Habituellement, une maison est le plus important investissement qu'une personne puisse faire. En raison du coût élevé, cela implique généralement un certain type de financement. Alors qu'un prêt hypothécaire résidentiel est le type de financement le plus courant, des solutions de rechange existent. Une telle option est le financement par le propriétaire, qui se produit lorsqu'un acheteur de maison finance l'achat directement par l'intermédiaire du vendeur - au lieu de passer par un prêteur hypothécaire classique ou une banque.

Avec le financement par le propriétaire (aussi appelé financement du vendeur), le vendeur ne cède pas d'argent à l'acheteur comme le ferait un prêteur hypothécaire. Au lieu de cela, le vendeur accorde suffisamment de crédit à l'acheteur pour couvrir le prix d'achat de la maison, moins tout acompte, puis l'acheteur effectue des paiements réguliers jusqu'à ce que le montant soit payé en totalité. L'acheteur signe un billet à ordre au vendeur, qui précise les termes du prêt, y compris le taux d'intérêt, le calendrier de remboursement et les conséquences du défaut. Le propriétaire garde le titre de propriété jusqu'à ce que l'acheteur rembourse le prêt.

La plupart des opérations de financement par le propriétaire sont à court terme, et un arrangement typique pourrait consister à amortir le prêt sur 30 ans, mais avec un paiement forfaitaire final dû après cinq - la théorie étant que cinq ans plus tard l'acheteur devrait avoir assez d'équité dans la maison et / ou avoir eu assez de temps pour améliorer sa situation financière afin de se qualifier pour un prêt hypothécaire conventionnel. Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les acheteurs et les vendeurs, mais il y a des risques. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients du financement par le propriétaire, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Avantages du financement par le propriétaire

Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les deux parties dans une transaction immobilière:

Avantages pour les acheteurs:

• Fermeture plus rapide - pas d'attente agent de crédit bancaire, souscripteur et service juridique pour traiter et approuver la demande.
• Fermeture moins chère - pas de frais bancaires ni de frais d'évaluation.
• Acompte flexible - pas de minimum requis par la banque ou le gouvernement.
• Bonne option pour les acheteurs qui ne sont pas en mesure d'obtenir une hypothèque.

Avantages pour les vendeurs:

• Peut vendre "tel quel" - potentiel de vente sans faire des réparations coûteuses que les prêteurs traditionnels pourraient exiger.
• Bon investissement - vous pouvez obtenir de meilleurs taux sur l'argent que vous avez tiré de la vente de votre maison que d'investir autrement.
• Option de somme forfaitaire - le billet à ordre peut être vendu à un investisseur, vous offrant un paiement forfaitaire immédiatement.
• Conserver le titre - si l'acheteur fait défaut, vous conservez l'acompte, l'argent qui a été payé, plus la maison.
• Vendre plus vite - potentiel de vente et de fermeture plus rapide puisque les acheteurs évitent le processus hypothécaire.

Inconvénients du financement par le propriétaire

Bien que le financement par le propriétaire puisse être avantageux pour les acheteurs et les vendeurs, il présente aussi des inconvénients juridiques, financiers et logistiques:

Contrepartie:

• Intérêt plus élevé sera probablement plus élevé que ce que vous paieriez à une banque
• Vous avez toujours besoin de l'approbation du vendeur - même si un vendeur est prêt pour le financement par un propriétaire, il ne voudra peut-être pas devenir votre prêteur.
• En raison de la clause de vente - si le vendeur a une hypothèque sur la propriété, sa banque ou son prêteur peut exiger le paiement immédiat de la dette en totalité si la maison est vendue (à vous). C'est parce que la plupart des prêts hypothécaires ont des clauses de «Vente à terme», et si le prêteur n'est pas payé, la banque peut saisir. Pour éviter ce risque, assurez-vous que le vendeur possède la maison libre et claire, ou que le prêteur du vendeur accepte le financement du propriétaire.
• Paiements forfaitaires - avec de nombreux arrangements de financement par les propriétaires, un versement important est exigible après cinq ans. Si vous ne pouvez pas obtenir de financement d'ici là, vous pourriez perdre tout l'argent que vous avez payé jusqu'à maintenant, plus la maison.

Contreparties pour les vendeurs:

• Loi Dodd-Frank (voir Qu'est-ce que la loi Dodd-Frank et quel est son impact sur moi?) - les nouvelles règles s'appliquent au financement par les propriétaires: les paiements par ballon ne sont pas une option et vous pourriez avoir à faire appel à un initiateur de prêt hypothécaire, selon le nombre de propriétés que vous financez chaque année.
• Défaut - l'acheteur peut cesser d'effectuer des paiements à tout moment. Si cela arrive et qu'il ne s'en va pas, vous pourriez finir par traverser le processus de forclusion.
• Coût de la réparation - Si vous reprenez la propriété pour une raison quelconque, vous pourriez devoir payer pour les réparations et l'entretien, selon que l'acheteur a pris soin de la propriété.

The Bottom Line

Le financement par le propriétaire peut aider les vendeurs à afficher plus rapidement le signe «Vendu» et à aider les acheteurs à entrer dans les maisons - même s'ils ne peuvent obtenir une hypothèque traditionnelle . Obtenez une hypothèque) . Il y a des avantages et des inconvénients que les acheteurs et les vendeurs doivent savoir lorsqu'ils envisagent ou s'engagent dans un arrangement de financement par le propriétaire. Un mandataire immobilier qualifié ( voir Que font les conseillers immobiliers? ) doit être consulté pour répondre à vos questions et rédiger le contrat de vente et le billet à ordre.