Les deux principaux types de prêts hypothécaires pour les acheteurs d'habitations sont les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable. Une hypothèque à taux fixe est simple et directe: Le taux d'intérêt, et donc le paiement mensuel, est fixé pour toute la durée du prêt au moment où le prêt est consenti. Les prêts hypothécaires à taux variable, également connus sous le nom de prêts hypothécaires à taux variable (ARM), diffèrent en ce que le taux d'intérêt facturé à l'emprunteur, et par conséquent le montant du paiement mensuel, change pendant la durée du prêt.

Une hypothèque à taux variable commence par un taux fixe facturé pour une période déterminée au début du prêt, généralement trois, cinq ou sept ans. Par exemple, le taux initial sur une hypothèque à taux variable 7/1 est valable pour les sept premières années de la durée du prêt, après quoi le taux est ajusté une fois par an. Les ajustements périodiques du taux d'intérêt sont calculés à l'aide d'un taux de référence comme le London Interbank Offered Rate (LIBOR), plus une prime basée sur la prime habituelle du prêteur et la solvabilité de l'emprunteur. Certaines hypothèques à taux variable s'ajustent annuellement, d'autres s'ajustent tous les six mois et d'autres s'ajustent aussi souvent que mensuellement. Les changements de taux d'intérêt se traduisent par des changements dans le montant du paiement mensuel.

L'avantage qui attire de nombreux emprunteurs à une hypothèque à taux variable est le taux d'intérêt initial sur la première partie du prêt est généralement inférieur au meilleur taux disponible sur une hypothèque à taux fixe comparable. Avec un taux initial d'un point de pourcentage ou plus, les emprunteurs peuvent économiser beaucoup d'argent et rembourser une partie substantielle du montant du prêt principal par rapport à la partie initiale d'un prêt hypothécaire à taux variable. Cependant, il existe des inconvénients potentiels importants à une hypothèque à taux variable que les emprunteurs devraient envisager.

Hausse subite des paiements

Le principal risque d'une hypothèque à taux variable est qu'une forte hausse des taux d'intérêt peut se traduire pour l'emprunteur par une hausse mensuelle des paiements si importante qu'il ne peut tout simplement pas se permettre Paiements. L'un des principaux facteurs de précipitation de la crise financière de 2008 a été le grand nombre d'emprunteurs hypothécaires à taux variable qui ont été frappés par des hausses de paiement mensuelles trop abruptes, ce qui a entraîné de nombreux défauts sur les prêts hypothécaires.

Pour vous faire une idée de la façon dont les mensualités peuvent augmenter considérablement lorsqu'une hypothèque à taux variable est ajustée, le paiement mensuel d'un prêt hypothécaire de 160 000 $ à un taux d'intérêt de 3,5% est d'environ 700 $ par mois. Si le taux d'intérêt augmente à 8,5%, le paiement mensuel double presque, atteignant plus de 1 200 $ par mois.

L'ajustement initial du taux appliqué à une hypothèque à taux variable est généralement le plus important, car il s'ajuste aux variations de taux d'intérêt sur plusieurs années.Les ajustements futurs seront beaucoup plus fréquents, lorsque les taux ne changeront vraisemblablement pas de manière substantielle.

Une façon d'atténuer le risque potentiel de taux d'intérêt est d'obtenir un prêt à taux variable avec des plafonds favorables, qui sont des limites maximales sur le montant du taux d'intérêt, ou paiement mensuel, pouvant augmenter pour un ajustement. Certaines hypothèques à taux variable ont également une limite de plafond sur le montant total par lequel le taux d'intérêt peut augmenter sur toute la durée du prêt. Cependant, les emprunteurs doivent lire les petits caractères, car parfois les plafonds ne s'appliquent pas à l'ajustement initial du taux, qui comporte le plus grand risque de taux d'intérêt.

Difficultés à comprendre les conditions de prêt

Comme les prêts hypothécaires à taux variable sont plus complexes que les prêts à taux fixe, il peut être difficile pour les emprunteurs de comprendre les conditions exactes du prêt. Les prêteurs hypothécaires ont beaucoup de flexibilité en ce qui concerne les éléments de prêt, tels que les plafonds, les indices de référence utilisés pour les ajustements et les marges de primes. Il est relativement facile pour les emprunteurs de ne pas saisir les conditions complexes et interreliées de leurs prêts, ce qui peut entraîner des changements de paiement mensuels inattendus et problématiques. Un exemple, tel que mentionné ci-dessus, est un exemple où un emprunteur croit qu'il est protégé contre des augmentations mensuelles importantes par un plafonnement des augmentations par ajustement, mais il ne remarque pas que le plafond ne s'applique pas au rajustement initial du taux d'intérêt.

Prêts à amortissement négatif

L'un des risques associés à certaines hypothèques à taux variable est un prêt à amortissement négatif, ce qui signifie qu'un emprunteur peut effectivement devoir plus d'argent après avoir payé le prêt pendant de nombreuses années qu'au début. du prêt. La raison en est généralement parce qu'un prêt a un plafond sur le montant que le paiement mensuel peut augmenter, mais ce plafond ne correspond pas au montant que le taux d'intérêt est autorisé à augmenter. Il en résulte une situation où le montant du paiement mensuel ne couvre pas tous les intérêts dus sur le prêt. Le solde dû est ensuite ajouté à la dette totale de l'emprunteur, le solde du capital, ce qui oblige l'emprunteur à payer des intérêts sur les intérêts.