L'achat d'une maison peut être la décision financière la plus importante et la plus importante de votre vie et nécessitera probablement une hypothèque pour financer l'achat. Comme la technologie d'achat à domicile a progressé, le processus de trouver les meilleurs taux hypothécaires peut tout être fait en ligne - avec des instruments pratiques comme l'outil de calcul de prêt hypothécaire ci-dessous. Ce type de calculatrice est un bon moyen de se familiariser avec le marché hypothécaire dans votre région - les types, les modalités et les taux disponibles.

Ah, mais connaître les chiffres n'est que la première étape. Vous devriez également comprendre ce qui les influence et si elles représentent une bonne affaire pour vous, ou non. Donc, après avoir calculé, lisez la suite pour comprendre les différentes catégories de prêts hypothécaires, ainsi que quelques conseils d'achat sur la façon d'obtenir un prêt de qualité.

Trouver les meilleurs prêts hypothécaires grâce à notre calculatrice

La calculatrice comprend plusieurs facteurs qui vous aideront à définir les options les mieux adaptées à vos besoins spécifiques. Vous pouvez comparer les paiements entre contrats à court et à long terme, évaluer un taux d'intérêt initial moins élevé sur une hypothèque à taux variable que sur une option à taux fixe plus traditionnelle, ou si une hypothèque à intérêt seulement le plus de sens pour vous.

Vous trouverez ci-dessous une liste des termes que vous êtes susceptible de rencontrer lorsque vous utilisez la calculatrice d'hypothèque:

Score de crédit : Le pointage de crédit est l'expression numérique de la solvabilité d'une personne.

Emplacement : Vous devez sélectionner l'état dans lequel l'hypothèque sera retirée, puis restreindre l'emplacement par la ville ou le code postal le plus proche.

Montant du prêt : Cela équivaudrait à la valeur estimée de la maison ou au solde restant de votre hypothèque en cours que vous souhaitez refinancer.

Points d'hypothèque : Un point d'hypothèque est égal à un pour cent du montant total d'une hypothèque. Il existe deux types de points: les points d'escompte, qui représentent les intérêts payés d'avance sur une hypothèque; et les points d'origine, qui sont des frais que le prêteur hypothécaire peut facturer à un emprunteur.

Pourcentage inférieur : Également connu sous le nom d'acompte, ou de paiement initial effectué lorsque quelque chose est acheté à crédit.

Produits : Le type d'hypothèque qui vous intéresse, comme une hypothèque à taux fixe traditionnelle, un ARM ou une hypothèque I-O. L'option ARM affiche un ratio tel que «7/1», qui représente le nombre d'années pendant lesquelles l'emprunt hypothécaire est assorti d'un taux d'intérêt fixe.Après le nombre d'années préétabli (dans ce cas, 7), le taux d'intérêt s'ajuste une fois. année (le 1) pour la durée restante du prêt, selon trois facteurs: le niveau de l'indice auquel l'hypothèque est liée, comme le LIBOR, la marge ARM établie au début du prêt et le plafond de l'hypothèque

Achat ou refinancement: Les hypothèques d'achat servent à financer l'achat d'une maison.Les refinancements sont utilisés pour remplacer un prêt plus ancien par un nouveau prêt offrant de meilleures conditions, moyennant des frais.

Types d'hypothèques: Pouvez-vous obtenir le meilleur taux?

Selon des facteurs tels que votre pointage de crédit, vos antécédents professionnels et votre ratio d'endettement, la calculatrice pourrait vous avoir proposé un prêt hypothécaire à taux préférentiel, une hypothèque subprime ou quelque chose d'intermédiaire entre les deux. appelé une hypothèque "Alt-A". Jetons un coup d'œil aux différentes catégories de prêts hypothécaires et voyons ce qui affecte ce pour quoi vous êtes admissible.

Prime Mortgages

Les hypothèques de premier ordre répondent aux normes de qualité établies par Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) et Freddie Mac (la Federal Home Loan Mortgage Corporation), les deux entreprises parrainées par le gouvernement qui fournissent un marché secondaire. hypothécaires à domicile en achetant des prêts auprès des prêteurs initiateurs. Selon la Réserve fédérale, une hypothèque résidentielle de premier ordre est «une hypothèque pour un emprunteur dont la cote de crédit est de 740 ou plus, dont les ratios d'endettement sont inférieurs à la moyenne et dont l'hypothèque est assortie du taux d'amortissement standard d'un taux fixe. ou une hypothèque à taux variable. "

Les candidats aux hypothèques de premier ordre doivent également verser un acompte considérable - généralement 10% à 20% - sur la résidence, l'idée étant que si vous avez la peau dans le jeu, vous êtes moins susceptible de faire défaut. Parce que les emprunteurs ayant de meilleurs scores de crédit et des ratios dette / revenu ont tendance à être moins risqués, on leur offre les taux d'intérêt les plus bas - actuellement environ 4% pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans - qui peuvent sauver des dizaines de milliers de dollars. vie de prêt.

Prêts hypothécaires à risque

Les prêts hypothécaires à risque sont offerts aux emprunteurs dont les cotes de crédit sont inférieures et les cotes de crédit FICO inférieures à 640, bien que le montant exact dépende du prêteur. En raison du risque accru pour les prêteurs, ces prêts portent des taux d'intérêt plus élevés, tels que 8% à 10%.

Il existe plusieurs types de structures hypothécaires subprime. Le plus commun est le prêt hypothécaire à taux variable (ARM), qui applique d'abord un «taux de teaser» à taux fixe, puis un taux variable, majoré d'une marge, pour le reste du prêt. Un exemple d'un ARM est un prêt 2/28, qui est un prêt hypothécaire de 30 ans qui a un taux d'intérêt fixe pour les deux premières années avant d'être ajusté. Bien que ces prêts commencent souvent avec un taux d'intérêt raisonnable, une fois qu'ils passent au taux variable plus élevé, les paiements hypothécaires augmentent considérablement.

Hypothèques Alt-A

Les hypothèques Alt-A se situent quelque part entre les catégories prime ou subprime. L'une des principales caractéristiques d'un prêt hypothécaire Alt-A est qu'il s'agit généralement d'un prêt à faible doc ou non, ce qui signifie que le prêteur n'exige pas beaucoup de documents pour prouver le revenu, les actifs ou les dépenses de l'emprunteur. Cela ouvre la porte à des pratiques hypothécaires frauduleuses, car le prêteur et l'emprunteur pourraient exagérer les chiffres afin d'obtenir une hypothèque plus importante (ce qui signifie plus d'argent pour le prêteur et plus de logement pour l'emprunteur).En fait, après la crise des subprimes de 2007-08, ils sont devenus des «prêts menteurs», parce que les emprunteurs et les prêteurs étaient en mesure d'exagérer les revenus et / ou les actifs pour qualifier l'emprunteur pour une hypothèque plus importante.

Alors que les emprunteurs Alt-A ont généralement des scores de crédit d'au moins 700 - bien au-dessus du seuil des prêts subprime - ces prêts ont tendance à permettre des paiements relativement bas, des ratios prêt / valeur plus élevés et une plus grande souplesse. le ratio dette / revenu de l'emprunteur. Ces concessions permettent à certains emprunteurs d'acheter plus de maisons qu'ils ne peuvent raisonnablement se le permettre, ce qui augmente la probabilité de défaut. Cela dit, les prêts à faible taux de doc et de non-doc peuvent être utiles si vous avez un bon revenu mais ne pouvez pas le justifier parce que vous le gagnez sporadiquement (par exemple, si vous êtes travailleur autonome).

Parce que les Alt-As sont perçus comme quelque peu risqués (entre prime et subprime), les taux d'intérêt tendent à être plus élevés que ceux des hypothèques de premier ordre mais inférieurs aux subprimes - de l'ordre de 5,5% à 8% prêteur et la situation de l'emprunteur. Voir Hypothèques Alt-A: comment elles fonctionnent .

Obtenir la meilleure hypothèque possible

Évidemment, plus le taux d'intérêt est élevé, plus vous payez chaque mois, et plus vous payez pour votre maison. Pour comparer, jetons un coup d'oeil à un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans pour 200 000 $.

Au taux préférentiel - 4% dans cet exemple - votre paiement mensuel serait de 955 $. Pendant la durée du prêt, vous paieriez 143 739 $ d'intérêts - vous rembourseriez donc un total de 343 739 $.

Supposons maintenant que vous obtenez le même prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans pour 200 000 $, mais cette fois vous êtes offert un taux de subprime de 6%. Votre paiement mensuel serait de 1 199 $, et vous paieriez un total de 231 677 $ d'intérêt, ce qui porterait le montant total que vous payez à 431 677 $. Ce changement d'intérêt apparemment minime vous coûtera 87 938 $.

Ce qui est important à réaliser est la suivante: Juste parce qu'un prêteur vous offre une hypothèque avec un taux Alt-A ou subprime ne signifie pas que vous ne seriez pas admissible à une hypothèque de taux préférentiel avec un prêteur différent. Les prêteurs et les courtiers en hypothèques peuvent être compétitifs, mais ils ne sont généralement pas tenus de vous offrir la meilleure offre possible. Il vaut la peine de faire le tour: Prendre le temps de trouver un meilleur taux d'intérêt peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars au cours d'un prêt.

Conseils pour trouver les meilleurs taux hypothécaires

Ce n'est pas le moment de laisser quelqu'un d'autre faire les courses pour vous. Comme nous l'avons vu tout à l'heure, les conditions que vous obtenez peuvent faire une différence considérable dans ce que vous payez pour emprunter la même somme d'argent.

Comment évitez-vous de payer plus que nécessaire pour votre hypothèque? Certes, comparez les offres que vous obtenez en les exécutant à travers votre calculateur d'hypothèque en ligne pour voir ce que vos paiements et intérêts seront. Et comme vous le faites - ou même avant de le faire - suivez les étapes ci-dessous.

1. Commencez à vous préparer tôt

Si vous cherchez une maison en ce moment, il peut être difficile d'améliorer vos finances.Alors essayez de penser à l'avance; peut-être même reporter la chasse à la maison jusqu'à ce que vous puissiez nettoyer votre maison financière.

En général, vous avez besoin d'un crédit exceptionnel. (Voir Qu'est-ce qu'une bonne cote de crédit? ) Avant que vous ne soyez même considéré pour une hypothèque, les prêteurs conventionnels chercheront un pointage de crédit d'au moins 700 et, comme nous l'avons dit plus haut, un des 740 pour un prêt hypothécaire à taux préférentiel. Les prêts FHA viennent avec des normes plus souples, mais des conditions plus strictes. Alors faites ce que vous pouvez pour obtenir ce score en remboursant ces soldes de cartes de crédit et autres dettes personnelles, dans la mesure où vous le pouvez.

Même une différence de 20 points dans votre score pourrait faire monter ou baisser votre taux de plus de 0, 25%. Sur une maison de 250 000 $, un quart de point pourrait signifier un supplément de 12 000 $ ou plus payé en intérêts pendant la durée du prêt.

Deuxièmement, économisez! Le plus vous pouvez mettre bas, plus votre paiement hypothécaire et le moins d'intérêt que vous paierez au fil du temps. Un acompte plus élevé pourrait même signifier un taux d'intérêt plus bas. Venir avec un acompte de 30% (contre les 20% classiques), par exemple, pourrait faire baisser votre taux de plus de 0,5%.

2. Ne regardez pas le taux d'intérêt seul

Le taux d'intérêt est important, mais il y a plus à comparer. Y a-t-il une pénalité de remboursement anticipé si vous décidez de refinancer à un moment donné? Quels sont les coûts de clôture totaux? Les frais de clôture s'élèvent généralement entre 2% et 5% du prix de la maison. Si votre maison coûte 150 000 $, attendez-vous à payer 3 000 $ à 7 500 $. C'est un large éventail, donc il vous appartient de voir ce que le prêteur facture habituellement.

3. Comprendre PMI

Bien qu'ils comptent pour le coût global de votre hypothèque, les frais de clôture sont un coup unique. Mais il y a une autre morsure qui continue à mordre. Si votre acompte est inférieur à 20%, vous êtes considéré comme un risque plus élevé et vous devez contracter une assurance PMI ou une assurance hypothécaire privée. Cela vous rend un pari plus sûr pour le prêteur; le problème est, vous êtes celui qui paie pour cela, à hauteur de 0. 5% à 1% de l'ensemble du prêt chaque année. Cela peut ajouter des milliers de dollars à ce qu'il en coûte pour porter le prêt. Si vous finissez par avoir à payer pour PMI, assurez-vous qu'il s'arrête dès que vous avez gagné suffisamment d'équité dans votre maison grâce à vos paiements hypothécaires pour être éligible (voir Comment se débarrasser de l'assurance hypothécaire privée ).

4. Lock and Load

Disons que vous obtenez l'accord hypothécaire le plus étonnant. Félicitations, mais allez vite. Le taux d'intérêt - et éventuellement d'autres conditions - sont bloqués pendant un certain temps. Vous devez fermer dans la période de verrouillage ou risquer de perdre la transaction. Ne pas remettre à plus tard.

The Bottom Line

La plupart du travail nécessaire pour obtenir le taux hypothécaire le plus bas se produit bien avant que vous soyez prêt à présenter une demande. Un pointage de crédit stellaire et un acompte important sont les meilleurs moyens de réduire votre taux.

Mais ne faites pas aveuglément confiance à votre banque, agent immobilier ou courtier hypothécaire pour obtenir les meilleures conditions. Ils peuvent avoir une motivation financière pour vous orienter dans une certaine direction. Faites vos propres achats, calculs hypothécaires et comparaison. De plus, n'oubliez pas que, tout simplement parce que vous êtes admissible à un montant d'hypothèque X, rien ne vous dit que vous avez autant d'emprunts.