Le 18 juillet 2013, Detroit a déclaré la faillite du chapitre 9, qui permet de protéger les municipalités contre les créanciers. Detroit est devenue la plus grande ville à avoir déclaré faillite. Ce qui était autrefois la maison fière d'une industrie automobile animée et un studio de musique emblématique était maintenant embourbé dans la dette de 18 milliards de dollars. La hausse des crimes et des retraites a laissé peu de résidents épargnés par les retombées de la décision de la ville.

Une répercussion particulière de la faillite a été le prix de l'immobilier. Les gens ont perdu leur emploi et ont fui la ville, ce qui a nui à l'environnement immobilier de la ville. La faillite a été de courte durée - Detroit l'a quittée en décembre 2014 - mais la question demeure de savoir si l'immobilier à Detroit peut se rétablir. (Pour plus de détails, voir: Exploration des investissements immobiliers: Introduction. )

<1 La cause de la faillite

Pour comprendre l'état de l'immobilier à Detroit, il faut savoir ce qui a causé sa faillite en premier lieu. Il y avait beaucoup de facteurs, mais ceux-ci sont parmi les plus critiques:

Detroit était très dépendante d'un seul secteur: l'industrie automobile. Grâce à une série d'événements, l'industrie a perdu des dizaines de milliers d'emplois au cours de quelques décennies.

• Plusieurs chefs de villes ont pris de mauvaises décisions financières, ignorant parfois complètement les problèmes.
• La pauvreté a ravagé la ville, 36% des personnes vivant en dessous du seuil de pauvreté.
• À 16%, le taux de chômage de Detroit était le double de la moyenne nationale.

Pour aggraver les choses, les citoyens partaient en masse. La population de Detroit est passée d'un peu moins d'un million d'habitants à partir du recensement de 2000 à moins de 700 000 en décembre 2014. Tous ces facteurs ont eu un impact sur le marché immobilier. (Pour la lecture connexe, voir:

Startups Tech peut sauver Detroit-Voici pourquoi. Le résultat immobilier

Compte tenu des problèmes sociétaux et économiques tourbillonnant autour de Detroit, non seulement les résidents étaient incapables de faire paiements hypothécaires, ils quittaient leurs maisons. Forbes rapporte qu'une maison sur 764 a fait l'objet d'une saisie.

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Au total, plus de 100 000 maisons et 78 000 bâtiments étaient vacants. Le prix des maisons dans la région de Detroit a diminué de 35% en moyenne par rapport à ce qu'il était quelques années auparavant. Il serait facile de regarder ces chiffres sombres et de croire que l'immobilier à Detroit est condamné aujourd'hui, sans la possibilité de revenir jamais.

La douleur, c'est l'opportunité

Mais dans la douleur de la faillite, quelque chose est né: l'opportunité. Le marché a atteint son point culminant au cours de la faillite et il est en train d'augmenter, attirant de nombreux investisseurs immobiliers. "Alors que les valeurs continuent de rebondir, il existe une excellente opportunité de capitaliser sur des taux de rendement plus élevés", a déclaré Albert Benaderet, co-fondateur et PDG de Crystal Homes Inc.«Comparés aux grands marchés comme New York et Los Angeles, les investisseurs s'attendent à des taux de capitalisation de 4% à 7% et à Detroit, si vous avez un emplacement privilégié, vous pouvez recevoir des taux de capitalisation de 10% à 15%. > Les taux de rendement comme ceux-ci amènent les spéculateurs et les investisseurs à Detroit.Les prix des maisons sont tombés à un niveau si bas qu'il est maintenant possible d'acheter des maisons à des prix très raisonnables et de voir le taux de rendement le plus élevé du pays. Benaderet ajoute: "Bien que de nombreux investisseurs se concentrent sur le centre-ville de Detroit, il existe des opportunités de recevoir de bons rendements dans la région métropolitaine de Detroit. Le pays d'Oakland, par exemple, continue d'augmenter, certaines propriétés prévoyant une augmentation de 30% à 40% au cours des prochaines années. "

Bien qu'il y ait certaines choses à considérer avec certaines maisons à Detroit, pensez à des coûts de rénovation plus élevés -value est habituellement prese nt grâce à des prix plus bas.

The Bottom Line

Le marché immobilier de Detroit a été confronté à de nombreux défis. on ne peut nier qu'il a pris un coup significatif ces dernières années. Pour l'investisseur perspicace, cependant, il y a beaucoup d'opportunités pour un rendement supérieur à la moyenne. (Pour la lecture connexe, voir:

6 FPI qui versent des dividendes mensuellement.

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