ont enregistré des rendements plus élevés et une volatilité à court terme plus élevée, un article paru en 2009 par Investments and Pensions Europe a conclu qu'une fois les rendements de PERE «lissés» et évalués sur une base Au quotidien, comme les actions, la corrélation entre l'immobilier privé et les FPI s'est avérée significativement plus élevée et a augmenté avec le temps La solution? Inclure les deux classes d'actifs pour créer une meilleure frontière efficace sur tous les points d'un spectre risque-rendement (Tableau B) .

La pièce B illustre l'augmentation des rendements ajustés au risque une fois que les FPI et les PERE sont ajoutés à un portefeuille (pour en savoir plus, voir: Comment diversifier avec les FPI.)

Gestion d'actifs: Immobilier public et privé: De la place pour les deux dans un portefeuille diversifié " />

Source: BNY Mellon Asset Management

La ligne de fond

Pour les investisseurs qui cherchent à se diversifier dans l'immobilier, les fonds immobiliers sont un bon moyen de s'exposer. cette classe d'actifs. Bien qu'ils ne soient pas aussi liquides ou aussi transparents que les REITS, les fonds PERE gérés par une équipe de direction expérimentée et éprouvée, guidés par une stratégie d'investissement rigoureuse et ciblée sans trop recourir à l'endettement, peuvent offrir un rendement ajusté au risque élevé.