Les marchés américains prévoient une hausse des taux d'intérêt dans un proche avenir. Les investissements alternatifs comme les fonds de placement immobilier (FPI) peuvent offrir de bonnes options aux investisseurs. Cet article analyse le potentiel des FPI en matière de sensibilité aux taux d'intérêt et évalue leur aptitude à l'investissement en tant que véhicule d'investissement pendant les périodes de taux d'intérêt élevés.

Introduction rapide aux FPI

Une FPI est un titre coté en bourse qui investit dans l'immobilier par l'intermédiaire de biens ou d'hypothèques et qui s'échange souvent sur des bourses importantes comme une action. Les FPI offrent un haut niveau de liquidité aux investisseurs qui prennent une participation dans l'immobilier en l'achetant en tant qu'actions. Les FPI offrent une grande variété de types de propriétés spécifiques, comme les FPI sur les appartements résidentiels, les immeubles commerciaux, les entrepôts et les installations hôtelières. Les FPI sont également disponibles dans des variantes régionales, comme celles qui se concentrent sur l'immobilier dans des pays / régions spécifiques comme les États-Unis, l'Europe, la Chine ou le Japon. (Pour en savoir plus, voir: 5 Types de FPI et comment y investir.)

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Les FPI offrent de nombreux avantages, y compris la diversification dans une nouvelle catégorie d'actifs, une liquidité élevée dans l'immobilier avec un petit montant d'investissement et des avantages fiscaux (selon les lois locales). (Pour en savoir plus, consultez la rubrique Investir dans les FPI.)

Les rendements du FPI par rapport aux taux d'intérêt

Un rapport récent du FPI. com montre un niveau historiquement bas de corrélation entre les REIT et le marché boursier. La corrélation indique comment deux titres se déplacent les uns par rapport aux autres. Le même rapport montre des niveaux de corrélation similaires entre les REIT et les rendements obligataires. (Un tableau rogné est ci-dessous avec la corrélation REITs-obligations en surbrillance.)

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Image courtoisie REITS. com.

Une comparaison historique similaire entre les rendements d'un indice REIT populaire et les taux d'intérêt obligataires à 10 ans indique une relation inverse. Nous présentons les rendements annuels de l'indice populaire FTSE NAREIT All REITs par rapport aux taux d'intérêt des obligations du Trésor à 10 ans:

Graphique basé sur les données de l'indice REIT provenant des REITS. com (axe gauche) et des données sur les bons du Trésor à 10 ans provenant de stlouisfed. org (axe droit).

Comme le montre le graphique ci-dessus qui couvre 45 ans, la hausse des taux d'intérêt semble mauvaise pour les rendements des FPI et vice-versa. Pendant les périodes de taux d'intérêt élevés de 1980-1985, les rendements des FPI ont été plus faibles, alors qu'ils ont augmenté après 2008 lorsque les taux d'intérêt ont atteint des creux record.

Cependant, il y a d'autres facteurs à prendre en considération et d'autres observations détaillées, qui pourraient indiquer des rendements positifs pour les investissements des FPI, même pendant la période de taux d'intérêt élevé. Déterminez dans des périodes spécifiques où les taux d'intérêt étaient élevés et des observations intéressantes émergent:

Depuis 1979, les taux d'intérêt ont tendance à baisser.Il y a eu quelques hausses sporadiques au cours des années intermédiaires, mais dans l'ensemble, il y a eu une baisse constante des taux d'intérêt. À chaque période de cinq ou dix ans, une fourchette inférieure de taux d'intérêt était considérée comme «élevée». "

1979-1984: Cette période a vu les taux d'intérêt dans la fourchette haute de 10% - 14%. Le rendement des FPI se situait également dans la fourchette haute de 9% à 32%.

• 1991-1997: Cette période a été marquée par une nouvelle gamme de taux d'intérêt élevés, variant de 6% à 8%. Le rendement de l'indice REIT était de l'ordre de 12% à 36%, à l'exception de 1% en 1994.
• 2000-2001: La fourchette de taux d'intérêt suivante a été la période 2000-2001, où les taux oscillaient autour de 5 5%. Les rendements des REIT allaient de 16% à 26%.
• Comment les tarifs des FPI ont-ils évolué durant les périodes d'intérêt faible et intermédiaire?

1973-1974: Les taux d'intérêt étaient comparativement plus bas, allant de 6,9% à 7,4% (par rapport à un niveau élevé de 10% à 14% les années suivantes). Les REIT ont mal performé avec des pertes annuelles comprises entre -42% et -27%.

• 1998-1999: Les taux d'intérêt se situent entre 4% et 5,5% et les rendements des REIT sont toujours négatifs à hauteur de -18% à -6%.
• 2007-2012: Les taux d'intérêt ayant baissé progressivement de 4% à moins de 2%, les FPI ont enregistré des pertes annuelles constantes de l'ordre de -45% à -5%, à une exception près des rendements positifs en 2009. > Ces observations indiquent que les FPI pourraient ne pas vraiment dépendre des scénarios de taux d'intérêt. Les rendements des investissements dans les FPI peuvent en fait rester exempts de variations de taux d'intérêt.
• Il existe d'autres avantages des FPI, qui en font un bon choix d'investissement même pendant les périodes d'intérêt élevé:

Opportunité de revenu

: les FPI sont considérés comme des titres fondés sur le rendement. Bien que l'appréciation des prix dans les FPI offre un potentiel de profit, une part considérable des rendements des FPI provient des dividendes. Les dividendes versés par les REIT sont le héros méconnu, souvent ignoré par les investisseurs. Comme il est indiqué dans Les principes de base de la fiscalité des FPI, les FPI sont généralement exonérés d'impôt aux États-Unis au niveau de la fiducie tant qu'ils distribuent au moins 90% de leur revenu à leurs porteurs de parts. Ce système d'avantages fiscaux se traduit par une distribution régulière des revenus de dividendes aux actionnaires de FPI. En l'absence d'impôt sur les dividendes, les rendements nets effectifs sont souvent plus élevés que ceux des obligations (ou des actions), même en cas de taux d'intérêt élevés.

• Diversification mondiale : L'autre avantage indirect qui peut être réalisé par le biais des REIT est l'exposition aux marchés mondiaux. Même si une variation des taux d'intérêt peut avoir une incidence sur les rendements des FPI sur le marché local, les investisseurs peuvent envisager des FPI ayant une exposition mondiale. Depuis les années 1990, les États-Unis, Singapour, le Japon, l'Australie, les Pays-Bas, l'Afrique du Sud et de nombreux autres pays ont permis aux sociétés d'investir sur les marchés immobiliers des pays étrangers. Par exemple, si le marché immobilier local dans les États-Unis des réservoirs en raison des effets de taux d'intérêt plus élevés, un investisseur américain avec une exposition au marché immobilier de Singapour peut bénéficier s'il détient des REIT à Singapour immobilier dans son portefeuille.
• Exposition sectorielle spécifique : Les FPI cotés en bourse, cotés en bourse, ont des saveurs différentes. On peut trouver des REIT spécifiques aux appartements résidentiels, aux centres commerciaux, au secteur de l'hôtellerie, aux entrepôts et même à ceux qui sont exposés à l'infrastructure d'un état ou d'une nation. En cas de hausse des taux d'intérêt, tous les sous-secteurs de l'immobilier pourraient ne pas être touchés de manière négative. Par exemple, bien que les taux d'intérêt élevés puissent toucher les rendements des FPI ayant une exposition à des appartements résidentiels, le revenu d'une FPI particulière ayant une exposition à de nombreux centres commerciaux en exploitation dans des emplacements privilégiés demeure plus élevé. Une étude minutieuse du marché immobilier, l'incidence des taux d'intérêt sur un sous-secteur particulier et des FPI particulières en fonction de la propriété sous-jacente peuvent rendre l'investissement du FPI rentable quel que soit l'impact des taux d'intérêt. (Pour en savoir plus, voir: 3 REITs hôteliers qui ont surperformé le marché et les REIT résidentiels, de santé et de bureau.)
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  The Bottom Line

Après avoir examiné les modèles de corrélation et les données historiques, il semble que les rendements des REIT restent indépendants des périodes de taux d'intérêt. Après une étude minutieuse et une bonne sélection des sous-secteurs de l'immobilier et des régions géographiques, les investisseurs peuvent considérer les FPI comme une bonne alternative aux actions et obligations traditionnelles, qui sont très sensibles aux taux d'intérêt.

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