Les fiducies de placement immobilier non négociées (FPI) ont fait beaucoup d'argent pour de nombreux investisseurs au cours des dernières années. Cela a conduit à une demande accrue, mais ce type d'investissement n'est pas aussi rose qu'il semble. Cela ne signifie pas que les FPI non négociés doivent être exclus de votre liste de contreparties de placement. Cela signifie que vous devrez connaître leurs avantages et leurs inconvénients avant de vous lancer.

FPI non négociés vs. FPI négociés en bourse

La plus grande différence entre les FPI cotés en bourse et les FPI non négociées est que ces dernières sont illiquides. En fait, la plupart des FPI non négociées exigent une période de blocage minimale de sept ans. Il est toujours possible de racheter de l'argent dans certains cas, mais ce sera souvent après un an, entre 3% et 5% seulement et les programmes de rachat sont parfois terminés. Les FPI non négociés sont assortis de frais initiaux pouvant atteindre 15%. La vente, la rémunération et les dépenses ne peuvent excéder 10%. L'autre 5% (potentiellement) provient des coûts de l'émetteur. Les ratios de frais nets dépassent rarement 1% sur les FPI négociées en bourse. Les deux types de FPI doivent verser 90% de leur revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. (Pour en savoir plus, voir: REIT résidentiel, de soins de santé et de bureau .)

Une FPI non négociée a une durée de vie limitée. Après la fin de son délai prédéterminé, le FPI doit soit inscrire à la cote d'une bourse de valeurs mobilières ou liquider. Si la liquidation se produit, vous pourriez voir des profits importants ou vous pourriez voir une valeur de 0 $. Par contre, une FPI négociée en bourse n'a pas de délai prédéterminé.

Dépôts de la SEC

Tout comme une FPI négociée en bourse, une FPI non négociée doit déposer auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). De nombreux investisseurs ne sont pas conscients de cela, car les FPI non négociées ne sont pas inscrites à la cote de bourses de valeurs. La clé ici est la transparence. Afin de trouver tout ce que vous devez savoir sur un FPI non négocié spécifique, consultez la base de données EDGAR de la SEC. Trouvez le FPI que vous cherchez à étudier et lisez ses documents 10-Q (trimestriels) et 10-K (annuels). Cela peut paraître intimidant, mais ce n'est pas le cas. Ne laissez pas la petite impression et la terminologie de fantaisie vous tromper. Autour du méli-mélo, vous trouverez des informations de qualité sur la santé de ce FPI. (Pour en savoir plus, voir: Meilleurs outils SEC EDGAR pour les nouveaux investisseurs .)

La plupart des investisseurs ne prennent pas la peine de lire les documents de la SEC. Séparer de la foule et prendre cette mesure supplémentaire afin que vous puissiez être un investisseur averti. Si vous n'êtes pas à l'aise avec cela, engagez au moins un conseiller financier pour le faire pour vous.

Lors de la lecture d'un dépôt SEC, recherchez plusieurs choses: (Pour en savoir plus, voir: Dépôts SEC: formulaires que vous devez connaître .)

• Quelle est la valeur du REIT? (Si les distributions sont supérieures aux flux de trésorerie nets liés à l'exploitation, il y a des raisons de s'inquiéter.)
• Portefeuille d'actifs immobiliers (Recherchez ces actifs séparément.Cela ne devrait pas prendre trop de temps car les FPI non négociés sont souvent des créneaux dans une catégorie.)
• Équipe de gestion (L'équipe de gestion est-elle expérimentée? Si oui, a-t-elle réussi dans le passé?)
• Frais généraux dépenses
• Coût du capital

L'image de distribution

Les distributions sur un FPI non négocié ne sont pas garanties. Dans certains cas, ils sont suspendus et parfois complètement arrêtés. Ensuite, il y a des cas où les distributions sont financées par l'argent d'autres personnes - comme dans d'autres investisseurs. C'est un drapeau rouge immédiat et pas différent d'un système de Ponzi. (Pour en savoir plus, voir: Fiducies de placement immobilier (FPI) - Analyse des FPI et du rendement des FPI .)

Vous voulez vous assurer que les distributions sont financées par les loyers, les frais d'occupation et autres. De plus, si vous constatez que les distributions n'ont été possibles qu'en raison de l'augmentation de la dette, d'une baisse des réserves de liquidités ou de nouvelles ventes d'actions, cela pourrait indiquer que les méthodes traditionnelles génératrices de revenus ne fonctionnent pas. Cela pourrait être une tentative désespérée de la part de la société gérant le FPI de maintenir les niveaux de distribution actuels. Et si vous constatez qu'un FPI emprunte plus de 100% de l'actif net, cela indique un effet de levier extrême et un risque de défaut.

Autres avertissements

• Si un FPI non négocié n'a pas déposé auprès de la SEC, il s'agit d'une escroquerie. Reste loin.
• Avec des frais initiaux pouvant atteindre 15%, cela signifierait que seulement 85 000 $ d'un investissement de 100 000 $ sont mis en œuvre. La performance du FPI devrait être exceptionnelle pour que vous puissiez constater un bon rendement. Demandez-vous si ce capital pourrait être mieux utilisé ailleurs.
• L'Autorité de régulation du secteur financier (FINRA) a mis en garde contre des informations inexactes et trompeuses sur le marché des FPI non négociés en mai 2013.
• S'assurer qu'un FPI non négocié fournit des informations sur la spécification de propriété. Évitez les piscines aveugles. N'investissez dans des FPI que si vous pouvez évaluer la valeur des biens immobiliers.
• Évitez les FPI non négociés qui envoient de la documentation sans détails précis tout en promettant des rendements exceptionnels.
• Tenez compte des risques immobiliers en fonction des conditions actuelles du marché. Assurez-vous de le décomposer en catégories. Par exemple, les hôpitaux sont susceptibles de surpasser les centres commerciaux suburbains en ce moment.
• Évitez les FPI privés. Ceux-ci ne sont accessibles qu'aux investisseurs accrédités (valeur nette de 1 million de dollars ou plus). Comme aucune divulgation à la SEC n'est requise, vous n'aurez pas accès à des informations impératives, ce qui vous empêchera de prendre des décisions éclairées. (Pour en savoir plus, voir: Quels sont les risques des fiducies de placement immobilier (FPI)? )

Conclusion

Les FPI non négociées ont le potentiel de fournir des distributions pour les années. Mais pour les raisons indiquées ci-dessus, cela devrait être considéré comme un investissement à très haut risque. Il existe d'autres véhicules d'investissement connexes qui offrent des ratios risque / récompense bien meilleurs. (Pour en savoir plus, voir: Quels sont les pièges potentiels des FPI propriétaires )