Le marché du logement des États-Unis a entraîné les propriétaires et les investisseurs dans une course de montagnes russes au cours du XXIe siècle. Stimulée par la baisse des taux hypothécaires et des normes de souscription libérales, la demande de maisons s'est rapidement accélérée de la fin des années 1990 jusqu'au milieu des années 2000. Même si les constructeurs et les promoteurs se démènent pour ériger de nouvelles maisons, ils exigent une offre largement dépassée, ce qui entraîne une bulle immobilière qui fait grimper les prix à plus du triple de leur niveau d'avant la bulle dans certaines régions du pays, notamment Las Vegas, Phoenix et Sud de la Floride.

Cette flambée des prix s'est révélée insoutenable, la bulle immobilière ayant implosé à la fin des années 2000. Au centre-ville de Miami, les condos vendus à plus de 300 000 $ en construction en 2006 étaient sur le marché à moins de 100 000 $ en 2009, sans aucune offre. Beaucoup ont dû être convertis en appartements locatifs pour empêcher les investisseurs de faire faillite. À Las Vegas, des quartiers inachevés parsemaient le paysage de banlieue, avec des champs de maisons flambant neuves, à moitié construites, vides.

Indicateurs du marché du logement

Les analystes soulignent plusieurs facteurs lors de l'attribution de la responsabilité de la crise du logement. La hausse des défauts hypothécaires représente le plus grand bouc émissaire. Pendant les années de bulle, les normes de prêt étaient presque inexistantes. Les sociétés d'hypothèques ont accordé des prêts à des emprunteurs ayant des antécédents de crédit douteux ou qui étaient incapables de prouver leur revenu. Cette pratique encourageait les gens à acheter des maisons plus grandes que ce qu'ils pouvaient se permettre en supposant que les prix continueraient d'augmenter et qu'ils pourraient vendre dans un an ou deux et encaisser de grosses sommes. La première grande vague de défauts en 2007 a provoqué un effet de boule de neige qui a poussé de plus en plus d'emprunteurs sous l'eau à accumuler de l'élan. En 2008, une véritable crise était en cours.

Un facteur moins discuté, mais non moins viable, de l'accident était le simple fait que les prix des logements étaient devenus insoutenables en fonction des niveaux de revenu. Les experts en finances des ménages recommandent aux acheteurs de limiter leurs achats à trois fois leur revenu annuel. Une famille qui gagne 100 000 $ par année ne devrait donc pas dépenser plus de 300 000 $ pour une maison. De 1990 à 2000, ce ratio a posé peu de problème à l'acheteur américain typique. Le prix médian des maisons a oscillé entre trois et 3,5 fois le revenu médian des ménages. Au cours des six années suivantes, les prix ont rapidement augmenté alors que les revenus ont stagné. En 2006, la maison à prix médian était hors de portée pour la famille médiane, coûtant presque cinq fois le revenu annuel de la famille médiane. Cette dynamique s'est révélée insoutenable, car les prix ont commencé leur effondrement dramatique peu de temps après.

Le ratio cours / revenu

De la Seconde Guerre mondiale à la fin des années 1990, l'appréciation du prix des maisons était essentiellement stable et fiable, sans fluctuations ou turbulences majeures à l'échelle nationale.Pendant cette période, les prix médians se sont rapprochés du triple point de revenu annuel auquel un ménage typique peut s'offrir une maison type. Ce n'est que lorsque les prix ont commencé à s'écarter largement de ce niveau que l'instabilité s'est installée. Par conséquent, il est instructif lors de l'évaluation des valeurs de la maison d'examiner le rapport entre le prix médian et le revenu médian des ménages. Dans les endroits où ce ratio reste proche de trois, la stabilité et la durabilité sont suggérées. À mesure que le ratio grimpe plus haut, les acheteurs potentiels devraient faire preuve de prudence, surtout si le ratio se rapproche de cinq, le niveau observé à l'échelle nationale en 2006 juste avant la crise.

Où trouver de la valeur en 2016

Plusieurs villes avec des marchés chauds durant la bulle des années 2000 se réchauffent à partir de 2016. Le prix de vente médian de Miami dépasse maintenant 250 000 $, soit cinq fois le revenu médian des ménages de 50 000 $. Le prix de vente médian à Phoenix approchait 200 000 $, près de quatre fois le revenu médian des ménages de 53 000 $. Les chiffres sont similaires à Las Vegas, où le prix de vente médian d'avril 2016 était 195 000 $ et le revenu médian des ménages était 51 000 $. Le ratio cours / revenu indique que ces marchés pourraient être surchauffés.

D'autre part, certains endroits aux États-Unis offrent toujours des valeurs étonnantes basées sur les niveaux de revenu. À Tulsa, Oklahoma, le prix de vente médian de 94 000 $ est à peine le double du revenu médian des ménages de 46 000 $. L'histoire est similaire à Columbus, Ohio, où le prix de vente médian de 128 000 $ équivaut à peu près à deux -la moitié du revenu médian des ménages de la ville de 51 000 $.