Nous prenons tous des risques dans la vie. En fait, de grandes choses sont souvent accomplies en prenant des risques; Par conséquent, être capable de gérer avec succès les risques dans votre vie augmente considérablement les chances que la prise de ces risques sera enrichissante. Dans cet article, nous allons vous montrer comment travailler avec les risques et les récompenses entourant votre prêt hypothécaire. (Pour continuer à lire sur les risques, voir Détermination du risque et la pyramide des risques .)

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Effet de levier et refinancement
L'achat et le financement d'une maison constituent un risque que la plupart des gens prennent. Il a toujours été très enrichissant. Au cours des dernières années, il est devenu à la mode d'assumer des risques supplémentaires liés à l'accession à la propriété en tirant parti de la valeur d'une maison grâce à un refinancement ou à un prêt sur valeur domiciliaire. Les refinancements en espèces et les prêts sur valeur domiciliaire permettent aux consommateurs d'emprunter contre la valeur de leur maison. C'est un levier financier - il ajoute une couche supplémentaire de risque à la propriété. (Pour en savoir plus sur l'achat d'une maison ou d'un bien immobilier, voir Magasiner pour une hypothèque , Investir dans l'immobilier et Explorer les placements immobiliers .) >

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Les prêts de refinancement et les prêts sur valeur domiciliaire peuvent être utilisés à toutes fins. Cette discussion porte sur les risques de tirer parti de la valeur d'une maison pour acheter des actifs dans le but d'utiliser ces actifs pour gagner un revenu supplémentaire. (Pour lire plus d'articles sur les prêts sur valeur domiciliaire, voir

Home Equity Loans: Les coûts , Le Home Equity Loan: ce que c'est et comment ça marche et The Reverse Hypothèque: un outil de retraite .)

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Une approche institutionnelle de la gestion actif-passif

L'extraction de capitaux propres pour effectuer des investissements supplémentaires nécessite une compréhension approfondie de la gestion actif-passif. La gestion de l'actif et du passif consiste à gérer les risques associés à l'emprunt et à l'investissement. Les institutions financières consacrent beaucoup de temps, d'efforts et de ressources à la gestion actif-passif.
Les institutions financières font des profits grâce à l'effet de levier; Cependant, en raison du risque de perte possible et des externalités qui y sont associées, les institutions financières sont fortement réglementées quant à la quantité de levier qu'elles peuvent utiliser et aux risques qu'elles peuvent prendre. La plupart réalisent des profits en empruntant de l'argent à un certain taux et à échéance et en investissant cet argent dans des instruments financiers ayant des échéances similaires, des profils de risque faibles et des rendements attendus légèrement supérieurs au taux auquel ils ont d'abord emprunté.

D'autres prennent plus de risques et essaient de réaliser des profits plus importants en investissant de l'argent emprunté dans des instruments financiers dont l'échéance est supérieure à celle de leurs propres emprunts, des profils de risque relativement plus élevés et des rendements plus élevés. Plus les différences entre les caractéristiques des institutions financières et leurs emprunts sont grandes, plus le risque pris par l'effet de levier financier augmente.(Pour en savoir plus, voir

Quels sont les risques d'avoir un levier d'exploitation élevé et un levier financier élevé? ) Bonnes pratiques de gestion actif-passif

La plupart des institutions financières utilisent l'effet de levier pour investir dans des obligations ou d'autres actifs à revenu fixe. Ils n'investissent généralement pas dans des actions (plus sur cela plus tard). Ils utilisent deux outils principaux dans la gestion actif-passif: la gestion du risque de crédit et la gestion du risque de taux d'intérêt.
La gestion du risque de crédit consiste à évaluer la solvabilité de l'émetteur d'une obligation et à gérer le risque de défaillance. En règle générale, plus la cote de crédit d'un émetteur obligataire est faible, plus le taux de rendement ou le taux de rendement attendu de l'obligation est élevé. (Pour plus d'informations, voir

Qu'est-ce qu'une notation de crédit d'entreprise? ) La gestion du risque de taux implique la gestion du risque associé à la variation du prix d'une obligation. (Il existe une relation inverse entre les prix des obligations et les taux d'intérêt: lorsque les taux d'intérêt augmentent, les cours des obligations diminuent et les taux des obligations augmentent.) La mesure la plus largement utilisée du risque de taux d'intérêt est la duration.

La duration d'une obligation est une mesure de la variation en pourcentage du prix d'une obligation résultant d'une variation des taux d'intérêt (généralement 100 points de base). La duration est fonction des flux de trésorerie pondérés d'une obligation. Les obligations ayant des échéances similaires et des paiements de coupon (qui constituent les flux de trésorerie d'une obligation) ont des durées similaires. En général, plus la maturité d'une obligation est longue, plus sa durée est longue et, par conséquent, plus son prix évoluera avec une variation des taux d'intérêt. (Pour en savoir plus sur ce concept, voir

Advanced Bond Concepts .) Les risques de levier financier sont minimisés lorsque la durée des emprunts d'une institution financière correspond à la durée de ses investissements. Par exemple, une bonne concordance serait d'emprunter de l'argent au moyen d'un prêt de deux ans et d'investir le produit dans une obligation de deux ans - le prêt et l'obligation ont des flux de trésorerie similaires et des durées similaires. Une asymétrie de durée consisterait à emprunter de l'argent pendant des années et à investir le produit dans une obligation à 10 ans - le prêt devrait être renouvelé tous les deux ans pour continuer à financer l'achat de l'obligation à 10 ans, faute de quoi l'obligation être vendu à la fin des deux années. Il n'est pas certain que le prêt puisse être renouvelé à son taux d'intérêt initial à la fin de chacune des périodes de deux ans, et il n'est pas certain que l'obligation pourrait être vendue après la première année à son prix d'origine.

En réalité, la plupart des institutions financières prennent des risques de crédit et de duration calculés - sinon, il serait difficile de faire des profits. Cependant, comme mentionné précédemment, ils consacrent beaucoup de temps, d'efforts et d'argent à gérer ces risques.

Tirer parti de la valeur d'un logement pour réaliser des investissements supplémentaires

L'extraction de capitaux propres pour effectuer des investissements supplémentaires nécessite une gestion actif-passif efficace. L'approche du propriétaire à l'égard de la gestion de l'actif et du passif ne devrait pas être très différente de l'approche d'une institution financière.
Comme c'est le cas avec les institutions financières, cela signifie que seuls les investissements en obligations et autres placements à revenu fixe doivent être effectués. L'utilisation de la valeur nette de votre maison pour investir dans des actions n'est pas une bonne gestion de l'actif et du passif pour la personne moyenne. Il existe un risque extrême de tirer parti de la valeur d'une maison pour investir dans le marché boursier. Les cours des actions sont trop volatils. Alors que le rendement attendu à long terme du marché boursier est plus élevé que celui des obligations, les exigences de remboursement d'une hypothèque sont peu susceptibles de correspondre aux hauts et aux bas des cours boursiers. Au moment où un remboursement d'une hypothèque est dû, le marché boursier pourrait être dans une liquidation. C'est le moment même où il serait très désavantageux pour l'investisseur de devoir vendre pour payer l'hypothèque. La vente pendant un repli du marché limite les rendements futurs d'un retournement du marché, ce qui réduit la probabilité que le rendement total de l'investissement soit supérieur à l'intérêt payé sur l'hypothèque.

D'autre part, le rendement obtenu lorsqu'une obligation est achetée et détenue jusqu'à l'échéance peut être connu avec certitude au moment de l'achat de la caution. (Généralement, le rendement d'une obligation est mesuré en fonction de son rendement, qui est fonction de son paiement et de son prix.) Le rendement à l'échéance d'une obligation est une mesure du rendement qui suppose que l'obligation sera conservée jusqu'à échéance. Le taux d'intérêt sur une hypothèque à taux fixe est de 6,5%, puis un écart de taux d'intérêt de 2,5% pourrait être gagné pendant cinq ans avec une quasi-certitude. Par exemple, disons 200 000 $ dans la maison d'équité pourrait être extrait par un refinancement de l'argent en une hypothèque à taux fixe de 30 ans à 6. 5%. Les 200 000 $ pourraient être investis dans une obligation à cinq ans avec un rendement à l'échéance de 9%. Au cours de cette période de cinq ans, un écart de taux d'intérêt de 2,5% ou 5 000 $ par année pourrait être gagné. À la fin de la période de cinq ans, l'obligation viendrait à échéance et l'hypothèque de 200 000 $ pourrait être remboursée.

Des problèmes subsistent

Cependant, même ce scénario simplifié a des problèmes. Les paiements hypothécaires doivent généralement être effectués mensuellement, tandis que les paiements d'obligations sont généralement effectués tous les six mois. De plus, il est peu probable qu'un taux hypothécaire puisse être aussi bas que 6,5%, alors qu'une obligation hautement cotée produirait 9%. Une obligation de 9% comporterait probablement beaucoup de risque de crédit. Ce scénario ignore également les coûts de transaction et les avantages / conséquences fiscales. Une analyse qui intègre les avantages et les coûts de refinancement d'une hypothèque existante devrait être faite.
Conclusion

Les institutions financières rentables pratiquent une gestion saine des actifs et des passifs. Les propriétaires qui envisagent d'extraire des capitaux propres de leurs maisons pour faire des investissements supplémentaires doivent avoir une bonne compréhension de la gestion actif-passif et des risques associés à l'optimisation de la valeur d'une maison.
Les institutions financières n'utilisent pas d'effet de levier pour investir dans des actions; les propriétaires ne devraient pas non plus. Les rendements boursiers sont trop volatils et ne correspondent pas aux flux de trésorerie d'une hypothèque.Les obligations détenues jusqu'à échéance éliminent le risque de volatilité des prix, mais présentent encore des problèmes de trésorerie.

De plus, il serait difficile de trouver une obligation ayant une cote de crédit élevée qui rapporte beaucoup plus que le taux d'intérêt payé sur une hypothèque. Il y aurait risque de crédit impliqué dans l'investissement dans une obligation avec un rendement substantiellement plus élevé que le taux d'intérêt sur une hypothèque. Pour la plupart des gens, une maison représente leur atout le plus important et leur valeur refuge pour extraire des capitaux propres afin de réaliser des placements comportant un risque de crédit n'est peut-être pas une bonne idée pour tout le monde. L'exploitation de la valeur nette de la maison devrait généralement être effectuée par des personnes qui ont des actifs importants autres que leur domicile (dans lequel la maison fait partie d'un portefeuille global). Dans ce cas, il peut être conseillé de tirer parti de la valeur d'une maison pour faire des investissements supplémentaires, et seulement ensuite d'investir dans des obligations ou d'autres placements à revenu fixe.