Les acheteurs qui souhaitent financer un achat de logement avec un prêt de la Federal Housing Administration (FHA) peuvent être surpris d'apprendre qu'ils ne seront pas autorisés à acheter une propriété particulière parce qu'elle ne répond pas aux exigences de la FHA. . Pourquoi ces exigences existent-elles, quelles sont-elles et peuvent-elles être corrigées pour que les acheteurs puissent acheter les maisons qu'ils veulent? (Pour en savoir plus, consultez Comprendre les prêts au logement FHA .)

TUTORIEL: Bases de l'hypothèque

Pourquoi la FHA établit des normes minimales de propriété

Quand un acheteur obtient une hypothèque, la propriété sert de garantie. En d'autres termes, si l'emprunteur arrête de faire les paiements hypothécaires, le prêteur finira par saisir l'emprunteur et prendre possession de la maison. Le prêteur vendra ensuite la maison pour récupérer autant d'argent que possible. (Pour en savoir plus sur ce processus, voir Les 6 phases d'une forclusion .)

Exiger que la propriété respecte les normes minimales protège le prêteur. Cela signifie que la propriété devrait être plus facile à vendre et commander un prix plus élevé si le prêteur doit forclusion. Dans le même temps, un emprunteur est plus susceptible de rester dans une maison qui répond aux normes minimales, car il ou elle ne sera pas chargé de factures de réparation à domicile coûteux dès le départ. En outre, les emprunteurs feront plus d'efforts pour effectuer des paiements pendant les périodes financières difficiles si la maison est un endroit agréable à vivre.

Normes minimales de propriété - De quoi s'agit-il?

Selon le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), la FHA exige que les propriétés financées avec ses produits de prêt répondent aux normes minimales suivantes:

• Sécurité: La maison doit protéger la santé et la sécurité des occupants.
• Sécurité: La maison doit protéger la sécurité de la propriété (comme expliqué dans la section précédente).
• Solidité: La propriété ne devrait pas présenter de déficiences physiques ou de conditions affectant son intégrité structurale.

Il décrit ensuite les conditions que la propriété doit remplir pour satisfaire à ces exigences. Un évaluateur observera l'état de la propriété lors de l'évaluation de la propriété requise et rendra compte des résultats sur le formulaire d'évaluation de la FHA. (Les évaluations de propriétés sont l'une des nombreuses exigences que les acheteurs remplissent avant de conclure un accord - pour en savoir plus, voir Offres de logement qui tombent à .)

Pour les maisons unifamiliales, l'évaluateur doit utiliser un formulaire appelé Rapport d'évaluation résidentielle uniforme. Le formulaire demande à l'évaluateur de décrire les caractéristiques de base de la propriété, comme le nombre d'étages, l'année de construction, la superficie, le nombre de pièces et l'emplacement. Il exige également que l'évaluateur «décrive l'état de la propriété (y compris les réparations nécessaires, la détérioration, les rénovations, le remodelage, etc.»et demande:« Y at-il des déficiences physiques ou des conditions défavorables qui affectent la qualité de vie, la solidité ou l'intégrité structurelle de la propriété? »Le formulaire d'évaluation des unités de condominium est similaire mais contient des questions spécifiques aux copropriétés. (Voir aussi: Ce qu'il faut savoir sur les évaluations à domicile .)

La FHA n'exige pas la réparation des défauts cosmétiques ou mineurs, de l'entretien différé et de l'usure normale si La FHA dit que les exemples de tels problèmes incluent, mais ne sont pas limités à ce qui suit:

• mains courantes manquantes
• Portes de sortie fissurées ou endommagées qui sont autrement utilisables > Verre de fenêtre fissuré
• Surfaces de peinture défectueuses dans les maisons construites après 1978
• Fuites de plomberie mineures (comme les robinets qui fuient)
• Revêtement ou revêtement de sol défectueux (fini à la finition, tapis très sale)
• Preuve de précédent (non-actif) dommages causés par des insectes / organismes destructeurs du bois là où il n'y a pas de dommages structuraux non réparés
• Comptoirs pourris ou usés
• Enduits, plaques de plâtre ou autres matériaux de murs et plafonds endommagés dans les maisons construites après 1978
• Mauvais ouvrage
• Risques de trébuchement (trottoirs fissurés ou partiellement soulevés, moquette mal installée)
• Vide sanitaire avec débris et déchets
• Absence de surface d'entrée pour tout temps
• La FHA a de nombreux problèmes à résoudre être corrigé afin que la vente se termine. Voici certains des problèmes les plus courants auxquels les acheteurs de maison sont susceptibles de faire face. (Si vous achetez une maison, consultez

Trucs pour les acheteurs d'une première maison .) Électricité et chauffage

Le boîtier électrique ne doit pas comporter de fils effilochés ou exposés.

• Toutes les pièces habitables doivent avoir une source de chaleur en état de fonctionnement (sauf dans quelques villes sélectionnées avec des hivers doux).
• Toits et greniers

La toiture doit empêcher l'humidité de pénétrer.

• La toiture doit durer au moins deux ans de plus.
• L'évaluateur doit inspecter le grenier pour déceler d'éventuels problèmes de toit.
• Le toit ne peut pas avoir plus de trois couches de toiture.
• Si l'inspection révèle la nécessité de réparer le toit et que le toit comporte déjà trois couches de toiture ou plus, la FHA a besoin d'un nouveau toit.
• Chauffe-eau

Le chauffe-eau doit respecter les codes du bâtiment locaux et doit être transporté avec la propriété.

Dangers et nuisances

Un certain nombre de conditions entrent dans cette catégorie. Ils comprennent notamment les éléments suivants:

Sol contaminé

• Proximité d'un site de déchets dangereux
• Puits de pétrole et de gaz situés sur la propriété
• Trafic lourd
• Bruit et dangers dans les aéroports
• Autres sources de bruit excessif
• Proximité de quelque chose qui pourrait exploser, tel qu'une ligne pétrolière à haute pression
• Proximité de lignes électriques à haute tension
• Proximité d'une tour de transmission radio ou TV
• Accès à la propriété < La propriété doit fournir un accès sûr et adéquat aux piétons et aux véhicules, et la rue doit être dotée d'une surface tout temps afin que les véhicules d'urgence puissent accéder à la propriété dans toutes les conditions météorologiques.

Solidité structurale

Toute condition structurelle défectueuse et toute autre condition pouvant entraîner des dommages structuraux futurs doivent être corrigées avant que la propriété puisse être vendue. Ceux-ci incluent la construction défectueuse, l'humidité excessive, la fuite, la décomposition, les dommages de termites et le règlement continu. (Pour plus de conseils sur l'achat d'une maison, lisez

Les 10 erreurs les plus fréquentes sur les acheteurs de maison

.) Amiante Si une partie de la maison contient de l'amiante qui semble endommagée ou détériorée, la FHA nécessite une inspection plus approfondie par un professionnel de l'amiante.

Salles de bain

La maison doit avoir une toilette, un lavabo et une douche. (Cela peut sembler stupide, mais vous seriez surpris de voir ce que les gens emmèneront avec eux quand ils seront saisis.)

Électroménager

Des preuves anecdotiques suggèrent que la FHA exige que les biens aient des appareils de cuisine en fonctionnement, en particulier poêle. Cependant, les documents de la FHA ne mentionnent aucune exigence concernant les appareils.

Cette liste n'est pas exhaustive. Pour plus d'information, consultez le Guide de référence du Centre d'accession à la propriété du ministère du Logement et du Développement urbain.

Recours aux acheteurs de maison pour des propriétés inférieures aux normes minimales

Qu'est-ce qu'un acheteur de maison doit faire s'il tombe amoureux d'une propriété qui a l'un de ces problèmes pouvant causer des ennuis?

La première étape devrait être de travailler avec le vendeur. Demandez au vendeur de faire les réparations nécessaires. Si le vendeur ne peut pas se permettre de faire des réparations, peut-être que le prix d'achat peut être augmenté de sorte que les vendeurs récupèrent leur argent à la fermeture. Habituellement, les choses tournent dans l'autre sens - si une propriété a des problèmes importants, les acheteurs demanderont un prix inférieur pour compenser. Toutefois, si le prix de la propriété est déjà inférieur à celui du marché ou si l'acheteur le veut assez, augmenter le prix pour que les réparations soient effectuées et que la transaction soit conclue pourrait être une option.

Si le vendeur est la banque, il se peut qu'il ne soit pas prêt à faire des réparations. Dans ce cas, l'accord est mort. La propriété devra aller à un acheteur en espèces ou un acheteur non-FHA dont le prêteur leur permettra d'acheter la propriété dans l'état actuel. (Voir aussi:

7 choses à savoir sur les prêts immobiliers FHA

.) Beaucoup d'acheteurs devront simplement continuer à chercher jusqu'à ce qu'ils trouvent une meilleure propriété qui répondra aux normes de la FHA. Cela peut être frustrant, en particulier pour les acheteurs avec des fonds limités et des propriétés limitées dans leur gamme de prix. Malheureusement, parfois c'est la seule solution. Certains acheteurs peuvent être autorisés à acheter un produit de prêt différent. Un prêt non-FHA peut fournir plus de marge de manœuvre sur la condition dans laquelle la propriété peut être, mais le prêteur aura toujours ses propres exigences, donc ce n'est pas une garantie. Une autre option consiste à demander un prêt FHA 203 (k), ce qui permet l'achat d'un fixateur-supérieur avec des problèmes importants. (En savoir plus sur

Introduction au FHA 203 (k) Prêt

et Demande de prêt FHA 203 (k) .) Conclusion Les prêts FHA facilitent la tâche pour les emprunteurs de se qualifier pour une hypothèque, mais ils ne rendent pas nécessairement plus facile d'acheter une propriété.Les emprunteurs de la FHA qui savent à quoi s'attendre lorsque les achats à domicile peuvent restreindre leur recherche à des propriétés qui sont susceptibles de répondre aux directives de la FHA, ou au moins éviter de mettre leur cœur sur une propriété avant de l'avoir évalué. (Pour plus d'informations, reportez-vous à

Acheter une maison forclusion

.)