Pour de nombreuses personnes, l'achat d'une maison est le plus important investissement financier jamais réalisé. En raison de l'étiquette de prix élevé, la plupart des gens ont généralement besoin d'une hypothèque. Une hypothèque est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée en versements réguliers sur une période. La période d'amortissement se rapporte à la durée, en années, qu'un emprunteur choisit de rembourser une hypothèque.

Bien que le type le plus populaire soit l'hypothèque à taux fixe de 30 ans, les acheteurs ont d'autres options, y compris des hypothèques de 25 et 15 ans. La période d'amortissement a une incidence non seulement sur le temps qu'il faudra pour rembourser le prêt, mais aussi sur le montant d'intérêt qui sera versé pendant la durée de l'hypothèque. Les périodes d'amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels plus petits et des coûts d'intérêt totaux plus élevés pendant la durée du prêt. D'autre part, les périodes d'amortissement plus courtes entraînent généralement des versements mensuels plus importants et des coûts d'intérêt totaux moins élevés. C'est une bonne idée pour toute personne sur le marché pour une hypothèque de considérer les différentes options d'amortissement pour trouver celui qui offre le meilleur ajustement concernant la gérabilité et les économies potentielles. Ici, nous examinons différentes stratégies d'amortissement des hypothèques pour les acheteurs d'aujourd'hui.

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Tableaux d'amortissement

Le montant exact du capital et des intérêts qui composent chaque paiement est indiqué dans le tableau d'amortissement de l'hypothèque (ou tableau d'amortissement). Dès le début, plus de chaque paiement mensuel va vers les intérêts. L'intérêt sur une hypothèque est déductible d'impôt. Si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée, cette déduction aura plus de valeur que pour ceux qui ont des taux d'imposition inférieurs. Avec chaque paiement subséquent, de plus en plus du paiement va au principal, et moins aux intérêts, jusqu'à ce que l'hypothèque soit entièrement payée, et le prêteur dépose une Satisfaction d'Hypothèque auprès du bureau de comté ou du bureau d'enregistrement immobilier.

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Des périodes d'amortissement plus longues réduisent le paiement mensuel

Les prêts dont la période d'amortissement est plus longue comportent des paiements mensuels plus petits parce que vous avez plus de temps pour rembourser le prêt. C'est une bonne stratégie si vous voulez des paiements plus gérables. La figure suivante montre un exemple abrégé d'un calendrier d'amortissement pour un prêt à taux fixe de 200 000 dollars sur 30 ans à un taux de 4,5%:

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Figure 1 Le paiement hypothécaire pour cette hypothèque à taux fixe de 5 ans à taux fixe de 30 ans est toujours le même chaque mois (1 013, 37 $). Les montants qui vont au capital et aux intérêts changent cependant tous les mois. Voici les trois premiers mois d'amortissement, puis les paiements à 180, 240, 300 et 360 mois.

Sommaire du prêt à taux fixe de 30 ans à 5 ans et demi:

- Montant du prêt hypothécaire = 200 000 $

- Paiement mensuel = 1 013 $. 37

- Montant de l'intérêt = 164 813 $ 42

- Coût total = 364 813 $ 20

Périodes d'amortissement plus courtes Économisez de l'argent

Si vous choisissez une période d'amortissement plus courte - par exemple, 15 ans - vous aurez des paiements mensuels plus élevés, mais vous économisez aussi considérablement sur les intérêts pendant la durée du prêt, et vous serez propriétaire de votre maison plus tôt.En outre, les taux d'intérêt sur les prêts plus courts sont généralement plus bas que ceux à plus long terme. C'est une bonne stratégie si vous pouvez facilement satisfaire aux paiements mensuels plus élevés sans contrainte excessive. Rappelez-vous, même si la période d'amortissement est plus courte, il faut encore effectuer 180 paiements séquentiels. Il est important de déterminer si vous pouvez maintenir ce niveau de paiement.

La figure 2 montre à quoi ressemble le tableau d'amortissement pour le même prêt de 200 000 $, 4,5%, mais avec un amortissement de 15 ans (encore une version abrégée pour simplifier):

Figure 2 Le même prêt de 200 000 $ 4, 5%, mais avec un amortissement de 15 ans. Les trois premiers mois du tableau d'amortissement sont indiqués, ainsi que les paiements à 60, 120 et 180 mois.

Sommaire du prêt de 15 ans à taux fixe 4. 5%:

- Montant du prêt hypothécaire = 200 000 $

- Paiement mensuel = 1 529 $ 99

- Montant de l'intérêt = 75 397 $ 58

- Coût total = 275 398 $

Comme le montrent les deux exemples, l'amortissement plus long de 30 ans se traduit par un paiement plus abordable de 1 013 $ 37, comparativement à 1 $, 529. 99 pour le prêt de 15 ans, soit une différence de 516 $. 62 chaque mois. Cela peut faire une grande différence pour les familles avec un budget serré ou qui veulent simplement plafonner les dépenses mensuelles. Les deux scénarios montrent également que l'amortissement de 15 ans permet d'économiser 89 416 $ en frais d'intérêt. Si un emprunteur peut facilement se permettre les paiements mensuels plus élevés, des économies considérables peuvent être réalisées avec une période d'amortissement plus courte.

Options de paiement accéléré

Même avec un prêt hypothécaire à amortissement plus long, il est possible d'économiser de l'argent sur les intérêts et de rembourser le prêt plus rapidement grâce à un amortissement accéléré. Cette stratégie consiste à ajouter des paiements supplémentaires à votre facture hypothécaire mensuelle, ce qui pourrait vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars et vous permettre d'être sans dette (au moins en termes d'hypothèque) des années plus tôt. Prenez l'hypothèque de 200 000 $, 30 ans de l'exemple ci-dessus. Si un paiement supplémentaire de 100 $ était appliqué au capital chaque mois, le prêt serait remboursé intégralement en 25 ans au lieu de 30, et l'emprunteur réaliserait des économies d'intérêts de 31 745 $. Apporter cela à un supplément de 150 $ par mois, et le prêt serait satisfait en 23 ans avec une épargne de 43, 204 $. Même un seul paiement supplémentaire effectué chaque année peut réduire le montant de l'intérêt et raccourcir l'amortissement, tant que le paiement va vers le principal, et non l'intérêt (assurez-vous que votre prêteur traite le paiement de cette façon). Naturellement, vous ne devriez pas renoncer aux nécessités ou retirer de l'argent des investissements rentables pour effectuer des paiements supplémentaires. Toutefois, réduire les dépenses inutiles et affecter cet argent à des paiements supplémentaires peut être judicieux sur le plan financier. Et contrairement à l'hypothèque de 15 ans, elle vous donne la possibilité de payer moins de quelques mois.

Conseil: Les calculateurs d'amortissement hypothécaire en ligne peuvent vous aider à choisir l'hypothèque qui vous convient et à calculer l'impact de l'augmentation des versements hypothécaires. De plus, les calculateurs d'hypothèque peuvent être utilisés pour déterminer les meilleurs taux d'intérêt disponibles.Pour commencer, essayez notre calculatrice ci-dessous.

Autres choix

Les hypothèques à taux variable peuvent vous permettre de payer encore moins par mois qu'une hypothèque à taux fixe de 30 ans et vous pourriez être en mesure d'ajuster les paiements d'une autre manière qui pourrait correspondre à une augmentation prévue du revenu personnel . Cependant, les paiements mensuels sur ces derniers peuvent augmenter - combien dépend souvent des indicateurs économiques et sur la façon dont le contrat est écrit - et avec des intérêts hypothécaires toujours à des bas historiques, ils sont probablement un pari imprudent pour la plupart des propriétaires. De même, les prêts hypothécaires à intérêts seulement et les autres types de prêts hypothécaires ont souvent des paiements peu élevés, mais ils vous laisseront un solde énorme à la fin de la durée du prêt, ce qui est également risqué.

The Bottom Line

Décider quelle hypothèque vous pouvez vous permettre ne devrait pas être laissée au seul prêteur: Même dans le climat de prêt actuel avec ses normes plus strictes, vous pourriez être approuvé pour un prêt plus grand que vous avez vraiment besoin. Si vous aimez l'idée d'une période d'amortissement plus courte, vous pouvez payer moins d'intérêt et posséder votre maison plus tôt - mais ne pouvez pas vous permettre les paiements plus élevés - envisager de chercher une maison dans une fourchette de prix inférieure. Avec une hypothèque plus petite, vous pourriez être en mesure de balancer les paiements plus élevés qui viennent avec une période d'amortissement plus courte.

Parce que de nombreux facteurs peuvent avoir une incidence sur l'hypothèque qui vous convient le mieux, il est important d'évaluer votre situation. Par exemple, si vous considérez une hypothèque énorme et que vous êtes dans une tranche d'imposition élevée, votre déduction d'hypothèque sera probablement plus avantageuse que si vous avez une petite hypothèque et que votre taux d'imposition est moins élevé. Ou, si vous obtenez de bons rendements de vos investissements, il pourrait ne pas être logique financièrement de réduire la construction de votre portefeuille pour faire des paiements hypothécaires plus élevés. Ce qui est toujours judicieux sur le plan financier, c'est d'évaluer vos besoins et votre situation et de prendre le temps de déterminer la meilleure stratégie d'amortissement hypothécaire pour vous.