À l'âge de vingt-cinq ans, Grant Cardone est sorti d'un centre de rééducation après avoir lutté contre la toxicomanie. Cinq ans plus tard, il est devenu millionnaire. Aujourd'hui, à l'âge de 58 ans, Cardone est un formateur de vente de renommée internationale. Son entreprise principale, Cardone Training Technologies, offre aux entreprises Fortune 500, aux petites entreprises et aux entrepreneurs une plate-forme interactive de formation à la vente.

Bien qu'il soit surtout connu pour son succès dans l'aide aux entreprises, il a construit au cours des deux dernières décennies un empire immobilier. Son véhicule d'investissement, Cardone Acquisitions, a été impliqué dans plus de 425 millions de dollars dans des transactions immobilières, et la société détient actuellement 350 millions de dollars de propriétés multifamiliales à travers les États-Unis.

Voici un aperçu de la façon dont Cardone a construit son empire immobilier multimillionnaire sans mobiliser de capitaux externes auprès de ses proches, qui détiennent moins de 2% du portefeuille de Cardone Acquisitions.

Un endroit pour protéger et faire croître l'argent

Contrairement à la majorité des personnes ayant des empires immobiliers réussis qui ont construit avec succès leurs portefeuilles considérables comme une carrière à temps plein, les avoirs immobiliers de Cardone ont été lentement étendus. affaires secondaires. Cardone Acquisitions n'était pas destiné à être son entreprise principale ni sa principale source de revenus. Au lieu de cela, il a été créé pour lui permettre d'avoir un endroit stable pour préserver et développer l'argent qu'il gagnait auprès de sa société de conseil en ventes.

Lors d'un entretien avec le Podcast de BiggerPockets en février 2015, Cardone a déclaré: «Chaque fois que je reçois de l'argent, je recommence brisé parce que je l'ai enfoncé dans ce secteur immobilier. "Il a poursuivi en disant que" je prends ces trois entreprises qui seront probablement détruites de mon vivant, que j'ai fait beaucoup d'argent, et que je prends tout cet argent et que je le gare ici, donc je suis toujours Je me suis mis à courir tous les jours pour avoir de l'argent et je l'ai poussé ici. "

Bien qu'au fond il se considère comme un entrepreneur et non comme un investisseur immobilier, Cardone pensait que l'immobilier constituait un véhicule de préservation et de création de richesses que ses autres entreprises ne pouvaient offrir. (Pour en savoir plus, voir Principales raisons d'investir dans l'immobilier .)

Consommation de données et shopping dans l'immobilier

Depuis l'âge de quinze ans, Cardone étudie les tenants et aboutissants de l'immobilier. Durant son enfance, Cardone et son père ont régulièrement visité différentes propriétés en tant qu'activité familiale, et au fil du temps, son intérêt pour l'achat de bâtiments s'est développé.À ce jour, l'immobilier commercial est toujours quelque chose qu'il aime faire avec sa femme et ses enfants.

En 1981, à l'âge de 22 ans, Cardone est diplômé en comptabilité. Malgré vouloir acquérir immédiatement des propriétés, il a retardé le faire pendant quelques années. Cela lui a permis de faire croître l'argent qu'il utiliserait plus tard pour faire des investissements. En outre, le retard a donné à Cardone la capacité de s'imprégner autant qu'il le pouvait sur le sujet de l'immobilier.

Dans un épisode d'octobre 2014 de son exposition immobilière, Cardone a partagé les connaissances qu'il a acquises sur l'investissement immobilier, comme «comprendre différentes conditions telles que le bénéfice net d'exploitation (NOI), ce qu'est un pro forma, et quel bien le marché ressemble à "n'est pas venu de lire des livres mais réellement" regardant des affaires différentes, et des agents de réunion. " En fait, Cardone n'a jamais lu un livre sur l'investissement immobilier: il a remplacé les connaissances que l'on peut trouver dans les livres avec des connaissances que l'on peut atteindre en regardant effectivement les annonces dans différents marchés. (Pour en savoir plus, voir Combien d'argent avez-vous besoin d'investir dans l'immobilier ? Son premier contrat

À 29 ans, Cardone met finalement ses plus de quatorze ans d'immobilier étudier dans la pratique. Il a acheté une propriété unifamiliale à Houston, au Texas, qui s'est bien comportée au départ. Cependant, après quelques mois, les locataires sont partis, et le flux de revenus immobiliers de Cardone est devenu sec. Il blague souvent à propos de l'expérience en disant: «Mon taux d'occupation est passé de 100% à 0%». Il détestait le fait qu'il devait se concentrer sur son activité principale afin de trouver de nouveaux locataires. Craignant que cette situation ne se reproduise, Cardone a rapidement vendu la propriété, a fait faillite et a juré qu'il n'achèterait plus jamais d'immobilier résidentiel unifamilial comme investissement.

Acquisitions subséquentes

La deuxième acquisition de Cardone n'a eu lieu que cinq ans après son horrible expérience de l'immobilier unifamilial. Pendant ce temps, il a continué à accumuler des liquidités ainsi que d'augmenter sa base de connaissances en matière d'investissement immobilier. Son premier contrat multifamilial était un complexe de trente-huit unités à San Diego, en Californie. Cardone a acquis la propriété pour 1 $. 9 millions et a fait un acompte de 350 000 $. Un peu plus d'un mois plus tard, il a acquis un autre complexe. Cardone a continué à acheter plus de complexes un à la fois, et aujourd'hui, ses avoirs sont évalués à 350 millions de dollars.

Ses propriétés immobilières sont situées en Alabama, en Arizona, en Californie, en Floride, en Géorgie, en Caroline du Nord, au Tennessee et au Texas. En 2012, Cardone Acquisitions a réalisé la plus importante acquisition privée d'immobilier multifamilial en Floride. Cette année-là, il a acheté cinq immeubles d'appartements, avec 1016 appartements, dans l'État pour un total de 59 millions de dollars. Une grande partie des acquisitions a été financée par la dette de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).

Financement de ses acquisitions

Lors d'une interview accordée à Joe Fairless en mars 2015 sur les «meilleurs conseils en investissement immobilier», Cardone a révélé que moins de 2% du portefeuille Cardone Acquisitions est détenu par des partenaires externes membres et amis.La majorité des acquisitions sont financées par l'argent personnel de Cardone ainsi que par le financement bancaire traditionnel.

The Bottom Line

Bien plus qu'un formateur professionnel, Grant Cardone est un magnat de l'immobilier qui a construit un portefeuille multifamilial de 350 millions de dollars à partir de zéro. Avant de faire sa première acquisition, Cardone a passé plusieurs années à consommer autant d'informations que possible sur le sujet de l'immobilier. À 29 ans, il a fait sa première acquisition, une propriété unifamiliale qui, au départ, s'est bien comportée, mais qui est rapidement devenue un désastre lorsque son taux d'occupation a été ramené à zéro après le départ des locataires d'origine. Des années après cette expérience, il a acquis un complexe de trente-huit unités et n'a jamais acheté une autre propriété unifamiliale comme un investissement plus jamais.