Les grandes banques et même les plus petites ont délaissé les prêts immobiliers et proposent à la place une option à taux fixe sur une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Ce produit hybride a ses propres caprices, avantages et inconvénients. Sans compter que les différents prêteurs ont des règles différentes sur la façon dont vous pouvez les utiliser. Voici ce que vous devez savoir sur le fonctionnement de ce prêt. (Pour en savoir plus, consultez la section Choix d'un prêt hypothécaire ou d'une marge de crédit hypothécaire .)

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Les bases

Traditionnellement, si vous vouliez emprunter sur la valeur nette de votre maison, vous pouviez soit obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe, soit tirer de l'argent avec une marge de crédit et payer une taux d'intérêt variable avec un HELOC. Maintenant, il y a un troisième choix: l'option à taux fixe HELOC. Certains prêteurs offrent ce produit comme une troisième alternative. D'autres, comme Bank of America Corporation et Wells Fargo & Company, l'ont utilisé pour remplacer les prêts sur valeur domiciliaire, peut-être en raison de nouvelles réglementations hypothécaires qu'ils pourraient trouver lourdes.

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Certains prêteurs attribuent à ce produit des noms spéciaux, tels que la ligne de crédit FlexLock Home Equity de Santander, mais l'option à taux fixe HELOC fonctionne généralement de la même manière quel que soit le prêteur choisi. Il existe des différences importantes dans les détails qui pourraient rendre le produit d'un prêteur meilleur pour votre situation que celui d'un autre, cependant (comme si la comparaison des achats pour un prêt n'était déjà pas assez compliquée).

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Le principe de base est que vous obtenez une marge de crédit en fonction de la valeur nette de votre maison et que vous pouvez emprunter une partie ou la totalité de cette ligne de crédit comme vous le souhaitez. Votre taux d'intérêt changera en fonction des conditions du marché, ce qui peut entraîner des variations importantes dans vos paiements mensuels et dans le montant total que vous devez au fil du temps. Pour réduire l'incertitude, dites à votre prêteur que vous voulez que la totalité ou une partie de la somme que vous avez empruntée soit convertie en un prêt à taux fixe au taux d'intérêt actuel du marché. Vous rembourserez ce montant sur un certain nombre d'années et vous pourrez continuer à emprunter si vous avez encore des fonds dans votre marge de crédit. Contrairement à un prêt hypothécaire traditionnel, vous n'êtes pas à l'abri de tout crédit supplémentaire et, lorsque vous remboursez le solde à taux fixe, votre marge de crédit remonte.

Scott Nguyen, un investisseur immobilier de 27 ans originaire de Costa Mesa, en Californie, voulait utiliser une partie de ses fonds propres pour effectuer des travaux de rénovation. Après de nombreuses recherches sur les avantages et les inconvénients des prêts sur valeur domiciliaire par rapport aux HELOC, il a choisi un HELOC avec une option à taux fixe.

«Cela m'a permis de travailler avec des entrepreneurs pour obtenir des offres et mettre en place mes finances», explique M. Nguyen. «Je ne me suis pas senti obligé de trouver des entrepreneurs tout de suite parce que je n'avais pas d'intérêts jusqu'à ce que je tire de mon HELOC."Quand Nguyen était prêt à emprunter, il a utilisé l'option à taux fixe. Il a apprécié connaître ses paiements exacts et a utilisé l'argent pour remplacer son gazon avec du gazon artificiel et faire un remodelage de cuisine avec de nouveaux armoires et des comptoirs en granit.

Les détails

Voici quelques exemples d'options d'options à taux fixe HELOC qui varient selon le prêteur.

• La durée du terme à taux fixe: Les prêteurs vous permettront de fixer votre taux de 1 à 30 ans. Plus le terme est long, plus votre paiement mensuel est petit, mais, toutes choses égales par ailleurs, plus vous payez d'intérêts. Vous pouvez être limité dans le terme que vous pouvez choisir. Par exemple, un prêteur peut limiter vos choix à un terme de trois, cinq ou sept ans sur un verrou à taux fixe et à intérêt seulement, alors que si vous payez le capital et les intérêts, vous pouvez choisir n'importe quel terme dans la fourchette autorisée. .

• Nombre de balances à taux fixe: Plus vous pouvez transporter de balances à taux fixe, mieux c'est. Vérifiez si les frais du prêteur pour cette flexibilité accrue grâce à un taux d'intérêt plus élevé ou des frais.

• Solde minimum à taux fixe: Votre prêteur peut vous demander d'emprunter un montant minimum si vous souhaitez verrouiller un taux fixe. Gardez à l'esprit que les prêteurs exigent également que vous empruntiez un montant minimum sur un prêt hypothécaire traditionnel et que vous ayez des exigences de retrait minimum sur les HELOC traditionnels.

• Limites annuelles: Certains prêteurs plafonnent le nombre de soldes à taux fixe que vous pouvez verrouiller chaque année. Par exemple, vous pouvez être en mesure de porter au total trois soldes à taux fixe, mais n'en créer que deux nouveaux dans la même année.

• Quand convertir: Vous pouvez généralement convertir tout ou partie de votre solde HELOC à un taux fixe avec un terme défini à la clôture ou à tout moment pendant la période de tirage. Vous ne pouvez pas convertir pendant la période de remboursement; À ce stade, vous devrez refinancer si vous voulez convertir un solde à taux variable en un taux fixe.

• Terme entièrement amortissable ou partiellement amortissable: Un terme entièrement amortissable signifie que vous rembourserez l'intégralité du solde à taux fixe pendant la durée à taux fixe; un terme partiellement amortissable signifie que vous aurez toujours un solde impayé à la fin du terme à taux fixe, qui reviendra ensuite à un taux variable. Prendre plus de temps pour rembourser votre solde signifie payer plus d'intérêts, surtout si le taux variable auquel il est redevable est plus élevé que le taux fixe que vous payiez. (Pour en savoir plus, voir Comment les HELOC peuvent vous faire mal .)

• Revenir à un taux variable: Certains prêteurs vous permettront de convertir votre prêt à taux fixe en un prêt à taux variable à tout moment pendant la période de tirage, ce que vous voudriez faire si les taux d'intérêt baissaient.

• Frais de blocage de taux: Certains prêteurs facturent des frais minimes, tels que 50 $ ou 100 $, lorsque vous verrouillez un taux fixe sur un solde; d'autres ne le font pas.

• Taux d'intérêt fixe: Peu importe le prêteur que vous choisissez, votre pointage de crédit et les taux d'intérêt du marché auront une incidence sur le taux que vous pouvez obtenir avec une option à taux fixe HELOC. Mais, comme pour tout prêt, certains prêteurs ont des taux plus bas que d'autres.Magasinez et ne négligez pas les coopératives de crédit et les petites banques; ils ont parfois de meilleures affaires que les grandes banques.

The Bottom Line

Lorsque vous ne pouvez pas décider si un prêt sur valeur domiciliaire ou un HELOC est la meilleure option pour vous, une HELOC qui vous permet de verrouiller une partie de votre solde à un taux fixe est une excellente option . Cela ne vous force pas à choisir entre emprunter une grosse somme maintenant et avoir la possibilité de retirer des fonds au fur et à mesure que vous en avez besoin. Il ne vous fait pas non plus choisir entre connaître votre taux d'intérêt et prendre une chance sur les taux du marché. Appliquer avec plusieurs prêteurs pour trouver le meilleur taux et les caractéristiques du prêt qui vous intéressent le plus. (Pour en savoir plus, reportez-vous à la section Refinancement de votre prêt hypothécaire: guide pratique .)