Il n'y a rien comme louer une place à New York. Vous vivez - avouons-le - la capitale mondiale et vous pouvez vous moquer des touristes. Faire ici et sachant que vous le ferez n'importe où. Rédaction de ce chèque mensuel au propriétaire, en regardant le montant dudit loyer grimper année après année et après 20 ans ou plus ne pas avoir une fichue chose à montrer pour cela. Oui, vous avez raison de louer - ce ne sont pas toutes les étoiles scintillantes et la poussière de fée.

Pourtant, l'immobilier urbain est en plein essor, et le monde entier veut y participer, notamment parce que seul l'or ou un compte bancaire suisse permet de faire un pari financier plus sûr. Faible risque, oui, et négligeant les brèves baisses occasionnelles des prix, l'histoire montre qu'elle ne va que prendre de la valeur. Mais par où commencez-vous?

Appartements à deux saveurs

Tout d'abord: Oubliez l'achat d'un "appartement". "Vous avez deux choix: Co-op ou Condo. La différence? Rien et tout. En général, les coopératives sont plus anciennes que 1980 et les condos sont plus récents. Les coopératives sont la propriété d'une société et l'acheteur reçoit des actions. Les propriétaires de condo reçoivent des actes à des unités spécifiques dans la propriété. De toute façon, vous devez toujours payer suffisamment pour couvrir les taxes et les coûts d'exploitation sur le bâtiment. En vieillissant, les coopératives ont généralement remboursé l'hypothèque sous-jacente et peuvent avoir une base de coûts moins élevée, de sorte que les frais mensuels peuvent également être moins élevés.

Les coopératives peuvent être sévères à l'égard des personnes qui pénètrent dans le bâtiment, ce qui signifie qu'une propriété peut rester sur le marché un peu plus longtemps avant que la bonne personne ne se présente - disons quelqu'un avec un minimum de 50% acompte. C'est un facteur de liquidité de l'investissement.

Il y a aussi un type d'appartement hybride appelé «condop» qui signifie généralement une coopérative dans la structure juridique, mais avec des politiques plus détendues sur les acheteurs et les sous-locations qui ressemblent plus aux règles du oui-vous-peut sur les condos. Les acheteurs qui font un investissement pour le revenu ainsi que la croissance plutôt que d'acheter une résidence pour eux-mêmes veulent être sûrs qu'ils peuvent facilement obtenir des locataires pour l'unité.

Lequel pour vous?

Style de vie: Certaines personnes ne perfectionneront jamais le moulin à vent de la guitare de Pete Townsend, bien qu'ils consacrent leurs nuits à la pratique de ne se laissera pas avoir à nouveau. D'autres peuvent passer leurs heures de veille à traduire Shakespeare en Crétois Linear B. Les planches de Condo favorisent le fanatique de Townsend. Les coopératives peuvent les expulser et les forcer à vendre.

Coût: Les coopératives sont moins chères. Au deuxième trimestre de 2015, les acheteurs ont payé en moyenne 1 186 $ par pied carré, soit 34% de moins que les 1 589 $ achetés par les acheteurs de condos. Les condos ont aussi des frais de clôture plus élevés: une taxe d'enregistrement hypothécaire de 1. 8% pour les prêts de moins de 500 000 $ et de 1 925% pour plus. Vous devrez acheter une assurance de titres, à. 5% de l'achat. Et dans les nouveaux condos, la taxe de transfert est de 1. 825% pour les propriétés de plus de 500 000 $ et 1.425% de moins de 500 K $.

Rencontrez le conseil: Les actionnaires de la coopérative élisent un conseil qui crée et applique les règles. Ils peuvent ne pas aimer le papier peint faux-fourrure, les concours de tir à l'arc sur le toit, les smartphones dans le hall, et Cujo pourrait être hors de question, même en laisse. Certains conseils d'éducation coopérative sont méchants et avides de pouvoir. D'autres sont constitués de bénévoles avec des enfants et des emplois. Les condos ont aussi des planches, et ils ne se soucient pas autant de la décoration, des téléphones et des chiens. Peu importe. L'interview n'est pas aussi horrible que vous le pensez. (Sauf si vous êtes un criminel ou une rock star dont les fans et les paparazzi vont obstruer le hall et attacher le portier.)

Charges mensuelles

Les propriétaires de coopératives paient des frais d'entretien qui augmentent de 3 à 7% annuellement et avec une fréquence alarmante. Non seulement il couvre le coût des opérations de construction, mais il paie également les taxes foncières. Ils ont pratiquement les mêmes frais dans les condos, appelés charges communes. Taxes foncières non incluses. Pour les grandes choses, comme le remplacement d'un ascenseur ou d'un trottoir, les deux évaluent les frais. Les propriétaires peuvent répartir les paiements au fil du temps.

Acompte minimum Plus Actifs

Les coopératives aiment que l'acheteur réduise de 20 à 25% du prix - et certains bâtiments d'élite insistent sur 50% ou (rarement) même 75% - plus la preuve que l'acheteur a assez payer l'hypothèque et l'entretien pour deux années supplémentaires. Mais les condos ont des limites de financement moins strictes, typiquement, bien que certains bâtiments d'élite exigent maintenant un acompte co-op digne, et assez d'entiercement pour un à deux ans de charges communes.

Les sous-locations sont les beaux-enfants de la coopérative. En général, de tels bâtiments préfèrent les propriétaires-occupants, de sorte qu'en cas de problème, vous n'êtes pas difficile à trouver, que ce soit une rafale ou simplement une fête de lait de poule dans le hall. Tous les bâtiments n'autorisent pas les pieds-à-terre, où le propriétaire a une résidence principale ailleurs. Les propriétaires peuvent être en mesure de sous-louer pour seulement un an ou deux sur une période de cinq à sept ans. Le conseil doit approuver et imposer des frais pour la sous-location qui couvre le coût de la vérification du sous-locataire éventuel. Bien que les condos puissent avoir des règles contre les sous-locations à court terme (moins de 6 mois, disons), il n'y en a pas pour les sous-locations plus longues, et le conseil de condo n'a pas d'approbation.

The Bottom Line

Posséder un bien immobilier dans la plus grande ville du monde et savoir que vous faites un investissement lorsque vous écrivez ce chèque tous les mois, c'est très bien. (Vous voudrez peut-être aussi lire Comment Cher New York City - Vraiment? )