L'une des principales caractéristiques d'un portefeuille bien construit et diversifié est un niveau de corrélation relativement faible entre les principales classes d'actifs qu'il détient. Cependant, des données récentes commencent à indiquer que les marchés boursiers et obligataires évoluent de plus en plus parallèlement. En conséquence, les investisseurs recherchent d'autres avenues de diversification qui présentent une faible corrélation avec les indices traditionnels. Dans de nombreux cas, l'immobilier peut être la réponse - à condition qu'elle soit achetée sous la forme de propriétés réelles et non par l'intermédiaire de titres cotés en bourse.

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Ratio Correlation

Historiquement parlant, les marchés boursiers et obligataires ont rarement évolué de concert. Au cours des dix dernières années, l'indice Standard and Poor's 500 a eu un coefficient corrélatif mathématique négatif de 0, 4 avec des titres du Trésor à long terme et une corrélation de 0, 1 avec l'indice obligataire total de Barclay. Cependant, les marchés boursiers et obligataires ont été surévalués en 2015 et les taux d'intérêt vont inévitablement augmenter au cours des prochains mois. Cela a entraîné une convergence substantielle des mouvements des actions et des obligations, et la corrélation entre l'indice S & P 500 et les bons du Trésor à long terme n'est plus que de 0. 2. Ce nombre devrait continuer à augmenter avec les taux d'intérêt. (Pour en savoir plus, voir: Diversification: Protéger les portefeuilles de la destruction massive.)

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Alternative immobilière

Bien que l'immobilier soit la seule autre classe d'actifs en dehors des actions qui ont surpassé l'inflation sur de longues périodes, toute forme de ce secteur qui est emballé comme un marché coté en bourse la sécurité évoluera probablement en tandem avec les actions au fil du temps. Cela est en partie dû au fait que les mêmes facteurs économiques qui déterminent les cours des actions affectent également l'immobilier de la même manière. Par exemple, une fiducie de placement immobilier cotée en bourse (FPI) s'appréciera dans le prix lorsque les valeurs des propriétés réelles qu'elle possède augmenteront. Lorsque cela se produit, les revenus locatifs provenant de ces propriétés augmentent habituellement, ce qui se traduit par un rendement plus élevé pour le FPI. Cela va à son tour augmenter la demande des investisseurs et entraîner un prix plus élevé. (Pour en savoir plus, voir: Conseils clés pour investir dans des REIT .)

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Les titres qui investissent dans l'immobilier doivent également satisfaire aux mêmes exigences en matière de liquidité, de transparence et autres exigences réglementaires que tous les autres instruments cotés en bourse. Ce niveau de conformité peut également servir à susciter des similitudes dans le mouvement des prix dans une certaine mesure. Pour ces raisons, ceux qui recherchent un actif vraiment non corrélatif dans le secteur immobilier peuvent obtenir de meilleurs résultats en investissant directement dans des propriétés immobilières.

Contrairement aux FPI cotés en bourse ou à d'autres titres similaires, les titres immobiliers ne peuvent être négociés de la même manière que les titres cotés en bourse parce que, dans de nombreux cas, les informations nécessaires ne sont pas disponibles ou peuvent différer essentiellement en raison de diverses raisons.Des propriétés immobilières similaires peuvent être évaluées à des valeurs très différentes par différentes parties, et ces prix peuvent être basés sur les prix des évaluations passées d'autres propriétés qui ont été faites dans un climat économique différent. (Pour en savoir plus, voir: Comment se diversifier avec les REIT .)

De nombreux gestionnaires de portefeuilles immobiliers ont également une marge de manœuvre considérable dans la façon de marquer leurs propriétés sur le marché. Le calcul des valeurs de certaines propriétés peut également constituer un véritable défi. Dans de nombreux cas, la valeur la plus récente officiellement enregistrée peut clairement être différente de sa valeur actuelle probable. Ce facteur peut être vu plus clairement quand une maison ou une entreprise est évaluée à un prix donné. Trois ans plus tard, une énorme installation de production est construite juste à côté, ce qui rend l'emplacement de ces propriétés beaucoup plus précieux. Les valeurs de ces propriétés vont évidemment être beaucoup plus élevées qu'elles ne le seraient en fonction de leurs prix préalablement évalués.

Avantages et inconvénients

L'aspect non corrélatif des propriétés réelles n'est pas leur seul avantage. Comme de nombreuses propriétés immobilières ne peuvent être vendues rapidement ou facilement, elles peuvent souvent offrir une prime supplémentaire au vendeur lorsqu'elles vendent, et leurs rendements sont généralement supérieurs à ceux des titres cotés en bourse. Toutefois, les revenus locatifs peuvent varier en fonction de la conjoncture économique, et les investisseurs qui sont soudainement obligés de vendre un bien immobilier pour une raison quelconque peuvent subir une perte substantielle, tandis que ceux qui sont en mesure de conserver leurs biens à long terme récolter un beau bénéfice.

Les impôts peuvent également avoir un impact important sur le rendement du capital pour les investisseurs, bien que cela puisse être réduit ou différé dans certains cas selon la façon dont le vendeur utilise le produit. Ceux qui utilisent leur produit pour acheter un bien semblable selon les règles d'un échange en vertu de l'article 1031 peuvent différer l'imposition de leur vente jusqu'à ce que les biens subséquents aient été aliénés. (Pour en savoir plus, voir: 10 choses à savoir sur 1031 échanges .)

Conclusion

Les investisseurs qui cherchent à réduire la volatilité globale de leurs portefeuilles peuvent constater que les actions, obligations et liquidités sont ne pas leur fournir une diversification suffisante en raison de la corrélation croissante entre les titres de créance et les titres de capitaux propres. Les placements immobiliers illiquides peuvent souvent aider à résoudre ce dilemme en raison de leur manque de tarification efficace et de leur potentiel d'appréciation à long terme. (Pour en savoir plus, voir: L'immobilier peut-il stabiliser votre portefeuille? )