Pour les propriétaires potentiels, la décision d'acheter une maison est l'une des plus importantes décisions financières qu'ils puissent prendre. Comme de nombreux achats, la décision peut être motivée par des émotions. Dans cet article, nous essaierons de quantifier certains des avantages tangibles et des coûts inhérents à la possession d'une maison, ce qui donnera aux acheteurs potentiels une base rationnelle pour prendre une décision en matière de logement.

Avantages mesurables de l'accession à la propriété
L'avantage financier mesurable le plus important pour l'accès à la propriété est l'appréciation des prix. L'appréciation des prix contribue à la construction de la valeur nette de la maison, qui est la différence entre le prix du marché de la maison et les paiements hypothécaires restants.

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Le graphique ci-dessous, de l'Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) montre les taux d'appréciation des prix des logements de 1990 à 2007. L'OFHEO publie un indice trimestriel des prix des logements, qui comprend de nombreuses sous-catégories. zones statistiques étatiques et métropolitaines (MSA). Le site Web d'OFHEO dispose également de plusieurs outils pour estimer la valeur d'une maison en fonction des taux d'appréciation moyens. (Pour une lecture similaire, voir Pourquoi les bulles du marché de l'habitation apparaissent .)

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Figure 1

Source: Office fédéral de surveillance des entreprises de logement

En utilisant l'un des outils fournis sur le site Web d'OFHEO, nous calculons les valeurs et les taux d'appréciation suivants pour les villes suivantes . Chacun est basé sur un prix initial de 250 000 $ au premier trimestre de 1990. Les valeurs finales sont basées sur le premier trimestre de 2007.

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Accueil Appréciation du prix du premier trimestre de 1990 au premier trimestre de 2007 pour certaines villes
Ville	État	Valeur initiale	Valeur finale	Appréciation totale%
Alexandrie	Va.	250 000 $	697 $, 635	179%
Anaheim	Californie.	250 000 $	691 $, 776	177%
Mouillage	AK	250 000 $	752 $, 155	201%
Billings	Mont .	250 000 $	673 $, 39	169%
Boise	ID	250 000 $	786 $, 843	215%
Buffalo	N . Y.	250 000 $	394 $, 981	58%
Charleston	S. C.	250 000 $	750 $, 493	200%
Chicago	Ill.	250 000 $	619 $, 046	148%
Clearwater	Fla.	250 000 $	767 $, 523	207%
Denver	Colo.	250 000 $	709 $, 583	184%
Des Moines	IA	250 000 $	534 $, 767	114%
Honolulu	HI	250 000 $	583 $, 680	134%
Huntsville	Ala.	250 000 $	438 $, 807	76%
Kansas City	Mo.	250 000 $	514 225 $	106%
Little Rock	Ark.	250 000 $	492 $, 915	97%
Madère	Californie.	250 000 $	898 $, 232	259%
Miami	Fla.	250 000 $	1 042 106 $	317%
New York	N. Y	250 000 $	647 $, 707	159%
Raleigh	N. C.	250 000 $	482 $, 343	93%
Salt Lake City	TU	250 000 $	870 $, 683	248%
San Antonio	TX	250 000 $	519 $, 712	108%

Source: Bureau fédéral de surveillance des entreprises de logement

Comme vous pouvez le voir dans le tableau ci-dessus, tous les secteurs ont vu les prix des maisons augmentent au cours des 17 années.Cependant, il y avait beaucoup de variabilité dans le pourcentage d'appréciation totale entre les zones.

Emplacement, emplacement, emplacement
D'après les données ci-dessus, il est clair que l'endroit où vous vivez joue un rôle important dans le développement de l'équité et de la richesse. Malheureusement, il n'est pas toujours possible de décider où vous vivez. Plus important encore, les taux passés d'appréciation des prix des logements ne sont pas nécessairement un indicateur précis des taux futurs d'appréciation des prix des logements. Pour la plupart des gens, un taux élevé d'appréciation des prix de la maison devrait être considéré comme une bonne fortune. Cependant, il peut être sage pour les acheteurs d'étudier les tendances démographiques et économiques pour décider où acheter une maison - cela inclut une analyse locale dans une certaine zone géographique - en supposant que l'emplacement est un choix.

Avantages fiscaux
Le deuxième avantage financier de posséder un logement est l'économie d'impôt. Pour la plupart des Américains, il existe des économies d'impôt associées à la possession d'une maison. Le plus important d'entre eux est la possibilité de déduire l'intérêt annuel payé sur une hypothèque du revenu. (Pour en savoir plus, lisez Déduction de l'impôt sur les intérêts hypothécaires .)

Par exemple, une personne ou une famille ayant une hypothèque de 400 000 $ sur 30 ans paierait 4 063 $ en capital et 27 871 $ d'intérêt dans la première année de cette hypothèque. S'ils étaient dans une tranche d'imposition de 28%, leurs économies d'impôt seraient de 7 804 $ (28 x 27, 871 = 7, 804). L'assurance hypothécaire privée (PMI) peut également être déductible d'impôt pour de nombreux Américains. (Pour en savoir plus sur PMI, lisez Exclure l'assurance hypothécaire privée et Six raisons d'éviter l'assurance hypothécaire privée .)

Coût de l'accession à la propriété
L'accession à la propriété coûte cher. Voici une liste de plusieurs dépenses et un coût mensuel estimé.

• Entretien et rénovations - 100 $.
• Ameublement - Coût de l'ameublement d'une maison neuve sur 3 ans: 300 $.
• Utilitaires et branchements - 450 $
• Taxes - 500 $ (À 1. 5% sur une maison de 400 000 $, les taxes annuelles sont de 6 000 $)
• Assurances - 100 $ (L'assurance habitation pour une maison de 400 000 $ est estimée à 1 200 $ annuellement)

Avantages Coûts Coûts
Avec la même hypothèque de 400 000 $ sur 30 ans à 7%, les économies d'impôt sont de 7 804 $. le solde du capital de l'hypothèque est réduit de 4 063 $ la première année de l'hypothèque. La réduction principale de l'hypothèque est un avantage parce qu'elle augmente la valeur nette de la maison. En ajoutant les deux ensemble, nous obtenons un bénéfice tangible total de 11 867 $ la première année.

Si l'on additionne les coûts estimés (excluant le coût estimatif du mobilier), nous obtenons 13 800 $. Les coûts sont légèrement plus élevés que les avantages. Mais parce que le logement est une nécessité, il est important de comparer les coûts de possession et de location. (Pour les lectures connexes, voir Pour louer ou acheter? Les questions financières - Partie 1 et Pour louer ou acheter - Il y a plus que de l'argent - Partie 2 .)

Prix Appréciation
L'appréciation du prix des maisons est le principal déterminant de l'économie de l'accession à la propriété.

Par exemple, comme l'indique le graphique ci-dessus, un achat de 250 000 $ à la maison en 1990 à Miami, en Floride.valait 647 $, 125 de plus aujourd'hui qu'une maison de 250 000 $ achetée à Buffalo, NY. Cette différence d'appréciation l'emportera sur les différences de coûts et d'avantages. Le problème est, l'appréciation future des prix de la maison est impossible à prévoir. L'essentiel est d'être intelligent à ce sujet, et de comprendre que c'est la plus grande variable dans l'équation de propriété.

Autres considérations
L'accession à la propriété comporte plusieurs autres considérations économiques importantes.

Premièrement, une maison n'est généralement pas un bon investissement à court terme - les coûts de transaction sont trop élevés. Un propriétaire devrait s'attendre à payer un agent immobilier entre 4-6% du prix de vente pour vendre une maison, qui est de 24 000 $ sur une maison de 400 000 $. Ce pourcentage est supérieur au taux moyen annuel d'appréciation du prix des maisons à long terme. Si vous possédez une maison pour une courte période de temps, vous pourriez finir par payer plus à un agent immobilier que le montant par lequel la maison apprécie. (Pour en savoir plus, lisez Investir dans l'immobilier .)

Deuxièmement, le choix d'une hypothèque est très important. Il existe une variété de prêts hypothécaires, et il y a presque toujours un compromis entre le risque et la récompense. Bien que certaines hypothèques, comme les hypothèques à taux variable (ARM), puissent offrir des paiements mensuels initiaux peu élevés, ces paiements augmenteront au fil du temps, parfois à des dates inattendues et d'importants montants. Il peut être sage de prendre une décision hypothécaire fondée sur le risque. (Pour plus d'informations, voir Prendre une décision hypothécaire fondée sur les risques .)

Troisièmement, faites des hypothèses raisonnables concernant vos propres finances et la probabilité ou la probabilité d'augmentations futures du revenu. Soyez prudent dans vos estimations. Ne supposez pas que votre revenu augmentera avec les paiements sur certains types d'hypothèques ou vous pouvez finir par «pauvres de la maison».

Conclusion
L'appréciation du prix des maisons est de loin la variable la plus importante dans l'analyse des coûts de propriété par rapport à l'analyse des avantages. Il est sage de rechercher les tendances locales et les moyennes à long terme. Les avantages intangibles, tels que la tranquillité d'esprit, la fierté de propriété et la sécurité sont importants; ils devraient faire partie d'une décision d'accession à la propriété, mais ne laissez pas les émotions l'emporter sur une décision rationnelle.