Possédez-vous des biens immobiliers que vous louez? Outre le potentiel d'une croissance continue du revenu et du capital, de tels investissements offrent des déductions qui peuvent réduire l'impôt sur le revenu sur vos bénéfices. Mais d'abord, quel genre d'investisseur immobilier êtes-vous: un investisseur passif ou un professionnel de l'immobilier? Dans cet article, nous allons vous montrer comment votre classification pourrait faire une grande différence dans le nombre d'allégements fiscaux que vous obtenez.
Si vous passez la majeure partie de votre temps dans l'immobilier en tant que professionnel de l'immobilier, vos pertes locatives ne sont pas passives. Cela signifie que vos pertes sont entièrement déductibles de tout revenu, passif et non passif. Autrement, vos pertes sont passives et ne peuvent être déduites que jusqu'à concurrence de 25 000 $ du revenu de vos locations (la déduction prend fin si votre revenu brut ajusté modifié (MAGI) se situe entre 100 000 $ et 150 000 $). Cependant, les pertes de plus de 25 000 $ peuvent être reportées à l'année suivante.

L'IRS définit un professionnel de l'immobilier comme une personne qui consacre plus de la moitié de son temps de travail dans le secteur de la location. Cela comprend le développement immobilier, la construction, l'acquisition et la gestion. Vous devez également passer plus de 750 heures par année à travailler sur vos propriétés locatives. (Pour trouver des ressources supplémentaires sur la propriété d'immeubles locatifs, voir Investir dans l'immobilier et Conseils pour le propriétaire potentiel .)

Sources de revenus communes
Revenu locatif
L'argent que vous recevez pour le loyer est généralement considéré comme imposable l'année où vous le recevez, et non quand il était dû ou gagné; par conséquent, vous devez inclure les paiements anticipés comme revenu.

Par exemple, supposons que vous louiez une maison pour 1 000 $ par mois et que vous exigiez que les nouveaux locataires paient le premier et le dernier mois de loyer lorsqu'ils signent un bail. Dans ce cas, vous devrez déclarer les 2 000 $ que vous avez reçus comme revenu, même si 1 000 $ de ces 2 000 $ couvrent une période qui pourrait être de plusieurs années à venir.

Dépenses payées par le locataire
Les dépenses que votre locataire paie parce que vous êtes considéré comme un revenu. Cela comprend, par exemple, une réparation d'urgence sur un réfrigérateur qu'un locataire doit avoir fait pendant que vous êtes en dehors de la ville. Vous pouvez ensuite déduire le paiement de réparation comme une dépense de location.

Commerce de services
Votre locataire pourrait proposer d'échanger ses services contre un loyer. Cependant, vous devez inclure une juste valeur marchande des services comme revenu. Par exemple, si votre locataire vous propose de peindre la maison de location en échange d'un mois de loyer (d'une valeur de 1 000 $), vous devez inclure le revenu de 1 000 $, même si vous n'avez pas reçu l'argent. Cependant, vous serez en mesure de déduire le 1 000 $ en frais.

Dépôts de garantie
Les dépôts de garantie ne sont pas imposables lorsque vous les recevez si l'intention est de rembourser cet argent au locataire à la fin du bail.Mais que se passe-t-il si votre locataire ne respecte pas les conditions du bail?
Par exemple, supposons que vous recueilliez un dépôt de garantie de 500 $, puis votre locataire déménage et laisse des trous dans les murs qui coûtent 400 $ à réparer. Vous pouvez déduire ce montant du dépôt de garantie au cours de l'année où vous le retournez. À ce moment, cependant, vous devez inclure les 400 $ que vous avez utilisés pour réparer le mur comme un revenu. Vous serez également en mesure de montrer les 400 $ comme une dépense déductible.

Réparations Vs. Améliorations
Les propriétaires de location peuvent supposer que tout ce qu'ils font sur leur propriété est une dépense déductible. Pas si , selon l'IRS.

Une réparation maintient votre bien locatif en bon état et constitue une dépense déductible dans l'année où vous l'avez payée. Les réparations comprennent la peinture, la réparation d'une toilette cassée et le remplacement d'un interrupteur d'éclairage défectueux. Les améliorations, d'un autre côté, ajoutent de la valeur à votre propriété et ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Vous devez récupérer le coût des améliorations en amortissant la dépense sur l'espérance de vie de votre propriété. Les améliorations peuvent inclure un nouveau toit, un patio ou un garage.

Par conséquent, d'un point de vue fiscal, vous devriez faire des réparations au fur et à mesure des problèmes au lieu d'attendre qu'ils se multiplient et nécessitent des rénovations.

Déductions courantes
Frais d'hypothèque
Les frais d'obtention d'une hypothèque ne sont pas déductibles lorsque vous les payez. Cela comprend les commissions et les évaluations. Cependant, vous pouvez les amortir pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

Une fois que vous commencez à faire des versements hypothécaires, n'oubliez pas que tout le paiement n'est pas déductible. Comme une partie de chaque paiement sert à rembourser le capital, ce montant n'est pas une dépense déductible; la portion versée en intérêts est déductible. Votre société de prêts hypothécaires vous enverra un formulaire 1098 chaque année indiquant combien vous avez payé en intérêt tout au long de l'année. Ceci est déductible. En outre, si une partie de votre paiement comprend de l'argent qui entre dans un compte séquestre pour couvrir les taxes et l'assurance, votre société de prêt hypothécaire devrait vous le signaler également.

Dépenses de voyage
L'argent que vous dépensez en voyage pour percevoir le loyer ou l'entretien de votre propriété locative est déductible. Toutefois, si le but du voyage était d'apporter des améliorations, vous devez récupérer cette dépense dans le cadre de l'amélioration et de sa dépréciation.

Vous avez deux choix pour déduire les frais de déplacement: les dépenses réelles ou le taux de kilométrage standard. Vous pouvez en savoir plus sur les exigences de l'IRS et la franchise de kilométrage actuelle dans Publication 463 .

Autres dépenses communes
Outre les réparations et les amortissements, vous pouvez déduire d'autres dépenses communes:

• Assurances
• Taxes
• Entretien des pelouses
• Frais de préparation des déclarations de revenus
• Pertes de causalités (ouragan, tremblement de terre, inondation, etc.) ou de vols

Condominiums et coopératives
Si vous possédez un condominium ou une coopérative de location, chacun a des règles spéciales.

Condominiums
Avec un condominium, vous pourriez payer des cotisations ou des cotisations pour prendre soin des biens communs.Cela comprend la structure du bâtiment, les halls d'entrée, les ascenseurs et les aires de loisirs.

Lorsque vous louez votre condominium, vous pouvez déduire des dépenses telles que l'amortissement, les réparations, les intérêts et les taxes qui se rapportent à la propriété commune. Cependant, tout comme dans le cas de la location d'une maison unifamiliale, vous ne pouvez pas déduire de l'argent dépensé pour l'amélioration des immobilisations, une telle évaluation pour une cabane au pavillon. Au lieu de cela, vous devez amortir votre coût de toute amélioration au cours de sa durée de vie.

Coopératives
Les frais d'un appartement coopératif que vous louez sont déductibles. Cela comprend les frais d'entretien payés à la société de logement coopérative. Les améliorations apportées aux immobilisations sont traitées différemment: vous ne pouvez pas déduire le coût de l'amélioration ni la déprécier. Vous devez ajouter le coût de l'amélioration à votre coût dans les actions de la société. Cela réduira votre gain en capital lorsque vous vendez l'appartement.

Gardez les bons dossiers
En vertu de l'annexe E de l'IRS, il existe des espaces pour de nombreuses catégories de dépenses. Par conséquent, l'IRS vous donne la flexibilité dans les éléments que vous pouvez déduire. Mais soyez prêt à appuyer votre demande, et assurez-vous de répartir les frais de réparation et d'entretien de ceux qui sont des améliorations majeures. Rappelez-vous, l'argent que vous dépensez en améliorations pourrait réduire votre impôt à payer lorsque vous vendez.

De plus, si vous prétendez être un professionnel de l'immobilier, vous devez conserver les pièces justificatives (carnets de rendez-vous, agendas, calendriers, journaux, etc.) pour prouver votre participation active et le temps passé sur vos propriétés chaque année.

Dans l'ensemble, il existe plusieurs types de déductions disponibles pour les investisseurs immobiliers et il est utile de savoir pour lesquels vous êtes admissible.

Pour en savoir plus sur les locations, voir Votre vente de maison vous laissera-t-elle un choc fiscal? , Pour louer ou acheter? Les questions financières - Partie 1 et Partie 2 .