Les prix de l'immobilier de luxe sont élevés et continuent de grimper. Selon le dernier rapport de Christie's International Real Estate, la vente immobilière de luxe à New York s'est élevée à 91 541 millions de dollars.

"De nombreux particuliers fortunés achètent des maisons en tant qu'actifs", explique Jay Belson, PDG de Jay Belson Luxury Real Estate, une société d'investissement immobilier de luxe basée à Beverly Hills, en Californie. Avec la croissance de la richesse des personnes les plus riches du monde, le marché potentiel pour les propriétés de luxe est plus grand que jamais. Si vous voulez entrer dans l'action et pouvez vous permettre le prix élevé, voici plusieurs options pour le faire.

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Définition de «Propriété de luxe»

Il est important de comprendre quelles caractéristiques caractérisent une propriété de luxe avant d'investir, car une étiquette de prix élevée ne suffit pas à mettre une propriété dans cette catégorie. "Il doit être unique et exclusif, dans le bon sens d'une manière souhaitable. Les gens qui sont riches paieront une prime pour quelque chose qui est perçu comme supérieur », explique Randy Char, vice-président principal des opérations à One Queensridge Place, une tour de luxe située à quelques minutes de la bande de Las Vegas.

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Les acheteurs haut de gamme veulent avoir accès à des activités de luxe comme le shopping haut de gamme, les restaurants et les arts, ainsi qu'à la proximité d'autres maisons de luxe. Une adresse de trophée, comme Park Avenue à New York, ajoute de la valeur. Avoir une histoire riche ne blesse pas non plus. Beaucoup d'acheteurs de luxe recherchent la beauté naturelle d'un emplacement riverain, ou au moins des vues d'une rivière, d'un océan ou d'un lac. D'autres veulent des vues de campagne ou de montagne.

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Les acheteurs haut de gamme veulent les mêmes caractéristiques que tous les acheteurs, mais à plus grande échelle. Ils veulent la vie privée et la sécurité, parfois jusqu'à la réclusion. Ils veulent la beauté à l'intérieur et à l'extérieur et peuvent se permettre une architecture personnalisée, un design personnalisé, une attention aux détails et des finitions opulentes. Ils veulent aussi des commodités sur les commodités: une cuisine de chef, une piscine de luxe, une vaste suite parentale et un espace de vie extérieur, sans oublier la domotique, les détecteurs de mouvement, les ascenseurs et les caves à température contrôlée. Ils veulent aussi de l'espace. À Malibu, en Californie, par exemple, la maison de luxe moyenne a plus de 4 000 pieds carrés (et un prix de 6 millions de dollars et plus).

En choisissant une maison de luxe, il est extrêmement important de penser aux aspects de la propriété qui ne peuvent être modifiés, déclare Mark Fitzpatrick, PDG de RUHM Destination Marketing, un service de marketing de destination pour les propriétés de luxe dans le monde entier. "Vous ne pouvez pas changer le chemin du soleil, l'emplacement de l'océan ou le fait qu'il y a une trajectoire de vol pour les gros avions au-dessus de votre tête. Papier peint laide dans la salle de bain est beaucoup moins important que le temps », dit-il.

De combien avez-vous besoin?

Dans les marchés où les prix sont généralement plus bas, il suffirait d'un demi-million pour posséder un bien immobilier de luxe. Mais vous aurez besoin d'au moins 1 million de dollars pour acheter une propriété de luxe dans la plupart des grandes villes, et le prix d'entrée augmente lorsque le coût de la vie est élevé. Il s'agit de 3 millions de dollars à San Francisco, 5 millions de dollars à Los Angeles et à New York, et 7 millions de dollars à Londres, selon Christie's .

Les acheteurs de luxe paient souvent de l'argent, mais une hypothèque jumbo est une autre option. Si vous financez l'achat, vous aurez besoin d'un acompte important, d'un excellent crédit, d'une preuve de revenu et d'actifs ainsi que d'importantes réserves de liquidités.

Comment le faire: vos options pour investir dans l'immobilier de luxe

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier de luxe, vous pouvez emprunter plusieurs chemins.

Retourner un manoir

Transformer des propriétés de luxe existantes et les revendre pour en tirer un profit est un excellent investissement, dit Belson de Jay Belson Luxury Real Estate. «C'est plus rapide que de construire à partir de zéro, mais il est limité aux propriétés qui ont juste la bonne combinaison d'architecture, d'état et de disposition», dit-il, ajoutant que les fixeurs sont meilleurs. L'inconvénient est que "parce que la plupart de ces maisons peuvent être habitées à l'achat, vous serez en concurrence avec les acheteurs-utilisateurs locaux qui peuvent vous surenchérir", dit-il. Cependant, la concurrence entre les investisseurs et les nageurs est beaucoup plus faible sur le marché du luxe parce qu'il y a moins de gens qui peuvent se permettre de financer des projets haut de gamme et qui savent comment les exécuter à un niveau élevé, dit Belson.

Investir internationalement

Investir dans l'immobilier de luxe à l'étranger peut avoir des avantages que vous ne trouverez pas au pays. Dans les îles Turques et Caïques, petit territoire d'outre-mer britannique situé à l'est de Cuba et au nord d'Haïti et de la République dominicaine, il n'y a pas de taxes foncières annuelles ni d'impôt sur les plus-values ​​sur les biens transférés. La propriété est protégée par un registre foncier, et le dollar américain est la monnaie officielle, de sorte que les taux de change ne sont pas un facteur dans l'achèvement de l'achat ou dans la valeur future de votre propriété.

Ces îles sont un bon endroit pour investir parce que les prix des terrains ont augmenté régulièrement au cours des dix dernières années et devraient continuer à le faire grâce à l'augmentation rapide du tourisme et du développement, dit Blair MacPherson, copropriétaire et courtier de RE / MAX Groupes Immobilier Îles Turques et Caïques. Et vous pouvez gagner un revenu supplémentaire de votre investissement en le louant pendant votre absence et en laissant une société de gestion gérer les détails, dit-il.

Investir à l'étranger peut aussi avoir des problèmes particuliers. "Nous devons nous rappeler que le reste du monde ne fonctionne pas comme nous le faisons aux Etats-Unis", dit Fitzpatrick du RUHM. "Vous ne voulez pas acheter une propriété dans un autre pays seulement pour découvrir que le gouvernement peut vous le reprendre plus tard. "Utilisez un avocat immobilier international et d'autres professionnels pour aider à votre diligence raisonnable, dit-il.

Acheter un condo de luxe

Que vous achetiez un condo de luxe ou que vous le louiez, «dépenser de l'argent pour une maison située dans un grand immeuble de luxe avec commodités et moyens de transport à proximité est la solution idéale» dit Lydia Sussek de Corcoran, une agence immobilière à service complet à Manhattan.«Acheter dans un immeuble de luxe avec de mauvaises options de transport est un investissement médiocre», dit-elle.

Les services et les caractéristiques offerts par le bâtiment peuvent également faire ou défaire votre investissement. "Vous n'avez pas de portier à plein temps? Bien, mais qu'est-ce que votre maison offre d'autre? Vues, ​​hauts plafonds, terrasses, toutes ces caractéristiques aident à distinguer votre maison des autres appartements à emporte-pièce et peuvent mener à un taux de vente plus élevé quand il est temps de déménager », dit Sussek.

Gardez à l'esprit que lorsque vous achetez de l'immobilier de luxe, vous achetez un style de vie. Les ponts de toit privés, les piscines, les espaces communs avec des centres de fitness, et les services de femme de chambre ou de style hôtelier distinguent l'immobilier de luxe, dit-elle. "Même s'il y a d'autres nouveaux condos construits autour de la maison que vous achetez, ces types de propriétés ont une valeur", dit Sussek.

Jumbo Hypothèques pour l'immobilier de luxe

Alors que la plupart des acheteurs immobiliers de luxe choisissent d'acheter une propriété avec de l'argent, certains utilisent des prêts jumbo pour arracher l'immobilier de luxe. Les prêts jumbo (aussi appelés hypothèques jumbo) sont des prêts pour des montants supérieurs à la limite fixée par la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Habituellement, ce montant dépasse 424 100 $; Cependant, dans certains comtés, souvent ceux qui abritent des biens immobiliers plus chers, ce montant est plus élevé. Actuellement, le taux d'intérêt pour un taux jumbo fixe de 30 ans est de 4. 25% avec un APR de 4. 27% selon usbank. com. C'est semblable au taux moyen d'une hypothèque fixe standard de 30 ans. En Janvier 2017, le taux d'intérêt pour une hypothèque fixe moyenne de 30 ans est de 4. 25% avec un APR de 4. 32%.

Choisissez une location de vacances haut de gamme

«Une location de vacances luxueuse peut vous apporter de nombreux avantages, notamment une plus-value, des déductions fiscales, des occasions de réseautage professionnel et, surtout, un plaisir personnel», explique Fitzpatrick. Choisir un emplacement avec un marché typiquement fort est la clé, comme une station de ski, Hawaii ou une île tropicale. "Ils sont parfaits pour les revenus saisonniers et se comportent bien sur les bons marchés financiers. Cependant, ils peuvent souffrir plus pendant une récession que les maisons près des grandes villes », dit-il.

En effet, le marché du logement de luxe a connu le rebond le plus marqué de l'effondrement de l'immobilier dans les grandes villes, mais les zones de villégiature commencent à suivre, selon un récent rapport de Christie's International Real Estate.

En plus de choisir la bonne ville, les investisseurs devraient envisager d'acheter une propriété qui sera attrayante pour les familles en vacances, dit M. Fitzpatrick. "Cela augmentera votre taux d'occupation et votre retour sur investissement", dit-il.

Bruce Tobias, 20 ans agent immobilier RE / MAX Sedona en Arizona, a ajouté que les destinations touristiques de premier plan sont un choix judicieux, et les investisseurs devraient rechercher des propriétés avec des possibilités de gains à long terme. .

Compléter une construction personnalisée

Construire une nouvelle maison à partir de la base offre les marges bénéficiaires les plus élevées, mais a un délai plus long, dit Belson, mais une maison où tout est nouveau et a les styles et les équipements les plus recherchés pour obtenir le meilleur dollar.Il dit que sa société construit actuellement une maison de 25 000 pieds carrés à Bel Air, en Californie. "Nous avons acheté la propriété pour 8 $. 7 millions. Le budget de construction est de 18 millions de dollars. Le prix de vente projeté est de 50 millions de dollars. Il est difficile d'y parvenir en tant qu'investissement », dit-il.

Si vous ne construisez pas la maison par vous-même, faites attention à la façon dont vous la personnalisez. Vous voudrez choisir une disposition, des agréments, et des finitions qui feront appel à un large segment du marché de luxe pour maximiser vos chances de vendre rapidement et pour le meilleur dollar. Assurez-vous que la maison est fonctionnelle et accueillante et qu'elle possède les caractéristiques de sécurité et de confidentialité que les acheteurs haut de gamme veulent. Mais il y a une ligne de démarcation entre la création d'un tel attrait et la création du caractère unique que recherchent les acheteurs de luxe.

"Quand quelque chose n'est pas banalisé, et qu'il est désirable, et qu'il y a de la demande, c'est quand on voit que les prix sautent vraiment", dit Char d'un membre de Queensridge Place. "Si vous regardez une bouteille de Lafitte Rothschild '82, l'appréciation des prix augmente de façon exponentielle sur un millésime qui est moins supérieur en raison de l'offre et de la demande. C'est la même chose avec l'immobilier de luxe. Le plus exclusif et plus difficile à trouver, le plus digne d'investissement de la maison devient. "

The Bottom Line

Investir dans l'immobilier de luxe peut être plus excitant que d'investir dans des titres grâce à son aspect tangible, et il y a plusieurs façons de le faire, de la construction d'une maison personnalisée à l'achat d'un propriété de vacances. Vous pouvez profiter de votre maison de luxe en tant que résident, en tant que voyageur ou en tant que propriétaire ou construire des maisons de luxe pour que les autres puissent en profiter. Avant d'acheter, assurez-vous de comprendre les caractéristiques qui créent une valeur durable dans cette classe d'actifs pour obtenir le meilleur retour sur investissement.