Les prêts hypothécaires se présentent sous deux formes principales - taux fixe et taux ajustable - avec certaines combinaisons hybrides et plusieurs dérivés de chacun. Une compréhension de base des taux d'intérêt et des influences économiques qui déterminent l'évolution future des taux d'intérêt peut aider les consommateurs à prendre des décisions hypothécaires financièrement saines, comme choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux variable ou décider de refinancement d'une hypothèque à taux variable.

Dans cet article, nous discuterons de l'influence des taux d'intérêt sur l'industrie hypothécaire, et de la façon dont les deux auront une incidence sur le montant que vous payez pour votre maison.

La ligne de production hypothécaire

Le secteur hypothécaire comprend trois parties principales ou entreprises: l'initiateur de l'hypothèque, l'agrégateur et l'investisseur.

L'initiateur de l'hypothèque est le prêteur. Les prêteurs se présentent sous plusieurs formes, des coopératives de crédit et des banques aux courtiers en prêts hypothécaires. Les créateurs d'hypothèques introduisent et commercialisent des prêts aux consommateurs. Ils vendent des prêts. Ils sont en concurrence les uns avec les autres en fonction des taux d'intérêt, des frais et des niveaux de service qu'ils offrent aux consommateurs. Les taux d'intérêt et les frais qu'ils facturent aux consommateurs déterminent leurs marges bénéficiaires. La plupart des initiateurs d'hypothèques ne «portefeuille» pas de prêts (ce qui signifie qu'ils ne conservent pas l'actif du prêt). Au lieu de cela, ils vendent l'hypothèque sur le marché hypothécaire secondaire. Les taux d'intérêt qu'ils facturent aux consommateurs sont déterminés par leurs marges bénéficiaires et le prix auquel ils peuvent vendre l'hypothèque sur le marché hypothécaire secondaire.

L'agrégateur achète des hypothèques nouvellement créées auprès d'autres institutions. Ils font partie du marché hypothécaire secondaire. La plupart des agrégateurs sont également des initiateurs de prêts hypothécaires. Les regroupeurs regroupent plusieurs prêts hypothécaires similaires pour former des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) - un processus connu sous le nom de titrisation. Un titre adossé à des créances hypothécaires est une obligation adossée à un pool sous-jacent d'hypothèques. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont vendus aux investisseurs. Le prix auquel les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être vendus aux investisseurs détermine le prix que les agrégateurs paieront pour les prêts hypothécaires nouvellement contractés auprès d'autres prêteurs et les taux d'intérêt qu'ils offrent aux consommateurs pour leurs propres prêts hypothécaires.

Il existe de nombreux investisseurs dans des titres adossés à des hypothèques: fonds de pension, fonds communs de placement, banques, hedge funds, gouvernements étrangers, compagnies d'assurance, et Freddie Mac et Fannie Mae (entreprises parrainées par le gouvernement). Puisque les investisseurs essaient de maximiser le rendement, ils effectuent souvent des analyses de la valeur relative entre les titres adossés à des créances hypothécaires et d'autres placements à revenu fixe, comme les obligations de sociétés. Comme pour tous les titres financiers, la demande des investisseurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires détermine le prix qu'ils paieront pour ces titres.

Les investisseurs déterminent-ils les taux hypothécaires?

Dans une large mesure, les investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires déterminent les taux hypothécaires offerts aux consommateurs. Comme expliqué ci-dessus, la ligne de production de prêts hypothécaires prend la forme d'un titre adossé à des créances hypothécaires acheté par un investisseur. Le marché libre détermine les prix de compensation du marché que les investisseurs paieront pour les titres adossés à des créances hypothécaires. Ces prix reviennent à l'industrie hypothécaire pour déterminer les taux d'intérêt offerts aux consommateurs.

Hypothèques à taux d'intérêt fixe

Le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe est fixe pour la durée de l'hypothèque. Cependant, en moyenne, les hypothèques à taux fixe à 30 ans ont une durée de vie d'environ sept ans seulement. C'est parce que les propriétaires déménagent souvent ou vont refinancer leurs hypothèques.

Les prix des titres adossés à des créances hypothécaires sont fortement corrélés avec les prix des obligations du Trésor américain. Cela signifie que le prix d'un titre adossé à des hypothèques adossé à des prêts hypothécaires à 30 ans évoluera avec le prix du billet de cinq ans U.S. Treasury ou de l'emprunt 10 ans du Trésor américain basé sur un principal financier connu sous le nom de duration. En pratique, la duration d'une hypothèque de 30 ans est plus proche du billet de cinq ans, mais le marché a tendance à utiliser l'obligation à 10 ans comme référence. Cela signifie également que le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux fixe à 30 ans offerts aux consommateurs devrait augmenter ou diminuer avec le rendement de l'obligation à 10 ans du Trésor américain. Le rendement d'une obligation est fonction de son taux d'intérêt nominal et de son prix.

Les anticipations économiques déterminent le prix et le rendement des obligations du Trésor américain. Le pire ennemi d'une obligation est l'inflation. L'inflation érode la valeur des futurs paiements d'obligations - à la fois les paiements de coupon et le remboursement de principe. Par conséquent, lorsque l'inflation est élevée ou devrait augmenter, les prix des obligations chutent, ce qui signifie que leurs rendements augmentent - il existe une relation inverse entre le prix d'une obligation et son rendement.

Le rôle de la Fed

La Réserve fédérale joue un rôle important dans les anticipations inflationnistes. En effet, la perception du marché obligataire de la façon dont la Réserve fédérale contrôle l'inflation par l'administration de taux d'intérêt à court terme détermine les taux d'intérêt à long terme, tels que le rendement de l'obligation 10 ans du Trésor américain. En d'autres termes, la Réserve fédérale fixe les taux d'intérêt à court terme actuels, que le marché interprète pour déterminer les taux d'intérêt à long terme tels que le rendement de l'obligation 10 ans du Trésor américain.

Rappelez-vous que les taux d'intérêt sur les hypothèques à 30 ans sont fortement corrélés avec le rendement de l'obligation 10 ans du Trésor américain. Si vous essayez de prévoir ce que les taux d'intérêt hypothécaires à taux fixe à 30 ans feront à l'avenir, regardez et comprenez le rendement de l'obligation du Trésor américain à 10 ans (ou le billet de cinq ans), et suivez ce que le marché dit à propos de la politique monétaire de la Réserve fédérale.

Hypothèques à taux variable

Le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux variable peut changer tous les six mois ou tous les ans, selon les modalités de l'hypothèque. Le taux d'intérêt consiste en une valeur d'indice plus une marge.C'est ce que l'on appelle le taux d'intérêt entièrement indexé. Il est généralement arrondi à un huitième de point de pourcentage. La valeur de l'indice est variable, tandis que la marge est fixe pour la durée de l'hypothèque. Par exemple, si la valeur actuelle de l'indice est de 6,8% et que la marge est de 3%, arrondir au huitième de point de pourcentage le plus proche rendrait le taux d'intérêt pleinement indexé de 9,33%. Si l'indice baissait à 6,1%, le taux d'intérêt entièrement indexé serait de 9,1%.

Le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux variable est lié à un indice. Il existe différents indices hypothécaires utilisés pour différents prêts hypothécaires à taux variable, chacun d'eux étant construit en utilisant les taux d'intérêt sur un type de titre financier activement négocié, un type de prêt bancaire ou un type de dépôt bancaire. Tous les différents indices hypothécaires sont largement corrélés les uns avec les autres. En d'autres termes, ils évoluent dans la même direction, vers le haut ou vers le bas, à mesure que les conditions économiques changent. La plupart des indices hypothécaires sont considérés comme des indices à court terme. «Court terme» ou «terme» désigne la durée des titres, des prêts ou des dépôts utilisés pour construire l'indice. Habituellement, tout titre, prêt ou dépôt d'une durée d'un an ou moins est considéré à court terme.

La plupart des taux d'intérêt à court terme, y compris ceux utilisés pour construire des indices hypothécaires, sont étroitement liés à un taux d'intérêt appelé taux des fonds fédéraux.

Modifications de prévisions

Si vous tentez de prévoir les variations de taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable, examinez la forme de la courbe de rendement. La courbe des taux représente les rendements des obligations du Trésor américain avec des échéances de trois mois à 30 ans.

Lorsque la forme de la courbe est plate ou descendante, cela signifie que le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale maintienne des taux d'intérêt à court terme stables ou les abaisse. Lorsque la forme de la courbe est en pente ascendante, le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale déplace les taux d'intérêt à court terme vers le haut.

L'inclinaison de la courbe dans l'une ou l'autre direction indique dans quelle mesure le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale augmente ou abaisse les taux d'intérêt à court terme. Le prix des contrats à terme sur Fed Funds est également une indication des anticipations du marché pour les taux d'intérêt à court terme futurs.

The Bottom Line

Comprendre ce qui influence les taux hypothécaires actuels et futurs à taux fixe et variable peut vous aider à prendre des décisions hypothécaires financièrement saines. Cette connaissance peut vous aider à prendre une décision sur le choix d'une hypothèque à taux variable sur un prêt hypothécaire à taux fixe et peut vous aider à décider quand il est logique de refinancer sur une hypothèque à taux variable. Voici quelques conseils finaux.

Ne croyez pas tout ce que vous entendez à la télévision. Ce n'est pas toujours «un bon moment pour refinancer votre prêt hypothécaire à taux variable avant que le taux d'intérêt augmente davantage». Les taux d'intérêt pourraient augmenter davantage à l'avenir - ou ils pourraient baisser. Découvrez ce que dit la courbe des taux.

Pour en savoir plus, voir 4 Facteurs clés du marché immobilier , Principaux indicateurs du marché immobilier américain et Comment fonctionnent les taux d'intérêt sur une hypothèque.