Le crowdfunding immobilier a décollé depuis l'adoption de la loi «Startstart» sur les start-ups en 2012, et le marché devrait continuer à se développer. En octobre 2015, la SEC a rendu sa décision finale sur les dispositions du titre III de la loi JOBS, permettant aux investisseurs non-accrédités de participer à des transactions immobilières financées conjointement avec des investisseurs accrédités.

Investir dans l'immobilier à travers une plateforme de crowdfunding présente certains avantages par rapport aux REIT ou à la propriété directe de la propriété. L'un de ces avantages est la possibilité de choisir entre les investissements en dette et en actions. Avant de plonger dans le financement participatif immobilier, il est utile de comprendre comment les deux diffèrent et quels sont les risques. (Pour en savoir plus sur les principes de base du financement participatif immobilier, voir Immobilier et financement participatif: une nouvelle voie pour les investisseurs.)

Fonctionnement des titres de créance

Lorsque vous investissez dans des titres de créance immobiliers, l'investisseur agit à titre de prêteur auprès du propriétaire ou du promoteur. Le prêt est garanti par la propriété elle-même et les investisseurs reçoivent un taux de rendement fixe qui est déterminé par le taux d'intérêt sur le prêt et combien ils ont investi. Dans un accord de dette, l'investisseur est au bas de la pile de capital, ce qui signifie qu'ils ont la priorité quand il s'agit de réclamer un paiement de la propriété. (Pour en savoir plus, voir le tutoriel: Exploration des investissements immobiliers.)

Pour:

• Temps de rétention plus court - Les investissements de dette sont le plus souvent associés à des projets de développement. En conséquence, ils ont généralement une période de détention plus courte par rapport aux investissements en actions. Selon la nature de la transaction, le temps de retenue peut durer entre six et 24 mois. C'est un plus pour les investisseurs qui ne sont pas à l'aise pour immobiliser leurs actifs à long terme.
• Risque plus faible - En raison de la structure des transactions; les investisseurs prennent moins de risques avec des investissements de dette. Le prêt est garanti par la propriété, qui agit comme une police d'assurance contre le remboursement du prêt. Même lorsque le propriétaire ou le promoteur est en défaut, les investisseurs ont la possibilité de récupérer la perte de leur investissement par une action en forclusion.
• Revenu stable - Les investissements en dette sont plus prévisibles en termes de montant et de fréquence des paiements de retour. Bien que chaque transaction soit différente, il n'est pas rare que les investisseurs gagnent des rendements allant de 8% à 12% par an. Ces rendements sont généralement payés mensuellement ou trimestriellement.

Inconvénients:

• Rendements plafonnés - Les placements de dette comportent moins de risques, mais un inconvénient majeur est le fait que les rendements sont limités par le taux d'intérêt du prêt. Les investisseurs doivent savoir clairement s'ils sont prêts à sacrifier le potentiel pour obtenir des rendements plus élevés en échange d'un pari plus sûr.
• Frais plus élevés - Bien que la plupart des plates-formes de financement participatif ne facturent rien aux investisseurs pour créer un compte et effectuer des recherches sur les investissements, il y a généralement des frais à payer pour participer à une transaction. La plate-forme de crowdfunding prend habituellement un pourcentage du haut avant que tout intérêt soit versé, ce qui peut nuire à vos retours. Il peut également y avoir des frais d'émission de prêts distincts qui sont transférés aux investisseurs. (Pour en savoir plus sur les plateformes de crowdfunding immobilier, lisez: Top 5 des sociétés de financement participatif immobilier .)

Principes de base des investissements en capital

La plupart des opérations de financement participatif impliquent des investissements en actions. Dans ce scénario, l'investisseur est actionnaire d'une propriété spécifique et sa participation est proportionnelle au montant qu'il a investi. Les retours sont réalisés sous la forme d'une part des revenus locatifs générés par l'immeuble, moins les frais de service versés à la plateforme de financement participatif. Les investisseurs peuvent également être payés une part de toute valeur d'appréciation si la propriété est vendue.

Plus:

• Pas de plafonnement des rendements - Les placements en actions offrent un horizon plus large, en termes de potentiel de gains. Il est possible de voir des rendements annualisés allant de 18% à 25%. Puisqu'il n'y a pas de plafond, cependant, le ciel est vraiment la limite du point de vue d'un investisseur.
• Avantages fiscaux - Un avantage de posséder un immeuble de placement est de pouvoir déduire certaines dépenses associées à sa propriété, comme l'amortissement et le coût des réparations. Dans le cas du financement collectif par actions, les opérations sont normalement structurées par l'entremise d'une société à responsabilité limitée, qui est traitée comme une entité intermédiaire aux fins de l'impôt. Cela signifie que les investisseurs peuvent profiter des avantages de la déduction pour amortissement sans avoir à posséder directement des biens.
• Réduction des frais - Les investissements en actions peuvent être moins chers en termes de frais. Plutôt que de payer des frais initiaux et des frais de service mensuels, les investisseurs peuvent payer une seule cotisation annuelle pour maintenir leur position dans la propriété. Les frais sont calculés en pourcentage du montant total investi et se situent souvent entre 1% et 2%.

Inconvénients:

• Plus de risque - Le financement participatif par capitaux propres peut mettre plus d'argent dans les poches des investisseurs, mais cela signifie prendre un plus grand pari. Les investisseurs sont en deuxième ligne quand il s'agit de recevoir un retour sur investissement, et si la propriété ne répond pas à ses attentes de performance, cela peut facilement se traduire par une perte.
• Période de conservation plus longue - Les investisseurs en actions envisagent un délai beaucoup plus long que les investisseurs en dette. Les temps de retenue peuvent s'étendre sur cinq ou même dix ans, ce qui est une considération importante si vous êtes intéressé à maintenir un degré élevé de liquidité dans votre portefeuille.

The Bottom Line

Le crowdfunding est une option attrayante pour les investisseurs qui souhaitent investir dans des transactions immobilières privées de manière rentable. L'investissement minimum avec de nombreuses plateformes varie de 5 000 $ à 10 000 $, ce qui est un prix relativement faible à payer pour avoir accès à cette catégorie d'actif. Les placements en actions et en titres de créance ont tous deux leurs côtés bons et mauvais, que les investisseurs avertis doivent prendre le temps de peser soigneusement.Comprendre ce que vous gagnez par rapport à ce que vous risquez peut vous aider à décider si l'un ou l'autre type d'investissement convient à votre portefeuille.