Lorsque vous commencez à voir des services de suivi immobilier comme Curbed signaler un glissement au deuxième trimestre du trimestre précédent dans les Hamptons, est-il temps de se diriger vers les collines, doubler ou baisser?

Investir dans l'immobilier dans les Hamptons, c'est un peu comme investir dans des actions à très haut rendement qui ne sont pas susceptibles d'être analysées par les signes habituels et les présages décrits par Graham et Dodd dans Security Analysis , Bible analytique de Wall Street. Nous les avons tous vus: Le ratio cours / bénéfice moyen du Dow Jones Industrials se situe dans la fourchette 16-17, et voici ce stock qui en commande 95 ou plus parce que quelqu'un pense que les bénéfices futurs seront tout simplement géniaux! L'âge doré avait Newport, où l'une des commodités souhaitables était la profondeur d'ancrage au large de la côte de Rhode Island suffisante pour accueillir la quille d'un yacht de haute mer à marée basse. Les quelques dorés de notre âge ont les Hamptons, et il y a aussi un ancrage en eau profonde.

Villes des Hamptons

"Les Hamptons" comprennent une collection d'environ 20 villes, villages et hameaux situés à l'extrémité est de Long Island; sur la South Fork, bien sûr, le long de l'Atlantique. Les plus grandes villes sont East Hampton, Westhampton, Southampton et Sag Harbor, ce qui représente environ 100 000 personnes, peut-être 130 000 en été .

Modèle des dernières années

Retournons quelques années et déballons le Curbed. com les titres trimestriels ainsi que les données de prix et de vente associées:

2013	Prix de vente moyen	Q / Q	Prix de vente médian	Médiane / Moyenne	Médiane Q / Q	Vendu	Énuméré
Q1: Hausse des volumes, baisse des prix au premier trimestre de 2013	1 218 594	-42. 8%	740 000	60. 7%	-18. 4%	347	1437
T2: Deuxième trimestre de 2013 Printemps le plus actif depuis 2006	1 696 879	39. 2%	920 000 $	54. 2%	24. 3%	675	1573
T3: Troisième trimestre de 2013 voit de modestes hausses de prix, augmentation du volume	1 470 $, 565	-13. 3%	768 000 $	52. 2%	-16. 5%	534	1656
T4: T4 L'année 2013 montre une stabilité du marché	1 574 327	7. 1%	770 $, 500	48. 9%	0. 3%	496	1569
2014
Q1: Au premier trimestre, un retour à la normale	1 708 925	8. 5%	880 000 $	51. 5%	14. 2%	528	1696
T2: T2 Ventes brutes de sciages, prix légèrement plus bas	1 539 $, 646	-9. 9%	908 500 $ <599> 59. 0%	3. 2%	700	1647	Q3:
Hausse des prix au 3e trimestre de 2014 1 765 $, 463	14. 7%	865 000 $	49. 0%	-4. 8%	701	1712	T4:
Les prix des logements dans les Hamptons ont atteint un sommet en sept ans au quatrième trimestre de 2014 2 062 072	16. 8%	975 000 $	47.3%	12. 7%	734	1575	2015
Q1:
Les prix des logements dans les Hamptons continuent de progresser au premier trimestre de 2015 1 761 028	-14. 6%	920 $, 500	52. 3%	-5. 6%	541	1636	Q2:
Hamptons Prix des logements Glissement au 2 e trimestre de 2015 1 577 $, 944	-10. 4%	849 000 $	53. 8%	-7. 8%	590	1694	La première chose qui saute du tableau ci-dessus est le prix moyen élevé. La seconde est la grande différence entre les prix moyens et médians. La médiane, rappelons-le, est le point où la moitié des ventes est inférieure et la moitié supérieure, donc s'il y a une différence de 50-60% entre la médiane et la moyenne, cela signifie que le marché est vraiment déformé par quelques très, très grandes ventes parmi les maisons ordinaires de millions de dollars qui vendraient pour la moitié de celle dans la plupart des autres parties du pays. Ces ventes faussent également les variations en pourcentage d'un trimestre à l'autre. Mais c'est ce qui se passe quand il y a un terrain de jeu vraiment charmant à la portée d'un moteur de grande richesse comme New York. Les mesures habituelles de placement immobilier sain sont également suspendues dans les terrains de jeux de Boston, Cape Cod et Newport, et Marin County de San Francisco et Napa Valley.

Toujours un bon investissement?

Wall Street a sa théorie de l'imbécile: Peu importe combien vous payez pour quelque chose, un plus grand imbécile viendra à l'avenir pour vous le prendre à un prix plus élevé. Les gens qui investissent dans ces endroits sont largement immunisés contre les fluctuations trimestrielles parce qu'ils sont déjà riches et célèbres, ou parce qu'ils aspirent à l'un ou l'autre et veulent jouer entre eux. En d'autres termes, les raisons d'investir dans les Hamptons transcendent l'économie habituelle des investissements.

The Bottom Line

Il est impossible de faire une tendance à partir de telles données de ventes erratiques. Donc, en l'absence d'un ralentissement économique vraiment catastrophique, les investisseurs immobiliers dans les Hamptons seront probablement très bien s'ils peuvent contrôler le calendrier de leurs ventes. En d'autres termes, hunker down. D'un autre côté, plaignez la famille ordinaire qui doit y vivre à cause des emplois et des racines familiales. Si elles possèdent déjà, leurs impôts peuvent être ruineux mais leur retraite est sûre. S'ils veulent acheter, il y aura peu de choix ouverts aux personnes ayant des emplois «normaux» et des revenus familiaux.

Pour en savoir plus, consultez

Conseils pour l'achat de biens immobiliers de luxe et Manoirs les plus chers au monde .