Investir dans une propriété locative offre la possibilité de diversifier votre portefeuille tout en créant un flux de revenu passif. Selon un rapport du Joint Centre for Housing Studies de l'Université Harvard, le nombre de ménages locataires aux États-Unis a augmenté de neuf millions entre 2005 et 2015, ce qui en fait la plus forte augmentation sur une période de dix ans depuis 1965. Avec la demande de location le logement devrait rester fort dans la nouvelle année, il peut être un bon moment pour réfléchir à où l'immobilier s'inscrit dans votre stratégie d'investissement.

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Les loyers continueront d'augmenter

Zillow estime qu'en moyenne, les loyers des appartements locatifs augmenteront de 1,7% jusqu'en août 2017. Sur les 35 plus grands marchés de métro couverts Selon Zillow, les prix des loyers devraient connaître la plus forte croissance à San Francisco, Seattle, Denver, Cincinnati et Portland, Oregon. (Pour en savoir plus, voir Les 10 principales caractéristiques d'un bien locatif rentable .)

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San Francisco n'est peut-être pas vraiment une surprise, mais les quatre autres reflètent une tendance croissante de l'immobilier - la montée de la ville de 18 heures. Ce sont des endroits où l'on observe un afflux constant de nouveaux résidents qui cherchent un endroit où s'établir et qui offre les commodités d'une ville comme New York ou Los Angeles sans le même coût de la vie. Pensez Denver, Cincinnati, Indianapolis ou Austin, au Texas.

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Pour mettre les choses en perspective, le loyer médian national d'un appartement d'une chambre était de 1 100 $ en novembre 2016, selon Apartment List. Une unité de deux chambres est venu avec un prix médian de 1 260 $ par mois. À Seattle, le loyer médian d'un appartement de deux chambres était de 2 210 $, ce qui le plaçait dans le classement d'Apartment List du top 10 des villes ayant le loyer le plus élevé. Bien que les loyers se soient quelque peu stabilisés au cours de la dernière année, San Francisco a pris la première place avec un loyer mensuel moyen de 4 570 $. (Pour en savoir plus, voir Top 10 des villes les plus chères des États-Unis >) Des loyers plus élevés produisent des rendements plus élevés dans certaines villes

La hausse des loyers est peut-être moins bonne que celle des locataires, mais c'est le contraire pour les investisseurs qui achètent des propriétés locatives sur certains marchés. RentRange a récemment identifié les 25 meilleures villes où les taux de location ont connu le plus grand bond entre le troisième trimestre de 2015 et le troisième trimestre de 2016. Peut-être sans surprise, Seattle était le principal concurrent.

Les loyers de Seattle ont augmenté de 16% d'une année sur l'autre. Cela ressemble à un gros gain pour les investisseurs, mais il est important de prendre en compte le rendement brut, une fois déduits les coûts d'exploitation. Le rendement brut moyen de Seattle pour le troisième trimestre n'était que de 5,9%, soit environ le tiers des 15.3% cèdent des investisseurs dans le marché locatif de Cleveland.

Les plats à emporter ici? Quand il s'agit de choisir un logement locatif dans lequel investir, tout est une question d'emplacement, d'emplacement, d'emplacement. Selon les données de RentRange, de nombreuses villes qui devraient être rentables en 2017 sont situées dans la ceinture de Rust. Par exemple, les cinq villes les plus performantes dans l'étude en termes de rendement étaient Cincinnati; Cleveland; Canton, Ohio; Pittsburgh et St. Louis.

Une partie de la résurgence de ces villes peut être attribuée aux greffes du millénaire qui viennent à la recherche d'emplois et de logements abordables. Par exemple, les données de Harvard montrent que près de 40% des locataires ont moins de 35 ans et gagnent moins de 25 000 $ par année. Comme la demande pour les maisons de location se réchauffe dans ces villes, les prix de location continueront à grimper en conséquence. Si les coûts d'exploitation restent faibles, le résultat final pour les investisseurs immobiliers peut être un gain plus important.

The Bottom Line

Posséder une propriété locative n'est pas une promenade. Vous devez d'abord localiser une propriété appropriée et trouver un moyen de la financer. Ensuite, il y a la pression pour obtenir des locataires fiables et garder la propriété occupée, de sorte que vos revenus locatifs demeurent constants. De plus, il y a les exigences quotidiennes de maintenance et de réparation.

En dépit de ces rides, cependant, l'immobilier peut être un moyen efficace de se couvrir contre la volatilité du marché et générer un flux de revenu supplémentaire. Dans la perspective de 2017, le marché locatif semble certainement inviter du point de vue des investisseurs. Cependant, avant de plonger, assurez-vous de calculer les risques encourus et de faire des recherches sur le marché afin de comprendre combien vous pouvez gagner (ou perdre) en devenant propriétaire.