Un important moteur de la demande de maisons de luxe après la récession mondiale a été une coterie de riches investisseurs internationaux cherchant un endroit sûr pour obtenir des rendements supérieurs dans un environnement de taux d'intérêt bas. Comme ils ont reculé en raison d'événements internationaux tels que la chute des prix du pétrole et le ralentissement de la croissance économique en Chine, ainsi que la hausse des taxes et des taux d'intérêt dans certaines régions, les prix ont chuté dans certaines villes clés. D'autres villes importantes devraient encore connaître une croissance significative en 2016, mais pas à des niveaux aussi excitants que leurs gains après la récession.

Voici un aperçu de sept villes clés et de ce qui se passe dans leurs marchés de l'immobilier résidentiel de luxe. Nous partagerons également quelques conseils d'experts sur la façon intelligente d'investir dans un marché en déclin.

1. Shanghai

L'offre de logements de luxe de Shanghai a augmenté comme le bambou l'année dernière, avec une augmentation remarquable de 440% par rapport à 2014, selon une étude de Knight Frank, une société fournissant des services de conseil en immobilier résidentiel et commercial. La ville a également vu le prix de vente moyen augmenter de 14% au cours de la même période. Les appartements de luxe du centre-ville ont connu une croissance supérieure à la moyenne au quatrième trimestre, et Pudong et Huanpu ont des prix parmi les plus élevés de la ville.

La baisse des taux hypothécaires et les nouvelles règles qui rendent plus facile et moins coûteux l'obtention d'une hypothèque pour une propriété dans une autre ville ont contribué au boom. Knight Frank prévoit une augmentation de 5% du prix moyen des maisons de luxe à Shanghai en 2016.

2. Londres

Il y a un an et demi, le marché de l'immobilier de luxe à Londres était chaud. Mais il a commencé à se refroidir en 2015 et, fin janvier, les ventes avaient considérablement ralenti. Les maisons prennent plus de temps à vendre, et les listes connaissent plusieurs réductions de prix. Les baisses de prix pour 2015 ont été les plus importantes dans les quartiers huppés comme Knightsbridge (-6,1%) et moins importantes dans les quartiers comme Hyde Park (-1,8%); les prix ont augmenté à Islington (6,4%).

Parmi les causes possibles du ralentissement global, citons le resserrement des normes de crédit visant à prévenir la bulle immobilière, l'augmentation des impôts fonciers et l'incertitude politique et économique. Dans l'ensemble, les valeurs de l'immobilier de choix (les plus chères 5% des maisons) dans le centre-ville ont augmenté de seulement 1% l'an dernier.

Malgré ce qui ressemble à beaucoup de mauvaises nouvelles, la banque centrale d'Angleterre, contrairement à la Fed, n'a pas encore augmenté son taux d'intérêt cible. Cela signifie que les taux hypothécaires restent bas, et c'est l'une des raisons pour lesquelles Knight Frank anticipe une augmentation de 2% des prix immobiliers centraux de Londres pour 2016. (Pour plus de détails, voir Est-ce le bon moment pour acheter une maison à Londres?

3. New York City

Les prix de l'immobilier résidentiel de premier ordre ont augmenté de 5% l'année dernière et devraient faire la même chose cette année dans la ville qui ne dort jamais, rapporte Knight Frank.Selon Knight Frank, le plus grand risque pour les prix est une hausse plus forte que prévu du taux des fonds fédéraux, car des taux plus élevés rendraient le logement moins abordable pour les emprunteurs et pour les investisseurs étrangers dont la situation financière faiblit avec le dollar. D'autres préoccupations concernant le marché de New York sont le ralentissement de la croissance économique mondiale et la lenteur de la croissance des salaires. En outre, l'offre de nouvelles maisons de luxe à New York est en croissance; Si l'offre devient trop importante, les prix pourraient en souffrir. (Pour en savoir plus sur le marché du logement plus large, lisez New York City Real Estate: un refuge sûr )

«À Manhattan, nous voyons un marché très fort», explique Daniel Blatman, un courtier immobilier de luxe avec Douglas Elliman Real Estate à New York. «Les produits qui sont très bons bougent encore, alors que les produits de luxe exagérés ralentissent un peu. "Les maisons de luxe qui répondent aux besoins des gens et sont bien cotées sont les plus actives, selon Blatman. "Le produit qui parvient à inclure une machine à expresso intégrée pour charger plus tend à rester assis un peu plus longtemps", dit-il. (Découvrez Manhattan Luxury Condos As Investments.)

4. Singapour

À Singapour, le deuxième marché du logement de luxe en Asie (seul Hong Kong est plus cher), les prix et le volume des ventes ont légèrement baissé en 2014 et 2015 après une hausse de près de 80% entre 2008 et 2013. Le gouvernement a augmenté les impôts sur les étrangers qui y achètent des biens parce que les investisseurs chinois, malaisiens et indonésiens contribuaient à un marché en surchauffe, et cette augmentation a amené ces investisseurs à considérer d'autres grandes villes mondiales. Beaucoup de nouvelles maisons à Singapour sont maintenant vacantes.

Certains investisseurs et analystes ont des sentiments positifs sur le marché du logement de luxe à Singapour en raison de l'attrait global du pays pour les ultra-riches; d'autres voient le potentiel de nouvelles baisses lorsque les taux d'intérêt augmentent et les investisseurs s'inquiètent du marché et de l'économie en général. Knight Frank s'attend à ce que les prix baissent de 3. 3% cette année. Les prix peuvent être bas.

5. Sydney

La plus grande ville d'Australie est la plus brillante des prévisions du marché du logement de luxe de Knight Frank en 2016, avec des hausses de prix projetées de 10%. Cela fait suite à une spectaculaire année 2015, où les prix ont augmenté d'environ 15%. Sydney connaît une forte demande de la part des Chinois, qui recherchent la stabilité des investissements à l'étranger, ainsi que des investisseurs locaux.

Les plus faibles menaces pour le marché de l'immobilier de luxe de Sydney sont la faiblesse des prix du pétrole, la demande pour les matières premières et l'augmentation de l'offre et un ralentissement plus important que prévu de la croissance économique chinoise. le rapport indique. En outre, un prêteur a appelé publiquement le marché du logement haut de gamme de Sydney "considérablement surévalué. "(Pour la lecture connexe, voir Comment financer les biens immobiliers étrangers .)

6. Hong Kong

Le marché du logement de Hong Kong est confronté à un certain nombre de risques modérément graves, y compris une hausse plus rapide que prévu de U.S. les taux d'intérêt (un problème parce que la monnaie de Hong Kong est rattachée au dollar américain), les crises politiques mondiales qui perturberaient le commerce et la réglementation gouvernementale accrue du marché du logement, selon Knight Frank.

L'entreprise prédit une baisse de 5% de la croissance des prix des villes résidentielles de premier ordre en 2016 après une hausse de 1,5% en 2015, faisant de Hong Kong la ville la plus faible de la liste. Contribuer au problème est une augmentation de l'offre de logements de la ville. Une chose sur laquelle Hong Kong n'a probablement pas à s'inquiéter est la faible croissance des salaires, qui crée des problèmes d'accessibilité et une demande déprimante. (En savoir plus sur Conseils pour l'achat Immobilier de luxe et Top 6 des milliardaires vivant à Hong Kong .)

7. Los Angeles

Bien que non inclus dans le rapport de Knight Frank, Los Angeles reste une ville clé pour l'immobilier de luxe. Selon Jay Belson, président et chef de la direction de Jay Belson Luxury Development à Beverly Hills, les investisseurs mondiaux sont attirés par ses solides antécédents et son incroyable potentiel de croissance. Mais par rapport à d'autres villes clés, les prix ressemblent à une bonne affaire parce que L. A. a quelque chose que ces villes n'ont pas: la terre.

"Quand on regarde les villes les plus chères du monde, avec un prix moyen par pied carré à Londres à 5 300 $, Tokyo à 7 600 $ et Hong Kong à 11 000 $, Beverly Hills est un formidable négocier à 3 000 $ avec une demi-acre de terre », dit Belson. Il dit que la ville attire les acheteurs internationaux qui visitent leurs maisons de L. A. seulement quelques fois par année, alors qu'elle voit également la demande constante des résidents actuels de L.A. (Pour plus de détails, voir Devenez un agent immobilier pour l'ultra riche .)

Pourtant, les zones haut de gamme comme Malibu Beach ont trop de stocks, et les maisons vendent en dessous du prix catalogue, selon La mise à jour de Sotheby's International Realty sur le marché de Los Angeles pour le quatrième trimestre de 2015. L'un des sous-marchés les plus solides de Los Angeles est Pacific Palisades, où les stocks sont bas et les maisons se vendent presque à la liste. Et le prix moyen des 29 maisons vendues à Bel Air en 2015 était presque 19% plus élevé que celui des 39 maisons vendues sur la même période en 2014.

Investir dans un marché du logement de luxe plus lent

Devriez-vous investir dans l'immobilier résidentiel de luxe compte tenu des conditions actuelles du marché? Considérez ce que trois agents immobiliers de luxe nous ont dit.

«Cela dépend de la motivation et des projets de l'acheteur pour la maison», explique Danny Batsalkin, co-fondateur et PDG de TBG Homes Worldwide à Beverly Hills, Californie. «Si c'est une résidence principale et que l'acheteur a l'intention de vivre la maison, alors, oui, il est toujours logique d'investir dans l'immobilier de luxe. Si l'intention est d'acheter et de vendre rapidement, cela peut ne pas être aussi logique dans un marché baissier, car il y a un risque de perdre de l'argent sur le projet. "

Cependant, si vous envisagez d'acheter maintenant et de vendre dans cinq ou dix ans, Batsalkin est optimiste:" Je suis toujours confiant que l'immobilier sera plus élevé. Si vous regardez le dernier marché baissier qui a commencé en 2007, les gens qui ont acheté alors que le marché était «bas» entre 2010 et 2012 en ont grandement profité - dans certains cas, ces maisons ont doublé de valeur depuis ce temps!"

Michael Kelczewski, un agent immobilier chez Brandywine Fine Properties Sotheby's International Realty à Centerville, Delaware, affirme que" en dehors de quelques grandes régions métropolitaines et destinations récréatives, le marché du luxe peut être difficile. "Lorsqu'il investit dans une catégorie d'actifs difficile, dit-il, il est important de se concentrer sur des mesures comme celles-ci:

• Combien de biens de luxe ont été négociés sur le marché visé?
• Quelle était la durée moyenne sur le marché?
• Quelle était la différence entre le prix catalogue et le prix de vente?

Si vous achetez comme investissement, ajoute Kelczewski, vous voulez regarder la valeur et l'appréciation. En outre, dans n'importe quel marché, même surchauffé, vous pouvez développer une stratégie d'investissement réussie et faire des profits, dit-il.

Julio Ybanez, agent immobilier chez The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, est spécialisé dans le luxe et l'immobilier de luxe entre Fort Lauderdale et Boca Raton. Même dans un marché lent, dit-il, il y a plusieurs façons d'envisager l'achat d'une maison de luxe:

• Évaluez dans quelle mesure l'achat améliorera votre vie personnelle ou professionnelle.
• Demandez conseil à des courtiers immobiliers réputés, locaux et haut de gamme.
• Obtenez un historique complet des ventes similaires pour les trois à cinq dernières années afin d'avoir une vue d'ensemble des prix dans différentes conditions de marché afin de pouvoir faire la bonne offre (voir 10 conseils pour obtenir un prix juste sur une maison ).

Les villes qui commandent habituellement le prix le plus élevé par pied carré pour les propriétés de luxe sont des méga-centres économiques comme Londres, New York, Hong Kong, Singapour et Zurich, où les acheteurs utilisent ces résidences comme résidences principales. C'est vrai, même si les personnes très fortunées dépensent souvent plus pour leurs deuxième et troisième maisons dans des endroits comme la Côte d'Azur et les îles Caïmans, ajoute-t-il.

Des villes comme Hong Kong ou Singapour pourraient connaître une baisse des marchés en raison des taxes plus élevées sur les propriétés de premier ordre, des difficultés à approuver les nouveaux résidents ou du ralentissement de l'économie chinoise, mais les bases sont là et ces deux villes sont des centres asiatiques. sommes là pour rester.

Si vous êtes préoccupé par la vente, sachez que la commercialisation d'une maison de plus de 10 millions de dollars prend plus de temps, et plus le prix est élevé, plus cela prend de temps, dit Ybanez. Si vous ne cherchez pas à retourner la propriété, c'est probablement bien, et il est difficile de savoir à quoi ressembleront les conditions du marché d'ici trois à sept ans ou plus, lorsque vous serez prêt à vendre. Parfois, les maisons ultra-luxueuses prennent des années à vendre, note Ybanez.

The Bottom Line

Alors que les analystes ne prévoient pas 2016 offrir des rendements spectaculaires aux investisseurs immobiliers pour les maisons de luxe dans les grandes villes mondiales, Sydney pourrait voir des rendements moyens de 10%, et la pire projection de Hong Kong Kong's, appelle seulement à une baisse de 5%, ce qui n'est guère une raison de paniquer. Les enclaves de luxe, telles que Beverly Hills, en Californie, et Aspen, au Colorado, vont également à l'encontre de la tendance (voir Les prix des maisons atteignent de nouveaux sommets) . Comme toujours, les taux d'intérêt, les taxes foncières, la croissance économique, les prix des politiques et des matières premières, pour ne citer que quelques facteurs clés, influenceront les prix.

Regardez non seulement le volume des ventes et les prix actuels, mais aussi ce que font les autres particuliers très fortunés et les indicateurs de valeur à long terme - par exemple, l'importance de Londres et de New York en tant que grands centres financiers - Considérant si une ville particulière pourrait être un bon pari pour des rendements solides sur l'immobilier de luxe. (Voulez-vous sur l'action? Lire Investir dans l'immobilier de luxe .)